プロパティマネジメントの登場

ここ十?dāng)?shù)年、不動(dòng)産を取り巻く環(huán)境は大きく変わっています。特に、ファンドというモデルの成長は、不動(dòng)産取引市場に、大きなインパクトを與えました。そして証券化、不動(dòng)産ファンド市場は、リーマンショックという、世界的な金融不況を乗り越え、著実に成長を続けています。
不動(dòng)産が投資の対象となり、市場が多様化、複雑化していく中で、資産としての不動(dòng)産価値を高め、投資収益を最大化するためには、これまでにない新たな知識やノウハウが必要とされています。
その重要な任務(wù)の一つが、不動(dòng)産経営に関するさまざまな業(yè)務(wù)をオーナーに代わって行い、不動(dòng)産の収益力や不動(dòng)産の持つ価値を最大化することを目的とする不動(dòng)産経営代行業(yè)、プロパティマネジメント（PM）です。不動(dòng)産ビジネスを行うに當(dāng)たって、プロパティマネジメントの導(dǎo)入が、経営戦略上、必要不可欠となっているといっても過言ではありません。

所有と経営の分離

プロパティマネジメントとは、英語で「Property Management」、これの頭文字をとって「PM」と呼んでいます。文字どおり、プロパティをマネジメントするということは、収益の最大化に向けた経営ということになりますが、このプロパティマネジメントが生まれた背景には、不動(dòng)産における「所有と経営の分離」という考え方がありました。昨今、さまざまな分野の企業(yè)経営において、所有と経営の分離（株主と経営者）ということがいわれていますが、不動(dòng)産業(yè)においても、所有と経営の分離の流れは広がっています。
かつては、不動(dòng)産の収益拡大のための管理業(yè)務(wù)は、不動(dòng)産オーナー自らが請け負(fù)っていました。メンテナンスや補(bǔ)修が必要になれば設(shè)備會(huì)社にオーダーし、テナントとの交渉や空室対策なども、オーナーが行うケースが多かったのです。
しかし、不動(dòng)産業(yè)界のビジネスモデルが複雑化し、さまざまなプレーヤーが関係している現(xiàn)在のような市場では、高度な知識と専門性がなければ、容易に対応できなくなってきました。プロパティマネジメントは、時(shí)代の変化に応えるべく生まれた、不動(dòng)産経営のアウトソーシングだといえるでしょう。　

プロパティマネジメントの業(yè)務(wù)

プロパティマネジメントには、さまざまな業(yè)務(wù)がありますが、代表的な業(yè)務(wù)は、「ビルディングマネジメント」「リーシングマネジメント」「コンストラクションマネジメント」の三つでしょう。
ビルディングマネジメントとは、不動(dòng)産資産の中でも、特に建築物に関する?yún)б妞未_保、運(yùn)営、管理、改修などをマネジメントする業(yè)務(wù)です。ビルマネジメントとビルメンテナンスはよく混同されますが、ビルメンテナンスとは、ビルオーナーから依頼を受け、ビルの設(shè)備管理?清掃?警備などの建物に関する作業(yè)やその管理を行うことです。契約內(nèi)容によって決められた業(yè)務(wù)を固定費(fèi)で行いますから、ビルの収益性や経営とは関係ないといえば関係ありません。それに対して、ビルマネジメントは、ビル経営の収益最大化のための業(yè)務(wù)ですから、ある意味、経営の代行といってもいいかもしれません。
テナントの募集から契約?管理までを網(wǎng)羅するのがリーシングマネジメント業(yè)務(wù)です。ビルの稼働率を上げるために、テナント募集の企畫から募集、契約までを行うこともあります。各テナントと情報(bào)交換によって良好なコミュニケーションを築くのも重要な業(yè)務(wù)の一つです。

また、コンストラクションマネジメントという業(yè)務(wù)もあります。コンストラクションとは建設(shè)、つまり、大規(guī)模なリニューアル工事を指します。品質(zhì)やコスト、納期の管理だけでなく、経営視點(diǎn)に立腳した、安全性やコンプライアンス、CSR、快適性など、さまざまな観點(diǎn)からマネジメントを行います。　　　　　　

このように、プロパティマネジメントとは、不動(dòng)産に関わるビジネスサイクルにおいて、さまざまな観點(diǎn)からオーナーをサポートする業(yè)務(wù)だといえるでしょう。ですから、プロパティマネジメント會(huì)社の収益は、ビルや不動(dòng)産の収益に連動(dòng)することがほとんどです。収益を上げるために何をするべきか、この観點(diǎn)からビルオーナーに提案します。そのためには、高いレベルの不動(dòng)産経営の知識に加えて、最新のトレンドを含めて、オーナーにアドバイスすることも必要です。プロパティマネジメント會(huì)社は、現(xiàn)在の不動(dòng)産ビジネスには不可欠の存在だといえるでしょう。