プロパティマネジメントとは、ビルのオーナーとのパートナーシップによって、そのビルの利益が最大になるように経営を行うことであり、その業(yè)務(wù)を行うプロパティマネジメント會(huì)社とは、不動(dòng)産オーナーの事業(yè)パートナー、あるいはアドバイザーともいうべき存在です。ビルの利益を最大にするためには、価値や魅力があるビルになるように、日々、ビルのバリューアップに努める必要があります。

継続的に収益を上げるために

ビルのバリューアップの目的は、ふさわしいテナントに、適切な価格で、継続的に入居いただくことです。プロパティマネジメントの業(yè)務(wù)の一つに、テナントの選定と契約があります。どのテナントとの契約が最も収益性が高いのか、継続した収益が望めるのかを検討したうえで、契約を行うわけです。契約中も、コミュニケーションを取りながら、細(xì)かいニーズやクレームに対応し、長(zhǎng)期的に入居いただけるように（契約解除されないように）、対応します。契約の解除もプロパティマネジメント會(huì)社の業(yè)務(wù)範(fàn)囲となります。
また、テナントに長(zhǎng)く入居してもらうには、ビルの快適性が重要なポイントの一つです。これは、日々のメンテナンスによるところが非常に大きいため、オフィスをどのようにメンテナンスしていくか、どのメンテナンス會(huì)社に業(yè)務(wù)を委託するかを考えます。
このようなテナント各社との関係は、テナントマネジメントと呼ばれていますが、要は、テナントが 満足した狀態(tài)で入居を続けてもらえるようにすることです。テナントの不満は、「空室率」に直接つながります。

具體的なバリューアップ

具體的なバリューアップの方法については、さまざまな要素があります。ビルの條件によっても、テナント企業(yè)のニーズによっても変わりますが、大前提となるのは、テナントのニーズをつかむことと、安全性に関することです。

テナントのニーズを確実につかむ

當(dāng)然のことですが、テナントのニーズを把握することがスタートとなります。どんなに素晴らしい立地であっても、高価な設(shè)備が付帯していても、ニーズと合っていなければ、あるいはテナントのオフィスに関する問(wèn)題を解決することができなければ意味がありません。逆に、貸す側(cè)からしてみたら、條件はさほど良くなくても、テナントが十分に満足しているのであれば、まったく問(wèn)題はありません。テナントがオフィスビルに求めていること、優(yōu)先順位が高い課題を的確に把握し、現(xiàn)在そのニーズを満たしているのかを考えることがバリューアップにつながります。

安全性を確保する

安全性はハード面で最優(yōu)先にすべき課題です。日本不動(dòng)産研究所の調(diào)査によれば、新耐震基準(zhǔn)（1981年）以前に竣工したストックが、総ストックの約26％を占めているといわれ、まだ多く街中に存在しています。耐震補(bǔ)強(qiáng)の必要がある場(chǎng)合、早急な対応が必要です。また、避難階段の問(wèn)題や、通路の問(wèn)題、駐車場(chǎng)の問(wèn)題など、安全性の問(wèn)題は、大きな事故につながりかねません。萬(wàn)が一に備えた安全性の確保は不可欠です。

図：1981年以前に竣工したストック比率（全國(guó)における床面積ベース：萬(wàn)m²）

出典：一般財(cái)団法人日本不動(dòng)産研究所資料より

リニューアル

ニーズを把握し、安全性が確保できていれば、バリューアップのために、リニューアルに取り組むことになります。オフィスビルの外観、內(nèi)観を美しくしたり、景観を考慮したり、あるいは、オフィスビルの耐久性を高めるための改修をしたりすることは、テナントの誘致にとっても、継続して入居してもらうためにも効果的です。ただし、こうしたことは、あらかじめ計(jì)畫を立て、コストアップにならないように工夫をすることも重要です。コスト高によって、契約の解除があっては本末転倒になってしまいます。

修繕や修理が必要な箇所に関しても、どうすれば効率的、効果的に行うことができるかを考え、計(jì)畫します。大規(guī)模な改修や修復(fù)が必要な場(chǎng)合もあります。こうした業(yè)務(wù)は、「コンストラクションマネジメント」に含まれます。リニューアルは、工事が伴うものだけでなく、演出として実施されることもあります。植栽や蕓術(shù)品の展示など、デザイン的な印象を良くする方法もあります。

オフィスの魅力を上げる

オフィスビルのバリューアップは、リニューアル工事を行うという単純なことではありません。その先にある、テナントを引き付けるための「オフィスの魅力」を向上させることです。そのオフィスビルで快適に仕事ができ、生産性が上がるようなオフィスを提供すること、この目的を果たさなくてはなりません。
それには、常日頃から、しっかりとテナントとコミュニケーションを取りながら、満足度を上げていく必要があります。まさに、テナントマネジメントをしっかりと行う必要があるわけです。
もちろん、費(fèi)用をかければいいということでもなく、維持費(fèi)用のコストダウンを図りながら、効率的に行うことは言うまでもありません。