アレンジャーは証券化の司令塔

具體的には不動(dòng)産會(huì)社や銀行?信託銀行、証券會(huì)社、不動(dòng)産専門(mén)のコンサルタント會(huì)社が擔(dān)い手となります。不動(dòng)産はもちろん、金融、法務(wù)、稅務(wù)などの専門(mén)的な知識(shí)が不可欠だからです。必要に応じて弁護(hù)士や會(huì)計(jì)士、不動(dòng)産鑑定士など、より専門(mén)的な領(lǐng)域の知見(jiàn)を持つ関係者との交渉を行います。証券化に必要なSPC（特別目的會(huì)社）の組成はアレンジャーの最も重要な仕事です。また証券化商品の格付けや証券化された不動(dòng)産の資産管理の具體的な方法なども求められます。

証券化商品ができた後は、多くの投資家に購(gòu)入してもらうため、募集?販売を展開(kāi)することになります。これは証券の世界でアンダーライティング（引受業(yè)務(wù)）と呼ばれるもので、証券會(huì)社が得意とする分野。アレンジャーから一定量の証券化商品を引き受けて販売手?jǐn)?shù)料を稼ぐ証券ビジネスですが、売れ殘れば証券會(huì)社が自ら購(gòu)入しなければいけません。

不動(dòng)産証券化における利害調(diào)整役として司令塔の役割を持っており、各メンバー間でトラブルなどが生じた場(chǎng)合は、アレンジャーが矢面に立って業(yè)務(wù)の進(jìn)行に當(dāng)たらなくてはいけません。それだけに、不動(dòng)産會(huì)社や銀行?証券といえども、自ずと信用力のある大手に限られてくる、と言えるでしょう。

証券化における「経営者」アセットマネージャー

アセットマネージャー（AM）は、証券化される不動(dòng)産を探して買(mǎi)い付け、一定の期間に運(yùn)用したあとは売卻して投資家に配當(dāng)をもたらすまでの業(yè)務(wù)に攜わります。投資家に対して、どの物件にいくらで投資すべきなのか。いつ売卻すれば最も良い収益が出るのかを検討して実行します。

不動(dòng)産の管理人「プロパティマネージャー」

プロパティとは、財(cái)産あるいは資産、物件の意味。証券化で使われる場(chǎng)合は不動(dòng)産を指します。従って、プロパティマネージャー（マネジメント）は、不動(dòng)産の管理に関わる人や會(huì)社のこと。略してPMと呼んでいます。その仕事は大きく分けると4つあります。 （1）リーシング業(yè)務(wù)?（2）テナント管理業(yè)務(wù)?（3）請(qǐng)求出納業(yè)務(wù)?（4）建物管理業(yè)務(wù) です。

リーシング業(yè)務(wù)は、オフィステナントなどの賃貸ビルにテナントを誘致して、稼働率を上げることに注力します。店子（テナント）が入らなければ、ただの空室。収益は何も生みません。そのため、絶えず稼働率100％を目指し、賃料の相場(chǎng)を調(diào)査したり、テナント募集の企畫(huà)立案をしたりします。そして入居希望者と賃貸契約を結(jié)びます。

テナント管理は、入居者であるテナントとのコミュニケーションを図る仕事。ビルの所有者に代わって顧客との窓口になり、転居の際の解約や契約更新などに対処します。また、テナント（入居者）の動(dòng)向をいち早くキャッチして退去?転居を回避したり、増床の提案や家賃の減額などにも対応します。

請(qǐng)求出納業(yè)務(wù)は、テナントに対しては賃料請(qǐng)求事務(wù)と入金の確認(rèn)、ビル所有者に対しては月次管理資料の作成やテナント運(yùn)営における予算管理を行います。

建物管理業(yè)務(wù)は、ビルの日常的な點(diǎn)検から法定點(diǎn)検、自主點(diǎn)検、清掃などビルの維持管理にあたります。賃貸オフィスなどの不動(dòng)産物件は、それ自體が収益を生むものであり、美観や下水道?ガス?電気、ボイラー?空調(diào)などビルインフラの劣化に対しては絶えず厳しい目で管理しなければなりません。劣化を食い止たり改善しておくことは、資産価値の維持にもつながるだけに、大事な仕事です。そして改修改築などのリニューアルもあります。

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