売買(mǎi)?賃借からファンドへ

不動(dòng)産ビジネスにおけるアセットマネジメントとは、投資用不動(dòng)産の調(diào)達(dá)、商品化、販売、管理を?qū)g際の所有者?投資家に代行して行う業(yè)務(wù)のことです。不動(dòng)産に限定したアセットマネジメントのことを、不動(dòng)産アセットマネジメントという場(chǎng)合もあります。
投資家が最大利益を上げることができるように、不動(dòng)産ファンドの運(yùn)営を投資家に代わって受託することで、不動(dòng)産ファンドビジネスのメインプレーヤーとなるわけです。

主なアセットマネジメントの業(yè)務(wù)を通常のメーカーなどの業(yè)務(wù)に対比してわかりやすく単純化すると以下のようになります。
お客様である投資家のニーズの把握から始まり、そのニーズにあった商品を企畫(huà)し、実際に組成し、販売し、アフターサービスを行います。當(dāng)然、各アセットマネジメント會(huì)社によって、得意不得意、顧客の狀況などによってこまかい業(yè)務(wù)內(nèi)容は異なります。

もともと不動(dòng)産ビジネスにおいては、不動(dòng)産會(huì)社と呼ばれる開(kāi)発會(huì)社や分譲業(yè)者が、自ら開(kāi)発した不動(dòng)産を欲しい人に売卻する、あるいは保有したまま誰(shuí)かに貸して賃料を得るという２つしか、ビジネスの方法がありませんでした。
ところが不動(dòng)産ファンドの登場(chǎng)により、開(kāi)発した不動(dòng)産を「不動(dòng)産ファンド」に売卻するという新たなビジネスが可能になり、現(xiàn)在は多くの不動(dòng)産會(huì)社がこのビジネススキームを活用しています。

アセットマネジメント會(huì)社の仕事

そこで、この不動(dòng)産ファンドビジネスの中心プレーヤーとして登場(chǎng)したのがアセットマネジメント會(huì)社です。
ユーザーのニーズに応えるという點(diǎn)においては、どのビジネスにおいても共通ですから、「アセットマネジメント會(huì)社」は、投資家が最大の利益を得ることができるように、アセットマネジメントサービスを行います。つまり、利益の最大化のために、賃料などの収入を増やす、高い金額で売卻する、といったことを行うわけです。
また、企業(yè)側(cè)のニーズとしては、不動(dòng)産証券化を行うことで、不動(dòng)産のオフバランスによる財(cái)務(wù)體質(zhì)の改善という戦略もあります。
こうしたさまざまな課題に対する解決策を提供し、企業(yè)?投資家の継続的な投資を獲得することがアセットマネジメントの仕事ということになります。

アセットマネジメントの仕事を先ほどのビジネスの流れにそって紹介します。

1. ?投資家ニーズの把握
   ほかのビジネスと同じように、投資家という顧客のニーズは異なります。投資家が投資に対して求めるものはそれぞれ違ってきます。投資家のニーズを把握しない限り、魅力ある商品を組成することは不可能です。投資家が望む不動(dòng)産投資とはどのようなものかをまず把握します。
2. ?商品の企畫(huà)開(kāi)発（運(yùn)用プラン）
   ニーズが把握できたら、それに見(jiàn)合う商品を企畫(huà)?開(kāi)発しなければなりません。プレーヤーの選定、スキームの構(gòu)築、調(diào)達(dá)する不動(dòng)産の選定など、様々な企畫(huà)を行います。
3. ?不動(dòng)産調(diào)達(dá)（物件取得）
   次にニーズに応えられるような不動(dòng)産を調(diào)達(dá)します。不動(dòng)産を調(diào)達(dá)することを「ソーシング（Sourcing＝資源利用）」と呼びますが、「アクイジション（acquisition＝取得）」ということもあります。その際、適切な価格算定などのために、エンジニアリングレポートや不動(dòng)産鑑定評(píng)価書(shū)など、様々な資料を確認(rèn)します。これら資料一式を「インフォメーションパッケージ」と呼ぶこともあります。
4. ?組成
   組成にあたっては、借入れを行うレンダー（お金の貸し手）との交渉、SPC（特別目的會(huì)社）、TMKの設(shè)立、契約書(shū)の作成など様々な業(yè)務(wù)があります。これら組成にかかわる部分を組み立てるという意味で「ストラクチャリング」と呼ぶこともあります。
5. ?商品の販売
   投資家からの出資を得て（不動(dòng)産証券化商品の投資家への販売は証券會(huì)社が行う）、取引は成立します。これらひと通りの取引を終えることを「クロージング」と呼びます。
6. ?アセットマネジメントサービス（運(yùn)用管理）
   実際に不動(dòng)産を運(yùn)営することで、利益の最大化を図るわけですが、日常の管理業(yè)務(wù)は、プロパティマネジメント會(huì)社にゆだねることになります。ですからここでいうアセットマネジメントとは、狹義の意味となります。
7. ?売卻
   利益を上げるために不動(dòng)産を売卻することを「ディスポジション」と呼びますが、最終的な出口戦略までを遂行します。

アセットマネジメント會(huì)社は、このような一連の業(yè)務(wù)を様々なプレーヤーと連攜して行いながら、投資家のニーズに応え、市場(chǎng)を活性化していきます。