前回は不動(dòng)産証券化の代表的な商品である資産擔(dān)保証券（Asset Backed Security＝ABS）についてお話ししました。今回は不動(dòng)産証券化のメリット?デメリットについて。不動(dòng)産を証券化することで、企業(yè)にはどんな効果がもたらされるのでしょうか。また、証券化することのデメリット、言い換えると、証券化になじまないケースはあるのかを説明していきます。

最大のメリットはオフバランス化

不動(dòng)産証券化における最大のメリットは、オフバランス化にある、と言われます。オフバランスとは何でしょう？この方面に詳しい人たちは、「オフバラ、オフバラ」と略します。休みはバラ色、という意味では、もちろんありません。

ここでいう「バランス」は、貸借対照表（バランスシート＝Balance Sheet）のことで、「オフ」は、外す、という意味。バランスシートから何かを外すこと。不動(dòng)産証券化でオフバラと言えば、貸借対照表から不動(dòng)産（＝資産）を外すことです。

なぜ、バランスシートから不動(dòng)産を外すのでしょうか。第1回目の當(dāng)コラムで、株式や不動(dòng)産などリスクのある資産を減らせば企業(yè)価値が高まる、とお話ししました。企業(yè)価値を高めるためには、より少ない資産でより多い利益を生む経営體力を付け、それを株主（＝投資家）に証明して評(píng)価してもらう必要があります。

2001年3月期決算から、時(shí)価會(huì)計(jì)が導(dǎo)入されました。株式や不動(dòng)産など価格が変動(dòng)する資産を最新の価格に換算して企業(yè)の保有財(cái)産額を的確に算出する狙いです。企業(yè)活動(dòng)が國際化したことで、會(huì)計(jì)制度もグローバルスタンダードが求められたからでした。株式や不動(dòng)産の市況が低迷すれば、その分を反映させて資産の下落分をバランスシートに反映させることになりました。

そうなると、下落するリスクのある資産はバランスシートにできるだけ反映させないようにしようという動(dòng)きが強(qiáng)まります。そこで、資産を計(jì)上しないようにするオフバランス化が注目され、その手法として資産を売卻?譲渡する不動(dòng)産の証券化が最適と目されるようになったのです。

企業(yè)は、できるだけ資産を持たない経営を目指しています。近年は、資産価値の高い都心部などに建設(shè)された企業(yè)の本社ビルは、ほとんどが証券化されているといっても過言ではありません。本社ビルを証券化して売卻?譲渡しても、賃貸契約を結(jié)んで継続使用したほうが効率的な経営ができるからです。

バブル崩壊後に起きた金融機(jī)関の不良債権処理は、このオフバランス化によって進(jìn)められました。返済困難になった貸付債権をバランスシートから切り離す直接償卻を?qū)g施、帳簿上から消して銀行経営の健全化を急ぐことにしました。これを債権放棄と呼びましたが、融資を絶たれた企業(yè)の多くはその後、倒産などの危機(jī)的狀況に陥ったことは記憶しておくべきでしょう。

不動(dòng)産証券化最大のメリットはオフバランス化

デメリットは、複雑な仕組みによるコスト

不動(dòng)産証券化のデメリットは、その仕組みの複雑さにあります。資金調(diào)達(dá)として考えた場合、通常の融資は、借り入れる企業(yè)と銀行の相対関係になります。株式や債券など市場から調(diào)達(dá)するケースでは、証券會(huì)社が一切を取り仕切ってくれます。

しかし、不動(dòng)産を証券化する場合、仕組みが複雑なため利害関係者が多く、コスト（手?jǐn)?shù)料）がかかってしまうことが難點(diǎn)。証券化したい企業(yè)（オリジネーター）を除いて、SPV（特別目的會(huì)社）、信託銀行、サービサー會(huì)社、アレンジャーである証券會(huì)社などが介在します。これだけのプレーヤーが相互に契約を取り交わしますから、証券化できるまでの経費(fèi)は相応にかかります。

例えば、不動(dòng)産を証券化しようとする場合、どんな仕組みで実施するのか、その枠組みを決めます。そこで參加するプレーヤーが決まります。次に、証券化する不動(dòng)産物件の投資価値について、物件そのものの調(diào)査や資産価値、法的に問題がないかどうかを、建築士や不動(dòng)産鑑定士、弁護(hù)士、稅理士などの専門家に調(diào)査を依頼します。そこでは調(diào)査、鑑定料などの手?jǐn)?shù)料が発生します。

SPVを設(shè)立するにあたっては、會(huì)社登記も必要になります。その手続きや屆け出を代行してもらえば、その分の手?jǐn)?shù)料もかかります。こうした、煩雑な作業(yè)を取りまとめてくれる証券會(huì)社などのアレンジャーに対しても、マネジメント料がかかります。こうしたコストをかけても、それに見合うだけの資金調(diào)達(dá)が可能だと判斷できて初めて、証券化を?qū)g施することになります。

このことは、投資家においても言えます。証券化の仕組みが複雑なため、投資判斷が難しいのです。資産擔(dān)保証券（ABS）では、格付け會(huì)社の格付けを取得している場合がありますが、これだけを判斷材料にすることはできません。

証券化の対象物件がテナントビルの場合、賃貸料が安全確実に定期的に収入として期待できるのかどうか。投資家は、直接物件の所在地に足を運(yùn)んで調(diào)査することはできません。商品の説明書（目論見書）に記載された情報(bào)などで判斷するしかないのです。

また、これはデメリットとは言えないかもしれませんが、関連するプレーヤーの間でも不動(dòng)産証券化に対する知識(shí)?理解の普及が必ずしも進(jìn)んでいないケースが少なくないため、不動(dòng)産証券化までには相當(dāng)の時(shí)間がかかることが少なくありません。例えば、地方で不動(dòng)産の証券化を行う場合、その旗振り役となるべき地域金融機(jī)関の間でも、不動(dòng)産証券化に対する知識(shí)はまだまだ不足しています。

利益を生み出す不動(dòng)産に限られる

もうひとつのデメリットは、當(dāng)然のことですが、証券化できるのは収益性のある不動(dòng)産に限定されるという點(diǎn)です。証券化できる不動(dòng)産は、価値のあるもの、利益を生み出すものに限られます。土地やビルでさえあれば、なんでも証券化できるとは限りません。売卻または譲渡するので、買い手が出てくるだけの魅力ある不動(dòng)産でなければ証券化はできません。投資家に利益をもたらさない土地を有価証券化しても見向きもされませんし、買ってもくれませんから、証券化できないのです。