平成30年6月に、國土交通省より、「不動(dòng)産市場(chǎng)に関する國內(nèi)投資家調(diào)査結(jié)果」が公表されました。この調(diào)査は、不動(dòng)産投資の動(dòng)向や、投資家のニーズ?課題等を継続的に把握することで、國土交通省の行う政策課題検討を行うことを目的としたもので、3年に一度実施されています。
この調(diào)査の結(jié)果を見ながら、今後の投資家のニーズの変化を考察します。

（1）投資している不動(dòng)産商品等の種別の変化について

現(xiàn)在投資している不動(dòng)産商品等の種別は、「不動(dòng)産証券化ビークルによる実物不動(dòng)産（信託受益権を含む）の取得」が32.2％と最も高く、3年前と比較しても、2.6ポイント上昇しています。さらに、3年後も増加すると予測(cè)しています。「不動(dòng)産証券化ビークル以外による実物不動(dòng)産（信託受益権を含む）の取得」は、27.9％とこちらも3年前と比較すると、伸びてはいますが、3年後の予測(cè)としては下がっています。
その次に割高が高いのは「私募リート」で19.6％。3年前の15.6%から大きく伸びており、さらに3年後も伸びるだろうと投資家は予測(cè)しています。同様に、「私募ファンド」も増加傾向にあり、こちらもさらに伸びるだろうと予測(cè)しています。
それとは逆に、「Jリート」は17.9％と伸びてはいるものの、3年後の予測(cè)では、下がるだろうとしています。投資対象の多様化を含め、不動(dòng)産証券化は確実に浸透しており、今後もこの流れは続くと投資家も想定しているようです。
また、現(xiàn)在投資している不動(dòng)産商品等の種別を、調(diào)査対象の4つの屬性別に見ると、「企業(yè)年金」では「私募リート」の割合が最も高く、3年前と3年後の比較でも増加傾向にあります。「金融機(jī)関」では「Jリート」の割合が最も高く、「私募リート」が続いています。「事業(yè)會(huì)社」では「不動(dòng)産証券化ビークル以外による実物不動(dòng)産（信託受益権を含む）の取得」（58.6％）の割合が最も高くなっています。
※ビークルとは「媒體」という意味で、特別目的會(huì)社（Specific　Purpose Company＝SPC）のような事業(yè)組織を投資ビークル（SPV）と稱する。

図1　投資している不動(dòng)産商品等の種別（全體 複數(shù)回答）

（2）投資している不動(dòng)産商品等の用途の変化について

不動(dòng)産商品などの用途についての結(jié)果を見ると、多くの用途で3年後も増加予測(cè)を示していますが、逆に目立つ結(jié)果となっているのが、「賃貸住宅」の伸びの鈍化です。3年後の予測(cè)ではわずかながら減少を示しています。空き家問題やサブリースの問題などが影響しているのかもしれません。
オフィスビル、商業(yè)施設(shè)、ホテル?旅館、物流施設(shè)などは、高い伸びを示しており、3年後も増加の予測(cè)をしています。中でも、ホテル?旅館と物流施設(shè)、ヘルスケア施設(shè)は大きな伸びを示しています。
3年後に想定される投資不動(dòng)産商品等の用途は、特に、「ホテル?旅館」（3.6％増）、「データセンター」（6.6％増）、「ヘルスケア（高齢者施設(shè)?醫(yī)療施設(shè)）」（7.0％増）の増加が目立っており、高齢化社會(huì)の時(shí)代背景や來日外國人の急速な増加、クラウド化が進(jìn)むビジネスの環(huán)境変化などが如実に出た結(jié)果となっているようです。

図2　投資している不動(dòng)産商品等の用途（全體 複數(shù)回答）

(注)公共施設(shè)（インフラ施設(shè)）：道路、鉄道、空港、港灣施設(shè)、上下水道、電気ガス、庁舎、図書館、學(xué)校、公営住宅、公民館、公営美術(shù)館、公営水族館、公共施設(shè)等運(yùn)営権など

次のグラフは、今後重視する不動(dòng)産商品等の用途を、今回の調(diào)査対象先の屬性別に見たものです。
全體では、「オフィスビル」（42.1％）の割合が最も高く、「賃貸住宅」（9.4％）、「物流施設(shè)」（7.7％）、「ホテル?旅館」（7.2％）と続いています。屬性別に見ると、どの屬性においても「オフィスビル」が最も多くなっていますが、「Jリート、私募リート、私募ファンド」では「ホテル?旅館」や「物流施設(shè)」が多くなっており、「金融機(jī)関」、「事業(yè)會(huì)社」では「賃貸住宅」の割合が高くなっています。各屬性が抱える顧客の違いが見てとれます。

図3　今後最も重視する不動(dòng)産商品等の用途（単回答）

(注)無回答を除く

（3）不動(dòng)産投資判斷における重視する諸要素

次に、不動(dòng)産投資を判斷する際に、どのような要素を重視するかを聞いたものです。
圧倒的に多いのは、「キャッシュフローの見通し（インカムゲイン）」で、「大いに重視した」「概ね重視した」をあわせると97.3％となっています。「(2)物件の売卻益の見通し（キャピタルゲイン）」も重視されていますが、事業(yè)収益の面ではキャピタルゲインよりインカムゲインが重視される傾向が見られます。
建物の設(shè)備?機(jī)能においては、「(5)建築物の耐震性能、免震?制震等」を重視する人が最も多く、やはり、昨今増加する地震災(zāi)害への備えを重視する人が増えているようです。

図4　不動(dòng)産投資判斷における諸要素の重視度（全體　単回答）

(注)無回答を除く