全國(guó)の病院で施設(shè)の老朽化が進(jìn)んでおり、耐震化などを含めた建て替え需要が高まっています。高齢化社會(huì)の中、國(guó)の資金に依存しているだけでは醫(yī)療機(jī)関の建て替えニーズに対応するのは難しく、民間の資本を?qū)毪工脶t(yī)療関連不動(dòng)産の証券化が今後進(jìn)むのは間違いありません。ヘルスケア施設(shè)の充実と合わせ、高齢化社會(huì)と不動(dòng)産の証券化はますます結(jié)びつきが強(qiáng)まりそうです。今回はこの問(wèn)題を考えてみましょう。

病院の老朽化が進(jìn)んでいる

國(guó)土交通省の資料によれば、我が國(guó)における病院の著工件數(shù)は1970年代後半の年間3萬(wàn)件をピークに年々減少し、2000年の介護(hù)保険制度導(dǎo)入で2萬(wàn)8千件と一時(shí)的に増加したものの、1980年代以降は病床規(guī)制が導(dǎo)入されたことで年間1萬(wàn)5千件程度にとどまっています。病床規(guī)制とは、病院のベッド數(shù)を制限して醫(yī)療費(fèi)が増えるのを防ぐ仕組みで、都道府県が地域ごとに定めています。こうした規(guī)制の結(jié)果、病院施設(shè)の老朽化が進(jìn)んでいると言われています。

70年から80年代に建築された病院は築30年から40年を経過(guò)しており、1978年の宮城県沖地震を契機(jī)に強(qiáng)化された耐震基準(zhǔn)以前の建物が多く、老朽化と同時(shí)に安全基準(zhǔn)の上からも建て替えが求められています。

ところが、國(guó)や地方の自治體は慢性的な財(cái)源不足が続いており、國(guó)公立病院の改築費(fèi)用を捻出するのは容易ではありません。私立病院は人口増加で経営が安定していた高度成長(zhǎng)期には銀行の融資も受けることができましたが、少子高齢化が進(jìn)んで患者が減少し、経営基盤がぜい弱化して銀行融資の審査も厳しくなっています。そこで注目を集めているのが病院など醫(yī)療関連不動(dòng)産の証券化、リート化です。

登場(chǎng)したヘルスケアリート

2014年11月、醫(yī)療関連施設(shè)で得る?yún)б妞蚍峙浃筏仆顿Y家に還元するわが國(guó)初のヘルスケアリートが登場(chǎng)しました。現(xiàn)在、上場(chǎng)しているヘルスケアリートは3社。組み入れられている醫(yī)療関連不動(dòng)産は有料老人ホーム、介護(hù)付有料老人ホームなどのサービス付き高齢者向け住宅、いわゆる「サ高住」です。ヘルスケアリートは、一般のリートの不動(dòng)産賃貸収入に當(dāng)たる部分は、患者や施設(shè)利用者が払う醫(yī)療費(fèi)や介護(hù)施設(shè)利用料から得ることになります。いずれも國(guó)から出る診療、介護(hù)報(bào)酬が原資となります。

醫(yī)療?介護(hù)施設(shè)の供給は、高齢化社會(huì)が進(jìn)展するにつれ大きな課題になっていますが、國(guó)の資金ではその需要に追いつくことができません。國(guó)土交通省は2014年に「高齢者向け住宅等を?qū)澫螭趣工毳廿毳攻饱ⅴ戛`トの活用に係るガイドライン」、2015年に「病院不動(dòng)産を?qū)澫螭趣工毳戛`トに係るガイドライン」をまとめました。ヘルスケアリートでは介護(hù)などの専門知識(shí)を持った人、病院リートでは病院関係者と多方面での調(diào)整ができる専門職を関與させることをリート運(yùn)営會(huì)社に求めています。

「サ高住」などの介護(hù)施設(shè)や病院は、一般の不動(dòng)産と違い、醫(yī)師や看護(hù)師など専門家による醫(yī)療面でのサポートが不可欠です。また、施設(shè)の管理運(yùn)営においても醫(yī)療機(jī)器設(shè)備の導(dǎo)入や維持など、単なる不動(dòng)産管理にとどまりません。それだけに、リートの運(yùn)営會(huì)社においても、醫(yī)療の専門知識(shí)を持っている人材の登用がガイドラインに盛り込まれました。

醫(yī)療モールは有望な証券化案件

介護(hù)施設(shè)や病院などの醫(yī)療関連施設(shè)における証券化は、リートという形式を取らなくても、複合的な醫(yī)療関連施設(shè)の集合體である「醫(yī)療モール」のような規(guī)模の大きい物件ならば、単體でも証券化は可能と思われます。

醫(yī)療モールは、同じ建物やエリアに、複數(shù)の診療施設(shè)や調(diào)剤薬局などが集まり、それぞれが専門性を活かして質(zhì)の高い醫(yī)療サービスを提供する狙いで作られた施設(shè)です。1つのビルに複數(shù)のクリニックや薬局が入居しているものや、一定の敷地のなかに戸建ての診療施設(shè)が複數(shù)存在しているビレッジ型、ショッピングモールの一角にクリニックなどが集積している複合商業(yè)施設(shè)型などのタイプがあります。こうした物件ならば、高い収益性が期待できるので、あえてリート形式を取らなくても、単體で証券化が可能でしょう。

介護(hù)?醫(yī)療不動(dòng)産証券化のメリットとデメリット

介護(hù)?醫(yī)療関連不動(dòng)産の証券化は、どんな長(zhǎng)所?短所があるでしょうか。 介護(hù)?醫(yī)療関連施設(shè)は診療、介護(hù)報(bào)酬を原資とするため、また施設(shè)の性格上、景気動(dòng)向や不動(dòng)産市場(chǎng)の影響を受けにくいため、長(zhǎng)期安定的な配當(dāng)が期待できます。加えて介護(hù)施設(shè)や病院の経営者は、資金繰りなどの経営面はSPCやリート運(yùn)営會(huì)社に任せ醫(yī)療に専念できることから、専門性が高まります。またそのことで施設(shè)の評(píng)価にもつながり、SPCやリート運(yùn)営會(huì)社は銀行からの融資が受けやすくなるでしょう。

反面、診療報(bào)酬は過(guò)去の例を見ても分かる通り、診療報(bào)酬制度がたびたび改正されており、制度改正リスクが存在します。取りはぐれはないものの、制度改正によって期待通りの収益が確保されない事態(tài)もないとは言い切れません。また、介護(hù)施設(shè)や病院の経営に失敗し破たんするケースもあります。

オフィスビルや一般の住宅を?qū)澫螭摔筏骏戛`トまたは証券化ならば、立地や建物の狀態(tài)に応じて賃料水準(zhǔn)の相場(chǎng)は決まりますが、ヘルスケア施設(shè)の利用料は事業(yè)運(yùn)営者（オペレータと呼ばれます）の技量やサービス水準(zhǔn)によって大きく左右されるといわれます。不動(dòng)産自體の価値だけでなく、ヘルスケア施設(shè)でどのようなサービスを提供するのかが投資価値に影響します。

その點(diǎn)、上場(chǎng)しているヘルスケアリートならば、オペレータがどんな技量を持ち、どんなサービスを提供しているのといった情報(bào)開示がされているので、投資リスクは低いといえるでしょう。病院リートならば情報(bào)開示で病院運(yùn)営の透明性が高まり、醫(yī)療サービスレベルが向上するなど、病院利用者にとってのメリットも出てきます。

介護(hù)施設(shè)や病院の証券化は、投資する人だけでなく、利用する人に対してもメリットを提供する可能性を持っています。不動(dòng)産証券化は、高齢化社會(huì)において重要な役割を果たすと言えるでしょう。