企業(yè)が資産を有効に使って経営効率化を図るために効果的な存在といえるのが、不動(dòng)産証券化です。経営資源は有限であり、企業(yè)の資産は有効活用して初めて価値があります。経営で活用していくための実踐的ツールとして不動(dòng)産証券化を考えていきます。

最もスタンダードな不動(dòng)産証券化ツール

不動(dòng)産証券化には、資産流動(dòng)化型と資産運(yùn)用型（ファンド型）、開発型の３つのタイプがあります。その中で最もスタンダードで普及しているのが「資産流動(dòng)化型」です。不動(dòng)産の保有者（オリジネーター）がその不動(dòng)産をSPC（特別目的會(huì)社）に売卻し、SPCはその不動(dòng)産が生み出す収益を裏付けとした証券を発行して資金を調(diào)達(dá)します。ここでいう「裏付け」とは、（利益を）保証する、といった意味です。企業(yè)が保有していたビルを賃貸テナントにすれば賃料が入ります。 SPCは、そうした利益があることを前提に有価証券を発行するのです。
SPCが所有するのはオリジネーターが拠出する不動(dòng)産だけですので、その不動(dòng)産が確実に収益を上げる物件であることが必須條件になります。そうでなければ、投資家から資金調(diào)達(dá)することができません。また、資産流動(dòng)化型の証券化は、証券化の対象となる不動(dòng)産の存在が前提になることから、「モノ（資産）ありきの不動(dòng)産証券化」ともいわれます。
不動(dòng)産証券化で資産流動(dòng)化型を選択する最大の理由は、資金調(diào)達(dá)を目指すオリジネーターが不動(dòng)産をオフバランス化し、その売卻収入を経営のための資金として調(diào)達(dá)できる點(diǎn)にあります。オフバランスとは、不動(dòng)産という「資産」をバランスシート（賃借対照表）上の資産項(xiàng)目から外す（オフ）ことです。昔は、オフィスビルや工場(chǎng)などの不動(dòng)産を豊富に所有する企業(yè)は資産価値のある會(huì)社として高い評(píng)価を受けていました。しかし、現(xiàn)代の企業(yè)経営において不動(dòng)産という変動(dòng)価格にさらされる資産を長(zhǎng)期間所有するのは、時(shí)価會(huì)計(jì)上リスク資産となるばかりか、上場(chǎng)企業(yè)では「資産を有効活用できていない非効率経営の會(huì)社だ」と、市場(chǎng)で厳しい批判を受けかねません。このため、企業(yè)は不動(dòng)産を売卻して保有資産を減らし、不動(dòng)産証券化というツールを活用するようになりました。 資産流動(dòng)化型は、わが國(guó)において不動(dòng)産証券化の原點(diǎn)といえる仕組みです。銀行が不良債権の重荷に苦しみ、融資の擔(dān)保になっていた企業(yè)の不動(dòng)産を売卻して不良債権処理を促進(jìn)しようという金融業(yè)界の要請(qǐng)から始まりました。不動(dòng)産売買市場(chǎng)は活性化し不良債権処理が進(jìn)んで、景気回復(fù)に大いに貢獻(xiàn)しました。

「リースバック」は不動(dòng)産証券化の定番ツール

オリジネーターは不動(dòng)産のオフバランス化によって資産を減らし、効率経営の第一歩を踏み出します。同時(shí)にSPCに拠出した不動(dòng)産の売卻代金を手に入れます。この資金は借入金返済にあてて有利子負(fù)債を軽減し、財(cái)務(wù)體質(zhì)を改善させます。資産流動(dòng)化型では、「セール&リースバック」を?qū)毪工肫髽I(yè)が増加しています。本社ビルを売卻すると同時(shí)にその本社ビルをSPCから1棟借りするのです。このリースバック方式は、いまや不動(dòng)産証券化の定番ツールになっています。まさに「持つ経営」から「持たざる経営」の代表例でしょう。負(fù)債軽減だけでなく、設(shè)備投資のための成長(zhǎng)投資に使うことも可能です。自社の経営戦略の中で重點(diǎn)分野に資金を配分するために不動(dòng)産証券化を?qū)毪工毪韦扦埂￥郡坤贰惨驻圣戛`スバックの導(dǎo)入は避けるべきでしょう。業(yè)績(jī)不振を穴埋めするために本社ビルを売ってリースバックしても、市場(chǎng)は効率経営の改善と評(píng)価しないケースもあるからです。

図：資産流動(dòng)化型のメリット

オリジネーターがアセットマネージャーを兼務(wù)することも

資産流動(dòng)化型の不動(dòng)産証券化では、いくつかの條件をクリアすれば、オリジネーターがSPCのアセットマネージャーになることもできます。証券化の対象である不動(dòng)産を最も熟知しているのは、いうまでもなく売卻前まで保有していたオリジネーターです。アセットマネージャーは、証券化される不動(dòng)産を探して買い付け、一定の期間に運(yùn)用したあとは売卻して投資家に配當(dāng)をもたらすまでの業(yè)務(wù)に攜わります。オリジネーターがアセットマネージャーになる場(chǎng)合は、主にテナント管理（ビル仲介や賃貸などの管理業(yè)務(wù)）に攜わるケースが多いと思われます。

ただし、オリジネーターがアセットマネージャーになるには、オリジネーターのSPCに対するエクイティ投資（株式や社債）が5％以內(nèi)であることが條件です。これは、オリジネーターが不動(dòng)産をSPCに売卻しても、実態(tài)的な支配権がオリジネーターからSPCに移ったとはみなされず、會(huì)計(jì)上オフバランス化は認(rèn)められません。こうした影響力行使のボーダーラインが、SPCへの出資5％以內(nèi)です。不動(dòng)産証券化では、こうした場(chǎng)合、真正売買という言葉が使われます。「オリジネーターは本當(dāng)にSPCに売ったのか？」というわけです。こうした條件をクリアすれば、オリジネーターはSPCからテナント管理に対する報(bào)酬を受けることができます。テナント管理は、不動(dòng)産の管理員とも呼ばれる「プロパティマネージャー」が行いますが、アセットマネージャーがこれを兼務(wù)するケースもあるのです。