コラム vol.062

生前に行うべき相続対策
～不動(dòng)産の活用～

執(zhí)筆：公認(rèn)會(huì)計(jì)士?稅理士高桑昌也
公開日：2015/02/10

vol.061のおさらい

相続稅は、以下のような算式で求められます。

(1)相続した財(cái)産の評(píng)価額-(2)相続した負(fù)債の額-(3)基礎(chǔ)控除額=正味の相続財(cái)産

正味の相続財(cái)産×(4)稅率=相続稅額

(3)基礎(chǔ)控除額と(4)稅率は、國(guó)によって決められているため、私たちの方で変えることはできません。
変更可能なものは、(1)相続した財(cái)産の評(píng)価額と、(2)相続した負(fù)債の額になります。中でも(1)の相続財(cái)産の「評(píng)価額を下げたり」、相続財(cái)産の構(gòu)成(不動(dòng)産と金融資産)を「替えたり」、相続財(cái)産を生前に贈(zèng)與して「名義を替える」ことが、いわゆる相続稅対策(稅務(wù)対策)というものです。

では、(1)の相続した財(cái)産の「評(píng)価額」を圧縮するにはどのような方法があるのでしょうか。いくつかありますが、まずは「相続財(cái)産を不動(dòng)産に変える」という方法です。

金融資産で持っていると痛い相続稅

例えば、親御さん1名、息子2名の家族を想定します。親御さんが急に亡くなられ、親御さんは銀行の定期預(yù)金1億円（負(fù)債は零）をお持ちだったとします。定期預(yù)金というのは金融資産です。金融資産は基本的に「額面＝稅務(wù)上の評(píng)価額」となります。預(yù)金1億円を相続した場(chǎng)合、額面の1億円に対して相続稅が掛かってきます。

（1）相続した財(cái)産の評(píng)価額：1億円

（2）相続した負(fù)債の額：零

（3）基礎(chǔ)控除額：3,000萬円＋600萬円×2＝4,200萬円

（1）－（2）－（3）正味の相続財(cái)産：5,800萬円

これを法定相続割合（子それぞれ2分の1ずつ）で相続したとすると、

子2人分の相続稅額：（2,900萬円×（4）稅率15％－控除50萬円）×2名＝770萬円

となります。
これを親御さんが亡くなった後、10カ月以內(nèi)に稅金として払わなければいけません。
770萬円の稅金、どう思いますでしょうか。おそらく「かなり大きい額だ、もったいない」と思われる方が多いでしょう。
ではどうすればこの稅金を少しでも節(jié)約できるのでしょうか。

昔から行われていて一般的であり、かつ大きな効果を上げるものに、不動(dòng)産を活用した稅務(wù)対策があります。
先の例で同じ1億円でも、銀行への預(yù)金ではなく、たとえば1億円のマンション（東京都心のタワーマンション）を持っていたとすると、どのように稅金の額は変わってくるでしょうか。親御さんが保有していたタワーマンションは購(gòu)入価格1億円（土地部分3,000萬円、建物部分7,000萬円）でした。また不動(dòng)産の直近の査定価格（売ろうと思えば売れる、実勢(shì)価格）も1億円でした。

土地の価格にはいろいろある

土地の価格は必ずしも1つではありません。売買取引価格、公示価格、路線価などいくつかの種類があります。

種　類	金　額（実勢(shì)価格を100％とした場(chǎng)合の概ねの割合）	內(nèi)　容
売買取引価格（実勢(shì)価格）	100％	実際の売買取引で成立する市場(chǎng)価格。
公示価格	90％	その年の1月1日時(shí)點(diǎn)における全國(guó)の標(biāo)準(zhǔn)地の価格。國(guó)土交通省が発表する土地取引の基準(zhǔn)価。
路線価（土地の相続稅評(píng)価額）	70％	その年の1月1日時(shí)點(diǎn)における価格。國(guó)稅庁が発表。
固定資産稅評(píng)価額（建物の相続稅評(píng)価額）	60％	3年毎の1月1日時(shí)點(diǎn)における価格。市町村が算定し、固定資産稅の計(jì)算に利用。

中でも相続を考えるときに重要なのは相続稅評(píng)価額です。
相続稅評(píng)価額は土地でいえば「路線価」、建物でいえば「固定資産稅評(píng)価額」となります。
今回のケースだと、タワーマンションの購(gòu)入価格と実勢(shì)価格は同じ1億円であり、価格の內(nèi)訳は土地部分3,000萬円、建物部分7,000萬円ということでした。

この場(chǎng)合、相続稅評(píng)価額は、

土地部分：実勢(shì)価格3,000萬円×70％＝2,100萬円
建物部分：実勢(shì)価格7,000萬円×60％＝4,200萬円

の合算となり、6,300萬円となります。
金融資産である預(yù)金で1億円持っていた時(shí)と比べ、約6割の評(píng)価額となりました。

相続稅を計(jì)算してみると、

（1）相続した財(cái)産の評(píng)価額：6,300萬円

（2）相続した負(fù)債の額：零

（3）基礎(chǔ)控除額：3,000萬円＋600萬円×2＝4,200萬円

（1）－（2）－（3）正味の相続財(cái)産：2,100萬円

これを法定相続割合（子それぞれ2分の1ずつ）で相続したとすると、

子2名分の相続稅額：（1,050萬円×（4）稅率15％－控除50萬円）×2名＝215萬円

いかがですか？
預(yù)金1億円で相続した時(shí)の稅額と比べ、稅金は約3分の1以下に大きく減少したことになります。