プロパティマネジメントの登場

ここ十?dāng)?shù)年、不動産を取り巻く環(huán)境は大きく変わっています。特に、ファンドというモデルの成長は、不動産取引市場に、大きなインパクトを與えました。そして証券化、不動産ファンド市場は、リーマンショックという、世界的な金融不況を乗り越え、著実に成長を続けています。
不動産が投資の対象となり、市場が多様化、複雑化していく中で、資産としての不動産価値を高め、投資収益を最大化するためには、これまでにない新たな知識やノウハウが必要とされています。
その重要な任務(wù)の一つが、不動産経営に関するさまざまな業(yè)務(wù)をオーナーに代わって行い、不動産の収益力や不動産の持つ価値を最大化することを目的とする不動産経営代行業(yè)、プロパティマネジメント（PM）です。不動産ビジネスを行うに當(dāng)たって、プロパティマネジメントの導(dǎo)入が、経営戦略上、必要不可欠となっているといっても過言ではありません。

所有と経営の分離

プロパティマネジメントとは、英語で「Property Management」、これの頭文字をとって「PM」と呼んでいます。文字どおり、プロパティをマネジメントするということは、収益の最大化に向けた経営ということになりますが、このプロパティマネジメントが生まれた背景には、不動産における「所有と経営の分離」という考え方がありました。昨今、さまざまな分野の企業(yè)経営において、所有と経営の分離（株主と経営者）ということがいわれていますが、不動産業(yè)においても、所有と経営の分離の流れは広がっています。
かつては、不動産の収益拡大のための管理業(yè)務(wù)は、不動産オーナー自らが請け負(fù)っていました。メンテナンスや補(bǔ)修が必要になれば設(shè)備會社にオーダーし、テナントとの交渉や空室対策なども、オーナーが行うケースが多かったのです。
しかし、不動産業(yè)界のビジネスモデルが複雑化し、さまざまなプレーヤーが関係している現(xiàn)在のような市場では、高度な知識と専門性がなければ、容易に対応できなくなってきました。プロパティマネジメントは、時代の変化に応えるべく生まれた、不動産経営のアウトソーシングだといえるでしょう。　

プロパティマネジメントの業(yè)務(wù)

プロパティマネジメントには、さまざまな業(yè)務(wù)がありますが、代表的な業(yè)務(wù)は、「ビルディングマネジメント」「リーシングマネジメント」「コンストラクションマネジメント」の三つでしょう。
ビルディングマネジメントとは、不動産資産の中でも、特に建築物に関する?yún)б妞未_保、運(yùn)営、管理、改修などをマネジメントする業(yè)務(wù)です。ビルマネジメントとビルメンテナンスはよく混同されますが、ビルメンテナンスとは、ビルオーナーから依頼を受け、ビルの設(shè)備管理?清掃?警備などの建物に関する作業(yè)やその管理を行うことです。契約內(nèi)容によって決められた業(yè)務(wù)を固定費(fèi)で行いますから、ビルの収益性や経営とは関係ないといえば関係ありません。それに対して、ビルマネジメントは、ビル経営の収益最大化のための業(yè)務(wù)ですから、ある意味、経営の代行といってもいいかもしれません。
テナントの募集から契約?管理までを網(wǎng)羅するのがリーシングマネジメント業(yè)務(wù)です。ビルの稼働率を上げるために、テナント募集の企畫から募集、契約までを行うこともあります。各テナントと情報交換によって良好なコミュニケーションを築くのも重要な業(yè)務(wù)の一つです。

また、コンストラクションマネジメントという業(yè)務(wù)もあります。コンストラクションとは建設(shè)、つまり、大規(guī)模なリニューアル工事を指します。品質(zhì)やコスト、納期の管理だけでなく、経営視點(diǎn)に立腳した、安全性やコンプライアンス、CSR、快適性など、さまざまな観點(diǎn)からマネジメントを行います。　　　　　　

このように、プロパティマネジメントとは、不動産に関わるビジネスサイクルにおいて、さまざまな観點(diǎn)からオーナーをサポートする業(yè)務(wù)だといえるでしょう。ですから、プロパティマネジメント會社の収益は、ビルや不動産の収益に連動することがほとんどです。収益を上げるために何をするべきか、この観點(diǎn)からビルオーナーに提案します。そのためには、高いレベルの不動産経営の知識に加えて、最新のトレンドを含めて、オーナーにアドバイスすることも必要です。プロパティマネジメント會社は、現(xiàn)在の不動産ビジネスには不可欠の存在だといえるでしょう。