內(nèi)閣府は今年5月、地方創(chuàng)生の推進(jìn)に向けて、地方で拡大する観光や健康関連の事業(yè)に対して安定的に不動(dòng)産を供給するため、「地方創(chuàng)生に資する不動(dòng)産流動(dòng)化?証券化に関する意見交換會(huì)」を開きました。3回にわたって開催された意見交換會(huì)を通して、地方創(chuàng)生における不動(dòng)産証券化を見ていきます。

公的不動(dòng)産には機(jī)會(huì)費(fèi)用の概念がない？

第1回會(huì)合では、「地方自治體の公的不動(dòng)産が活用されていないのは、オポチュニティーコスト（機(jī)會(huì)費(fèi)用）の概念がないのが問題」との指摘がありました。機(jī)會(huì)費(fèi)用とは、他のことをすれば得られた最大の利益という意味。自治體が所有する不動(dòng)産が適切に管理運(yùn)営されているならば、どのくらいの利益を生んでいるのかを算出するということになります。

これに対して、「中心市街地のような活用余地の高い公的不動(dòng)産に絞ったうえで、固定資産臺(tái)帳を參考にして一定の地代率を決めれば機(jī)會(huì)費(fèi)用の概算は把握できるのではないか。その場(chǎng)合、時(shí)間とコストをかけない簡(jiǎn)便法を?qū)毪工伽扦ⅳ搿工趣我庖姢訾蓼筏俊￥蓼俊⒐潭ㄙY産臺(tái)帳を有効活用している自治體は少ないので、政府が指導(dǎo)することが重要ではないか、との意見もありました。

固定資産臺(tái)帳は、3年ごとに土地や家屋などの固定資産の評(píng)価額を見直して更新する臺(tái)帳です。広範(fàn)な土地や家屋を詳細(xì)に調(diào)査するため、航空測(cè)量會(huì)社など民間の力を借りる必要があり、自治體の負(fù)擔(dān)も軽くありません。意見交換會(huì)では、手間ひまをかけて3年ごとに更新されている固定資産臺(tái)帳が有効活用されてないことも、不動(dòng)産証券化が地方で進(jìn)まない原因の一つ、との認(rèn)識(shí)があるようです。

固定資産臺(tái)帳の有効活用

固定資産臺(tái)帳を有効活用することに関連して、リート業(yè)界の立場(chǎng)から意見交換會(huì)に出席した一般社団法人不動(dòng)産証券化協(xié)會(huì)（ARES）から提案がありました。

地方創(chuàng)生やGDP拡大のためには、全不動(dòng)産の約4分の１を占める公的不動(dòng)産がその資産価値に見合った形で有効活用されることが重要だが、民間企業(yè)では當(dāng)たり前に行われている保有資産の機(jī)會(huì)費(fèi)用の把握が公的不動(dòng)産（PRE）については全く行われていない。
一方、地方公會(huì)計(jì)の統(tǒng)一的な基準(zhǔn)により、原則として2017年度までに固定資産臺(tái)帳を含む財(cái)務(wù)書類整備が地方公共団體に義務(wù)づけられた。特に1984年以前に取得した固定資産には再調(diào)達(dá)価格の把握（時(shí)価評(píng)価）が求められている。

とARESは指摘します。

そこでARESは、「固定資産臺(tái)帳を活用した公的不動(dòng)産活用戦略立案モデル事業(yè)への支援措置」という提案をしました。固定資産臺(tái)帳データを活用して、公的不動(dòng)産を有効活用するモデル事業(yè)を募集し、その立案のために必要な調(diào)査費(fèi)用を補(bǔ)助する、というものです。例えば、地元の不動(dòng)産鑑定士を活用して市場(chǎng)性の高い公共建築物や公有地の機(jī)會(huì)費(fèi)用を把握することを通じて、価値に見合った活用がされていない公的不動(dòng)産を識(shí)別して活用を促す、というものです。

PRE有効活用ための第一関門は現(xiàn)狀把握

平たく言えば、活用されていない自治體所有の不動(dòng)産を、固定資産臺(tái)帳というデータを使って評(píng)価額を算出し、活用することの重要性を喚起しようということです。裏を返せば、多くの公的不動(dòng)産が眠ったままになっていて、寶の持ち腐れになっている現(xiàn)狀を訴えることです。地方における不動(dòng)産の有効活用に道筋をつけるには、まず初めにすべきことは現(xiàn)狀把握ということです。

地方不動(dòng)産への取り組み～リバースモーゲージ

金融機(jī)関の立場(chǎng)から、みずほ銀行が出席しました。同行は、地方不動(dòng)産の取り組み例として、リバースモーゲージを紹介しました。リバースモーゲージとは、持ち家を擔(dān)保にして、そこに住みながら金融機(jī)関から融資を受けるシニア層向けの貸付制度です。住宅ローンの「逆バージョン」と言えるかもしれません。リバースは「逆」の意味、「モーゲージローン」は不動(dòng)産を擔(dān)保にした貸し付けのことです。

1980年代後半に東京都武蔵野市など一部の自治體で制度融資として取り扱いが開始されましたが、存命中は金利だけ返済し、死後に擔(dān)保の持ち家を処分して返済することから、日本人のウエットな感覚からは受け入れにくい金融商品で、あまり注目されませんでした。ところが、年金の支給開始年齢が遅れたり、年金の支給額そのものが目減りするなど公的年金制度が変容したころから、いま改めて注目され始めています。

みずほ銀行によると、2035年には世帯主60歳以上の世帯數(shù)が世帯主20～50代の世帯數(shù)を逆転すると推測(cè)されています。一方、高齢者世帯の経済実態(tài)は、一般的な高齢世帯は毎月6.2萬円、年間で約75萬円の預(yù)金を取り崩して生活しており、貯蓄額が不足する世帯もあるといわれています。

日本のリバースモーゲージ（生活資金）の特徴と課題

※みずほ銀行の第1回意見交換會(huì)提出資料より一部抜すい

しかし、民間金融機(jī)関だけではリバースモーゲージの3大リスク（住宅価格下落?金利上昇?長(zhǎng)生き）をカバーすることは難しく、官と民が適切にリスクを分擔(dān)して新たなリバースモーゲージの枠組みを構(gòu)築することが必要と指摘しました。表にあるリコースとは、擔(dān)保価値が下がった場(chǎng)合は新たな債務(wù)が発生すること。ノンリコースはその逆で、擔(dān)保以上の債務(wù)の義務(wù)はありません。その代わり、ノンリコースの場(chǎng)合は擔(dān)保価値が低く設(shè)定されます。このように、高齢者が等しく安心して使えるローン、と言い切れない面があるのです。

少子高齢化と住宅の需給を見據(jù)え、市場(chǎng)価値のある「質(zhì)の高い住宅」、例えば新耐震基準(zhǔn)を満たした長(zhǎng)壽命住宅などを選別したうえでリバースモーゲージを活用し、住宅供給の増加及び維持?拡充を図ることが重要と説きました。

第1回の意見交換會(huì)では、このほか、一般財(cái)団法人民間都市開発推進(jìn)機(jī)構(gòu)が「『出資』を通じたまちづくり支援について」、また金融商品取引業(yè)のフィンテックグローバル社が「地方都市における証券化」をテーマにそれぞれ意見を述べるなど、地方都市における不動(dòng)産流動(dòng)化?証券化に対して活発な議論が展開されました。