2020年10月掲載の「土地活用にもパラダイムシフトが必要な時(shí)代となった」でもお伝えしましたが、2020年と2021年は、新たに土地政策や住宅政策の変更を行う年回りであり、その後の5年から10年の潮目、方向性が決まってしまうかもしれない大変重要な年です。

本コラムでは、土地や住宅政策の根幹となる、住生活基本計(jì)畫の改定について見ていきます。コロナ禍の長(zhǎng)期化から賃貸住宅経営も厳しい局面が予想されています。土地オーナーとして上手に新しい変革の風(fēng)をつかみ、どのようにピンチをチャンスに変えていけばいいのか、複數(shù)回に分けて考えていきたいと思います。

住生活基本計(jì)畫とは？

平成18年（2006年）にできた「住生活基本法」という法律に基づき、おおむね5年ごとに見直される住宅政策の根幹になる計(jì)畫が、「住生活基本計(jì)畫」です。
それまでの日本の住宅政策は量的な充足を目的とした住宅“供給”計(jì)畫でした。しかし、2010年の國(guó)勢(shì)調(diào)査を境に人口が減少に転じることが確実になり、住生活という“質(zhì)”を重視した政策に転換する必要があったため、政策自體を大きく転換しました。
具體的には、新築住宅＝建設(shè)を重視したスクラップ&ビルドを前提とした政策から、既にある中古住宅を補(bǔ)修などして末永く使っていくというリユース?リフォームを主軸とした政策に変えたということです。実際に、2000年以降は環(huán)境問題が注目され、2030年のSDGsの達(dá)成、2050年カーボンニュートラルの実現(xiàn)に向けた取り組みとして、國(guó)土交通省も「脫炭素社會(huì)に向けた住宅?建築物の省エネ対策等のあり方検討會(huì)」などを立ち上げ、國(guó)家レベルで議論が始まっています。
また、気候変動(dòng)による天災(zāi)の多発化、激甚化が顕著になっていますから、賃貸住宅経営としてだけではなく、人の安全性や住まいのレジリエンスの観點(diǎn)からも重要です。

「住宅土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」に基づいて議論がなされる

この住生活基本計(jì)畫は、5年に1度、西暦1桁臺(tái)の3と8の年＝令和5年（2023年）と10年 （2028年）に実施される「住宅土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」に基づき議論が行われます。
住宅土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査とは、不動(dòng)産の基幹調(diào)査としてその後の施策に大きく影響する調(diào)査で、実際、統(tǒng)計(jì)趣旨にも以下のような説明があります。

• 「この調(diào)査は、多様化している國(guó)民の居住狀況や少子?高齢化等の社會(huì)?経済狀況の変 化を踏まえ、住宅のストックのみならず、少子?高齢社會(huì)を支える居住環(huán)境の整備の実態(tài)や、耐震性?省エネルギー性などの住宅性能水準(zhǔn)の達(dá)成度、土地の有効利用狀況を明らかにすることをねらいとしています。また、住環(huán)境対策として空き家対策の重要性が年々高まっていることから、空き家の所有狀況を含めた住生活の実態(tài)を把握します。」

前回の平成30年（2018年）に行われた調(diào)査結(jié)果が令和元年（2019年）以降、順次公表され、空き家率は過去最高を更新し、住宅の大規(guī)模化、高齢化が進(jìn)展しています。

今回の計(jì)畫の注目點(diǎn)は？

前回平成28年（2016年）の4回目の「住生活基本計(jì)畫」策定の際には、実家の空き家問 題がクローズアップされ、その後の住宅政策の方向性を決定づけました。主に地方や郊外の木造一戸建ての空き家を?qū)澫螭摔筏坑?jì)畫でしたので、その後、木造一戸建て住宅の不動(dòng)産鑑定基準(zhǔn)の変更やリバースモーゲージ制度の整備などが行われました。
今回は、空き家問題も都市機(jī)能の維持の観點(diǎn)から地方や郊外から都市部へ、一戸建て住宅から賃貸住宅やマンションなど集合住宅へ問題がシフトしつつあります。

また、災(zāi)害も激甚化し増加する中、災(zāi)害対策の中心である現(xiàn)在の耐震基準(zhǔn)（新耐震基準(zhǔn)）は昭和56年（1981年）6月に建築確認(rèn)申請(qǐng)をした建物から適用されていますので、計(jì)畫設(shè)定時(shí)には築40年の建物が出始めることになります。道路や橋などの社會(huì)インフラの老朽化対策も同時(shí)並行で進(jìn)んでいます。つまり、建物自體の高齢化問題＝老朽化が顕在化するので、そのための方策、管理の重要性がよりクローズアップされます。特に、今回の住生活基本計(jì)畫は、主に都市部の賃貸住宅やマンションなど集合住宅の老朽化がクローズアップされそうです。

國(guó)土交通省「賃貸住宅の計(jì)畫的な維持管理及び性能向上の推進(jìn)について　～計(jì)畫修繕を含む投資判斷の重要性～」という資料によると、2018年現(xiàn)在、 日本の住宅のうち借家の総戸數(shù)は1,907萬(wàn)戸あり、総住宅數(shù)の35.6％を占めています。また、借家のうち民間賃貸住宅は1,530萬(wàn)戸あり、総住宅數(shù)の28.5％を占めている狀況です。また、「今後20年の貸家の戸數(shù)は、築30年超の貸家が2017 年末現(xiàn)在1,186萬(wàn)戸あるのに対し、20年後の2037年には約1.5 倍の1,808萬(wàn)戸（622萬(wàn)戸増）に増加すると推測(cè)される。特に、築50年超の貸家は、20年後に約3.5 倍の830萬(wàn)戸、築40年超は約2.0 倍の1,374萬(wàn)戸に増加するものと推測(cè)される」と、高齢化?老朽化した民間賃貸住宅が増加することが予測(cè)されています。

図1：將來の貸家戸數(shù)推移（粗い推計(jì)）

國(guó)土交通省「賃貸住宅の計(jì)畫的な維持管理及び性能向上の推進(jìn)について～計(jì)畫修繕を含む投資判斷の重要性～」（平成31年3月）

どうすれば良いか？

このような老朽化する民間賃貸住宅が増加する中、サービス付き高齢者向け住宅やシェアハウス、DIY賃貸住宅など居住者側(cè)のニーズの多様化も進(jìn)み、賃貸住宅経営をめぐる社會(huì)経済情勢(shì)は確実に変化しています。
今後、このような多様化する居住ニーズに合わない賃貸住宅は陳腐化し、空室率の上昇や家賃水準(zhǔn)の引き下げを強(qiáng)いられる可能性が高いでしょう。そうならないためにも、土地活用を行っているオーナーの方には、自分自身の賃貸住宅を効率的?効果的に維持?管理していく意識(shí)がこれまで以上に求められます。

近年のサブリース問題や大手管理業(yè)者の違反行為など賃貸管理系のトラブルが後を絶たないことから、住宅の管理業(yè)務(wù)の適正化を図るために2011年より任意で行われている「賃貸住宅管理業(yè)者登録制度」が義務(wù)化されます。
まずは、自分自身で、現(xiàn)時(shí)點(diǎn)の賃貸住宅経営の事情や物件狀況を的確に把握することから始めましょう。そして、適切な修繕の実施（計(jì)畫修繕）を含め、今後の賃貸住宅経営をどのように行っていくか主體的に検討していく必要があります。