不動産証券化は、比較的新しいビジネスです。事業がより広範に普及するための様々な仕組みを導入していますが、今回は二重課稅の回避を取り上げます。少し難しい響きがありますが、シンプルに考えてみましょう。

參入障壁をなくすために講じられた

一般に、二重課稅とは、稅金を課せられる1つの対象に2つ以上の稅が課せられている狀態を指します。たとえば、ビールや酒の小売価格には物品稅として酒稅が含まれており、購入すれば消費稅の対象になります。たばこやガソリンも同じ。ゴルフ場でプレーすれば利用稅と消費稅が取られます。企業は法人稅を支払いますが、この會社が発行する株式や社債を保有して配當などのキャピタルゲイン（株式等売卻益）を得ている株主や投資家に対しては、所得稅または法人稅が徴収されます。ことの是非はともかくとして、二重課稅は色々な場面で生じています。

不動産証券化における二重課稅は、オリジネータ（原債権者）から購入した不動産を証券化するSPC（特別目的會社）などの主體者（投資ビークル）の段階で法人稅がかけられ、その後投資家に配當を実施する際に、受け取るのが個人投資家ならば所得稅が、法人ならば法人稅が課せられます。これでは不動産証券化における投資価値は半減し、ビジネスに參入する人は減少してしまいます。そうした參入障壁をなくして事業を本格普及させるため、証券化の制度を創設する際に二重課稅の回避措置が取られました。

二重課稅回避の方法はは2つある

倒産隔離とは、企業が倒産しても、その企業が保有している資産に影響を與えないようにすることです。不動産証券化における倒産隔離は、譲渡された不動産や証券化のスキーム（仕組み）を破たんリスクから守る、ということになります。

不動産証券化では、不動産の信用力によって資金調達

不動産証券化における二重課稅回避の方法は2つあります。不動産証券化に関する専門書などには、やや難解な言葉が並んでいますが、簡潔に言えば、こうです。

1. （1）SPC（投資ビークル）が課稅対象にならないこと（＝パス?スルー方式）
2. （2）SPCがほとんどの利益を配當に回して課稅対象から外れること（＝ペイ?スルー方式）

（1）のパス?スルー方式では、SPC（特別目的會社）と「匿名組合」を組み合わせて、投資ビークルが課稅対象にならない仕組みを作ります。匿名組合は「法人」ではないので事業の利益に稅金が発生しない、という商法上の契約形態を使って課稅を回避します。法人ではない匿名組合の事業には課稅対象となる利益は発生しません。利益がなければ稅金の発生する余地はないというわけです。ただ、投資家は匿名組合に出資した組合員の立場で配當を受け取りますが、この配當には課稅されます。

課稅対象の所得は、利益から費用（経費、損金）を差し引いた額で、これは稅引前利益ともいいます。匿名組合で事業を営む者に対しては、法人稅の基本通達で組合員への分配金を損金算入できることが定められています。

例えば、匿名組合が不動産の賃料収入で利益を200萬円稼ぎ、必要経費が100萬円かかったとします。この場合に分配金は100萬円になります。匿名組合が稼いだ利益から必要経費と分配金を損金として差し引けば、収支はゼロ。つまり課稅対象となる資産はないということになるのです。

（2）のペイ?スルー方式は、投資ビークルが稼いだ収益の90％以上を配當に回す方法です。ペイ?スルー方式の場合は課稅対象を実質的になくす方法ですが、SPCは利益の90％以上を分配金に充當させれば課稅は免れます。これを「90％ルール」と呼んでいます。不動産証券化においては多くの場合がペイ?スルー方式で、上場しているJリートの大半が利益の100％を配當に回しているといわれています。

90％ルールは、一定の要件を満たせば、出資者に対する分配金を損金算入することが租稅特別措置法で認められています。ペイ?スルー方式、パス?スルー法式とも投資家は配當課稅を支払い、配當控除は適用されません。

どちらの方式も、収益から経費や分配金を差し引けば、儲けは限りなくゼロになる仕組みを作っているわけです。しかし経費を損金算入として計上できない場合は、より多くの分配金が必要になり、課稅対象になるケースが出てきます。経費がゼロで分配金が160萬円の場合、40萬円が課稅対象になり、あとで法人稅を支払う可能性が出てきます。

導管體ということ

不動産証券化において重要な機能のひとつに、不動産から得られた利益の大半を投資家に配分することがあります。この機能を導管體（どうかんたい）といいます。これは前回お話した「倒産隔離と真正売買」が、投資家にデフォルトリスクを及ぼさない措置のために設けられたのと同様に、証券化の根幹をなすものです。いわば「投資家ファースト」の観點に立った機能といえるでしょう。

導管とは、分かりやすく言えばパイプラインのことです。モノを移動させたり屆けたりするための管（くだ）の総稱で、証券化においては、不動産が生み出す利益を投資家に分配するパイプラインが、この「パス?スルー」「ペイ?スルー」の2方式であり、導管體は二重課稅回避の仕組みそのものともいえます。

二重課稅を回避する導管體は、不動産証券化で得る利益を投資家に最大限に還元するとともに投資家の保護?育成を図り、証券化ビジネスの普及と拡大に貢獻しているのです。