2017年の稅制改正では、消費稅増稅が延長されたことにより、いくつもの住宅減稅制度が期間延長されましたが、基本的には2016年度と大きく変わっていません。
優遇稅制を上手に活用していただくために、特にポイントになる內容をご紹介します。
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家の買い替えの稅金と控除
買い替えで家を建てたいのですが、稅金面での優遇はありますか？
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居住用住宅を売卻して買い換えた場合、稅制優遇が使えます
住んでいる家を売卻して新しく家を建てる場合、所有期間や居住年數、売卻益や売卻損に合わせて使える制度があります。
居住用住宅の売卻による買い替えで使える制度
1.売卻益が出る場合
譲渡所得に対しては稅金がかかります。
譲渡所得（＝売卻額－取得費－譲渡費用）に対する稅金は
- ?短期譲渡所得（所有期間5年以下）???譲渡所得×30.63％（住民稅9％)
- ?長期譲渡所得（所有期間5年超）???譲渡所得×15.315％（住民稅5％）
※譲渡所得計算例
売卻額(7,000萬円）－取得費（3,000萬円）－譲渡費用（500萬円）＝譲渡所得（3,500萬円）
(1)居住用財産の3,000萬円特別控除
居住用として住んでいた住宅の譲渡所得に対して、所有期間の長短に関係なく最高3,000萬円まで控除できます。また、所有期間が10年を超える場合、課稅長期譲渡所得金額6,000萬円以下の部分の稅率が10.21％（住民稅4％)となります。
【適用條件】
- ?居住用として住んでいた家（住まなくなった日から3年目の12月31日までに売卻した家）
- ?売卻する相手が、配偶者及び直系血族、同居や生計を一にしている親族、事実上婚姻関係にある人でないこと
- ?売卻する家が、直近3年間の間に、特定の居住用財産の買い替え及び交換の特例を受けていないこと
- ?売卻した年の前年、または前々年に、同じ特例や他の買い替え特例の適用を受けていないこと など
(2)居住用財産の買い替え特例
居住期間が10年以上の場合、譲渡所得に対する課稅を將來に繰り延べることができます（売卻益をもとに家を建てた場合、譲渡所得に対する稅金は非課稅となりますが、將來売卻するときには前回の分も課稅されます）。
【適用條件】
- ?売卻した価格が1億円以下であること
- ?売卻する相手が、配偶者及び直系血族、同居や生計を一にしている親族、事実上婚姻関係にある人でないこと
- ?買い替えする居住用の家を、譲渡した年の前年から譲渡年の翌年の12月31日までに取得すること
- ?2017年12月31日までに売卻したもの
2.売卻損が出る場合
※売卻損計算例
売卻額（4,000萬円）－取得費（5,000萬円）－譲渡費用（500萬円）＝売卻損（1,500萬円）
(1)譲渡損出の損益通算、繰越控除
2017年12月31日までに生じた譲渡損出の金額は、ほかの各種所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算を行っても控除しきれない損出の金額は、翌年から3年間に渡り繰越控除することができます。
- ?所有期間が5年を超えるもの（譲渡年の1月1日段階）
- ?譲渡した年の前年から譲渡年の翌年の12月31日までに取得すること
- ?合計所得金額3,000萬円以下であること など
このように、居住用住宅の買い替えには、さまざまな稅金面での優遇措置があるのです。
※掲載の情報は2017年6月現在のものです。內容は制度運用中でも変わる場合がありますのでご了承ください。
