なるほど納得！土地活用の基礎(chǔ)知識(shí)
第4回【法的條件から見た土地活用】
もめごとに巻き込まれるのもちょっと…

避難通路の幅員や隣地境界線からの距離など、物理的要件も建築基準(zhǔn)法や民法といった法律によって決められています。ここでは、土地活用を行う場(chǎng)合に影響を受ける法的な條件について整理します。

道路の問題

建築物が建てられるかどうかを決定づける條件として、その敷地が建築基準(zhǔn)法上の道路に適法に接しているかどうかということが重要な意味を持ちます。見た目も立派で國(guó)や都道府県が所有している道路だったとしても、基準(zhǔn)法上の道路でなければ基本的に建築はできませんし、逆に舗裝もされていない道幅の狹い私道であっても基準(zhǔn)法上の道路であれば建築は可能です。
道路についての規(guī)定は、建築基準(zhǔn)法42條1項(xiàng)から6項(xiàng)、43條に規(guī)定されていますので、土地活用を計(jì)畫する場(chǎng)合には、必ず役所で調(diào)査を行ってください。
そして、道路の所有者が誰かということも建築確認(rèn)が下りるかどうかとはまた別の意味合いを持ちます（43條但書道路の場(chǎng)合は建築確認(rèn)が下りるかどうかという點(diǎn)においても道路の所有関係が影響します）。例えば、隣接の敷地を通らなければ道路に出ることができない袋地狀の敷地には「囲繞地（いにょうち）通行権」という通行権が民法210條によって保障されていて、それは自分が所有権を有していない私道にも適用されますが、それはあくまでも人の通行が（幅員1m）前提ですから、車両の通行、上下水道管の埋設(shè)やそのための掘削などはやはり道路所有者の承諾を受ける必要があります。
また、他人所有の道路を利用するということであれば、舗裝改修などの維持管理コストの負(fù)擔(dān)なども要求される可能性があります。

隣地との関係

建築物を建てる時(shí)には、隣地との関係にも法的な制限が影響を及ぼします。まず、隣地との関係を考える場(chǎng)合、そもそもどこからが隣地で、どこまでが自分の敷地なのかという境界の確定が必要です。境界ポイントが埋沒していたり、失われていたり、最初から未確定という場(chǎng)合もありますので、隣地所有者と立ち?xí)い紊稀⒕辰绀螐?fù)元や確定を行ってください。民法234條では、建物は境界線から50cm後退させる必要があります（屋根の庇についてはこの限りではありません。また、防火地域又は準(zhǔn)防火地域內(nèi)で外壁が耐火構(gòu)造の場(chǎng)合、後退は不要です《建築基準(zhǔn)法65條》）。
民法235條では、敷地境界から1m以內(nèi)にある窓には目隠しを要求できるとされています（引違い窓の場(chǎng)合、すりガラスやカーテンでは條件を満たしません）。いずれも、境界が確定したうえでないと判斷できません。
隣地との関係においては給排水管?電線?樹木?庇?雨樋などの越境が無いかどうか、その狀態(tài)をどのように処理するかという點(diǎn)について確認(rèn)のうえ合意形成しておく必要があります。

用途地域

都市計(jì)畫法の地域地區(qū)のひとつとして、用途地域というものが定められています。工業(yè)?商業(yè)?住居といった各用途の混在を防ぐことを目的としており、住居系7地域、商業(yè)系2地域、工業(yè)系3地域の計(jì)12地域に分類されています。
多くの都市計(jì)畫では、街の中心部に商業(yè)系地域、それを囲んで中高層の住居系地域、さらにその外周部に低層の住居系地域、住居系地域と離れた場(chǎng)所に工業(yè)系地域、そして、街自體から離れた広範(fàn)な地域に、市街化調(diào)整區(qū)域や無指定の地域というレイアウトがなされています。工業(yè)専用地域と市街化調(diào)整區(qū)域以外には賃貸住宅や賃貸マンションの建築は可能ですが、低層の住居系地域では、建物の規(guī)模を決める建ぺい率や容積率、高さ制限などの條件が厳しく、敷地の高度利用が制限されます。
また、中高層の住居系地域や、商業(yè)系、工業(yè)系の地域では高度利用がしやすい一方、防火地域?準(zhǔn)防火地域に指定されている可能性が高く、その場(chǎng)合、規(guī)模や階數(shù)によって鉄筋コンクリート造等の耐火建築物にすることが求められます。

消防法

賃貸住宅や賃貸マンションの建築には、不特定多數(shù)が利用する商業(yè)施設(shè)や公共施設(shè)などと同様、火災(zāi)の際の人的被害を予防?回避するためにさまざまな制限があります。定期點(diǎn)検の実施や、建物?內(nèi)裝などの防火性能、防災(zāi)機(jī)器?消防用設(shè)備?消火器具など、その仕様や性能について詳細(xì)な取り決めがありますので必ず確認(rèn)してください。

省令?施行令?條例

例えば、ワンルーム形式の住戸を計(jì)畫する場(chǎng)合など、多くの自治體で「ワンルーム規(guī)制」と呼ばれる條例や指導(dǎo)要綱?指導(dǎo)基準(zhǔn)が定められています。
ちなみに東京都では23區(qū)すべてに規(guī)制があります。

區(qū)ごとに規(guī)制が適用される総戸數(shù)や階數(shù)、また必要面積が異なります。
その他、敷地內(nèi)の緑化や建物の色彩?デザイン、必要な駐車?駐輪臺(tái)數(shù)など自治體ごとにさまざまな取り決めがありますので、土地活用を検討する場(chǎng)合にはしっかりと役所で調(diào)査をする必要があります。