住宅ローンの返済期間を、當初に設定した期間より短くしたい。返済額を少しでも減らしたい。そんな希望をかなえるために「繰上返済」という仕組みがあります。ケースによっては、あらかじめ繰上返済を見込んで計畫することも。今回は、その內容を理解し、上手に利用する方法を考えます。

■　繰上返済の仕組みと2つのタイプ

繰上返済とは、毎月返済額とは別に、元本の一部または全部を返済する方法です。毎月返済額は元本返済以外に利息の支払いに充てられますが、繰上返済するお金はすべて元本に充當されるため、効果的に元本を減らすことができ、総利息を軽減させるのに有効です。殘期間を短くする「返済期間短縮型」と毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があり、元本への充當方法が異なります（表1）。よく利用されているのは「返済期間短縮型」です。

表1　繰上返済の2つのタイプ

■　利息軽減効果が高いのは“返済期間短縮型”

住宅ローンを返済していると、「返済期間を短縮したい」、「返済額を減らしたい」と希望が出てきます。これらの希望を明確にして、その目的に応じて選ぶ必要があります。

選択の際に頭に入れておきたいのは、利息の軽減効果の差。例えば、3,000萬円の住宅ローンを借り入れ、1年目に100萬円を繰上返済する場合で比べてみましょう。

利息の軽減効果は、返済期間短縮型の▲約71.9萬円に対し、返済額軽減型では▲約30.9萬円です（表2）。返済期間の短縮が、利息軽減に大変有効であることがわかります。

表2　繰上返済の利息軽減効果比較

〈試算の前提條件〉
●　借入額／3000萬円　●　金利／1．66％（固定）　●　返済期間／35年　●　返済方法／元利均等返済　●　當初の毎月返済額／94，224円（ボーナス時の返済なし）　●　利息の総額／約957．4萬円　●　1年目に約100萬円を繰上返済する

自分に合ったタイプを選択するには、返済期間を短くしたいのか、毎月の返済負擔を軽減したいのか、利息の総額を減額したいのか、などの目的に優先順位をつけることが大切です。目先の家計に余裕を持たせることが緊急課題であれば、毎月返済額を軽減する必要があるため、「返済額軽減型」が適していることがわかります。また、以下の點にも注意してください。

〔注意點1〕　コスト

繰上返済のコストとは手數料です。手數料は金融機関によって異なるため、金融機関選びが重要です。返済を開始し、いざ実行を試みると「インターネットなら手數料は0円、窓口なら10,800円」「金利が固定されている期間は手數料が高い」「100萬円以上でないとダメ」など、意外な條件がつくこともあります。住宅ローンの選択時に、諸條件をチェックしておきましょう。

〔注意點2〕　タイミング

繰上返済のタイミングも大切です。実行が早ければ早いほど、つまり住宅ローンの殘高が多く殘っている間に行う方が利息の軽減効果が高まります。
　
（表2） の試算條件にて繰上返済時期を1年目、10年目、20年目で試算したのが（表3）です（返済期間短縮型）。短縮期間の差は數か月ですが、利息の軽減効果は大きく異なります。當初ほど、毎月返済額に占める元本返済の割合が低いため、高額をまとめて返済することで、一気に返済回數が進むのです。早期実行が鉄則と覚えておきましょう。

表3　繰上返済のタイミング（返済期間短縮型の場合）

■　繰上返済は、余裕資金で行うこと

繰上返済はメリットの大きい仕組みですが、確実に手元のお金が減ります。子どもがいるならば教育費の確保は最重要ですし、退職間近であれば老後資金の準備も必要です。いざという時の緊急予備資金の確保もする必要があるでしょう。繰上返済は、ライフプランを基にした貯蓄計畫のもと、資金に余裕を見て行うことを心掛けてください。