政府は2019年10月1日に消費(fèi)稅率の8％から10％への引き上げを予定しています。住宅は高額商品ですから、2％の稅率の違いは、住宅購入を考える人にとっては気になる話です。どの程度影響するかは、購入の條件などによっても大きく変わってきます。特に、消費(fèi)増稅と金利上昇が同時(shí)に起きた場(chǎng)合は、一般的な住宅購入でも総支払額が300萬円以上増えることもあるので、注意が必要です。
消費(fèi)稅と住宅購入
そもそも消費(fèi)稅とは何でしょうか。
商品やサービスを購入するときに、購入する人が支払う稅金です。現(xiàn)在の稅率は8％なので、100円の買い物をすれば8円、1萬円なら800円、1億円なら800萬円かかります。
原則的にはあらゆる商品やサービスが対象ですが、例外があります。住宅関連では、土地が例外に該當(dāng)します。土地はいくら使っても土地自體がなくなることはなく、消費(fèi)とは考えにくいとして、非課稅とされています。
ですから5000萬円の住宅（＝土地2000萬円＋建物3000萬円）を購入するときにかかる消費(fèi)稅は、5000萬円の8％ではなく、建物分3000萬円の8％分＝240萬円となります。
非課稅品目としてはこのほか、醫(yī)療や介護(hù)、學(xué)校の授業(yè)料、株式、商品券、切手などもあります。
消費(fèi)稅はなぜ上がるのですか。
消費(fèi)稅は1989年に稅率3％で導(dǎo)入されました。1997年に5％、2014年に8％になりましたので、今回が3回目の稅率引き上げになります。
背景にあるのが、國(guó)の財(cái)政悪化です。2018年度の國(guó)の一般會(huì)計(jì)予算では、歳出の97.7兆円に対し、稅収は59.0兆円しかありません。積み上がった國(guó)の長(zhǎng)期債務(wù)殘高は2018年度末に915兆円と國(guó)內(nèi)総生産（GDP）の1.5倍以上に膨れあがる見通しです。
社會(huì)保障費(fèi)が増え、歳出は増える一方です。しかし、所得稅や法人稅を増稅すると、お金持ちや企業(yè)が國(guó)外に流出するなどして、経済に悪影響が出ることが懸念されます。そこで、消費(fèi)稅が著目されたのです。
消費(fèi)増稅で変わる負(fù)擔(dān)額
住宅の購入で消費(fèi)稅がかかるのは建物部分だけですか。
いいえ。実際には住宅の購入に関連する様々な取引が消費(fèi)稅の課稅対象になります。
例えば、不動(dòng)産會(huì)社に支払う仲介手?jǐn)?shù)料には消費(fèi)稅がかかります。仲介手?jǐn)?shù)料の上限はたいていの場(chǎng)合、売買価格×3％＋6萬円とされています。5000萬円の物件なら上限は156萬円ですが、これに8％の消費(fèi)稅が発生します。司法書士に登記を依頼する際の手?jǐn)?shù)料や、住宅ローンを組んだ場(chǎng)合に支払う金融機(jī)関への手?jǐn)?shù)料にも消費(fèi)稅はかかります。
また、住宅購入そのものではありませんが、住宅購入とは切っても切れない引っ越しや家具?家電の購入などにも消費(fèi)稅はかかっています。家の建て替えの場(chǎng)合には、古い家屋の解體工事費(fèi)用も消費(fèi)稅の対象です。
稅率引き上げで消費(fèi)者の支払額がどの程度変わるのでしょうか。
住宅ローンを組んで、3000萬円（消費(fèi)稅別）の物件を購入したときに、総支払額がどう変わるのかの概算をファイナンシャルプランナーの深野康彥さんにまとめていただきました。稅率が8％なら消費(fèi)稅は240萬円ですが、10％になると300萬円と60萬円増えます。経費(fèi)には消費(fèi)稅のかかるものとかからないものがありますが、引っ越し代などの新築にあたって必要な経費(fèi)500萬円分に稅率引き上げの影響があったとして、全體で70萬円の必要額が増えると仮定しました。
金利は現(xiàn)在の水準(zhǔn)に近い年1.35％に加え、年1.55％と年1.85％の3パターン、返済期間は25、30、35年の3パターン、頭金として500萬円、700萬円、1000萬円の3パターンを想定しました。※
金利年1.35％で返済期間25年、頭金は1000萬円の場(chǎng)合、総支払額は消費(fèi)稅8％なら2357萬円ですが、消費(fèi)稅10％なら2440萬円と83萬円増えます。一方、金利年1.85％で返済期間35年、頭金が500萬円の場(chǎng)合、総支払額は消費(fèi)稅8％なら3397萬円ですが、消費(fèi)稅10％なら3493萬円と96萬円増えることになります。
金利が高く、頭金が少なく（＝借入額が多い）、返済期間が長(zhǎng)いほど、消費(fèi)稅率引き上げの影響が大きくなる傾向にあります。
消費(fèi)稅率の引き上げと金利上昇が合わさると、負(fù)擔(dān)増はもっと明らかになります。上の例で、頭金500萬円、返済期間35年の場(chǎng)合、金利年1.35％で消費(fèi)稅8％の時(shí)は、総支払額は3138萬円になります。金利が年1.85％で消費(fèi)稅10％の時(shí)の総支払額は、これより355萬円も多いのです。
※將來の金利動(dòng)向により、実際のご返済額は試算結(jié)果と異なる場(chǎng)合がございます。
●消費(fèi)稅引き上げで負(fù)擔(dān)はこう変わる
※3000萬円（稅抜き）の住宅を購入し、経費(fèi)も含め必要額が70萬円増えたと仮定。上段が消費(fèi)稅が8％時(shí)、下段が10％時(shí)。
※ファイナンシャルプランナーの深野康彥さん試算。
稅率8％で買うには
消費(fèi)稅率が引き上げられる前に購入すれば、消費(fèi)稅は8％になるのでしょうか。
ここは正確に考える必要があります。消費(fèi)稅率で8％が適用されるには、稅率が10％になる前の2019年9月末までに住宅の引き渡しを受けることが條件です。10月より前に売買契約を結(jié)んでも、引き渡しが10月以降になると、稅率は10％になるのが原則です。
ただ、注文住宅の場(chǎng)合には特例があります。工事が天候などの影響で遅れ、予定していた時(shí)期に住宅の引き渡しを受けられないことがあります。そんな場(chǎng)合でも、半年前の2019年3月末までに売買契約を結(jié)んでいれば、引き渡しが10月以降にずれ込んでも、稅率は8％が適用されるのです。逆に言えば、3月末までに契約していれば、消費(fèi)稅率は8％です。
住宅の購入では、ハウスメーカーとの相談や銀行の住宅ローン審査などに時(shí)間がかかることもあります。消費(fèi)稅引き上げはまだ先だと思っていても、殘された時(shí)間はそれほど多くないともいえます。
ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルリサーチ代表 深野康彥さん
住宅購入で消費(fèi)稅を気にされる方は非常に多いですが、稅率引き上げの直接の影響は數(shù)十萬円です。住宅購入にとっては、決して大きな金額とは言えないかもしれません。住宅ローンを組む場(chǎng)合は、金利動(dòng)向や返済期間の方が総支払額に大きな影響を及ぼします。
とはいえ、元から頭金が少なかったり、返済期間が長(zhǎng)かったりする方は、消費(fèi)増稅の影響を受けやすくなります。総支払額は金利上昇にも左右されやすくなります。収入に比べて目いっぱいローンを組む方は、実際の負(fù)擔(dān)がどう変わるのかよく見極めることが大切です。
住宅購入で陥りやすいのは、建物や土地の価格だけしか見ないことです。様々な手?jǐn)?shù)料や印紙稅、引っ越し代などの諸経費(fèi)で、物件価格の5～7％程度かかると考えた方がよいです。注文住宅の場(chǎng)合は、門やガレージ、庭などのエクステリア、空調(diào)や照明などの工事費(fèi)用もかかりますし、建て替えですと解體費(fèi)用や仮住まいの費(fèi)用も必要です。
住宅購入後にもかかるお金もあります。固定資産稅や駐車場(chǎng)代がありますし、家具や家電を新たに購入することもあるでしょう。マンションなら管理費(fèi)や修繕積立金もあります。
住宅購入の際は、こうした費(fèi)用も考慮に入れたうえで、計(jì)畫を立てるべきです。
- 深野康彥（ふかのやすひこ）
- ファイナンシャルリサーチ代表 ファイナンシャルプランナー
- 1962年生まれ。大學(xué)卒業(yè)後、クレジット會(huì)社を経て獨(dú)立系FP會(huì)社に入社。FP業(yè)界歴30年を誇る。1996年に獨(dú)立し、ファイナンシャルリサーチを2006年設(shè)立。メディアやセミナーを通じて、資産運(yùn)用のほか、住宅ローンや生命保険、稅金や年金などのお金周り全般の相談業(yè)務(wù)や啓蒙を幅広く行っている。テレビ、ラジオにも多數(shù)出演。主な著書に『55歳からはじめる長(zhǎng)い人生後半戦のお金の習(xí)慣』（明日香出版）、『あなたの毎月分配型投資信託がいよいよ危ない！』（ダイヤモンド社）。
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※掲載の情報(bào)は2018年8月現(xiàn)在のものです。
