亚洲在线小视频_日韩中文字幕a_亚洲一区二区三区四区五区六区 _亚洲一区二区三区四

賃貸住宅を所有されているオーナー様の中には、古くから継続している借家契約における賃料が、相場(chǎng)と比べて安すぎるのではないかと感じ、賃料を増額したいと考えたり、逆に、賃借人から賃料の減額を求められたりする方もいらっしゃると思います。そこで、今回は、借家契約に関して、賃料の値上げ方法や値下げの請(qǐng)求を受けた場(chǎng)合の対処法について紹介します。

借地借家法による賃料増減額請(qǐng)求の要件

借地借家法32條1項(xiàng)によれば、（1）土地若しくは建物に対する租稅その他の負(fù)擔(dān)の増減、（2）土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動(dòng)、（3）近傍同種の建物の借賃と比較して、賃料が不相當(dāng)となった場(chǎng)合に、契約當(dāng)事者は契約條件にかかわらず、將來(lái)に向かって賃料の増減額請(qǐng)求をできると規(guī)定されています。
この規(guī)定に沿えば、公租公課の増減、経済事情の変動(dòng)、近隣の家賃相場(chǎng)の変動(dòng)のような事情の変更があっただけではなく、さらに、従來(lái)の賃料を維持することが公平の理念に照らして不合理であるといえる狀況が必要となります。そして、家賃の増減額請(qǐng)求については、その増減額請(qǐng)求者が増減事由となる上記事情変更等の主張?立証責(zé)任を負(fù)うことになりますので、不動(dòng)産価格相場(chǎng)や周辺の賃料相場(chǎng)に関する資料等を事前に準(zhǔn)備することはもちろんのこと、適正賃料の算定に関して不動(dòng)産鑑定書(shū)や調(diào)査報(bào)告書(shū)等の専門家の意見(jiàn)を入手しておくことも検討する必要があります。
なお、賃料の増減額請(qǐng)求については、契約の條件にかかわらず、増減額請(qǐng)求ができると規(guī)定していますが、一定期間賃料の増額請(qǐng)求をしない旨の特約が存在する場(chǎng)合には、増額請(qǐng)求をすることはできません。他方、賃料の減額請(qǐng)求をしない旨の特約は無(wú)効となりますので、ご留意ください。

賃料増減額請(qǐng)求の効果

賃料の増減額請(qǐng)求権は、その意思表示が相手方に到達(dá)すると、到達(dá)した日から相手方の同意なしにその効力を生ずると解されています。このような性質(zhì)の権利のことを形成権といいます。上記によれば、賃貸人から賃料増額請(qǐng)求する場(chǎng)合は、賃借人がその請(qǐng)求を受領(lǐng)したときから、借家契約における賃料は増額後の金額となりますが、実際は、事情変動(dòng)の有無(wú)や適正賃料の金額について賃借人と爭(zhēng)うことが多いため、當(dāng)事者間で協(xié)議により賃料増額につき合意するか、合意ができない場(chǎng)合には最終的には裁判所の判斷によって賃料増額の可否が確定することになり、確定に伴い事後に清算が必要となります。
賃料の増減額につき當(dāng)事者間で協(xié)議が合意に至らない場(chǎng)合には、増減額を正當(dāng)とする裁判が確定するまでは、増額請(qǐng)求を受けた賃借人は、賃借人が相當(dāng)と認(rèn)める額（＝従前の賃料額）を支払えば足りるとされ、賃料減額請(qǐng)求を受けた賃貸人は、相當(dāng)と認(rèn)める額（＝従前の賃料額）の請(qǐng)求を行うことができるとされています。そして、最終的に、裁判で賃料の増額が認(rèn)められたときは、賃借人は従前賃料との差額分を賃貸人に追加的に支払う必要があります。他方、賃料減額が認(rèn)められたときは、賃貸人は従前賃料との差額分を賃借人に返還する必要があります。これらの差額分の清算に加えて、この差額分に対する年10％の利息も併せて支払います。
そのため、賃料増額請(qǐng)求をオーナー様が行った場(chǎng)合でも、賃借人が増額請(qǐng)求に応じなければ、裁判手続で賃料増額が認(rèn)められない限り、賃借人は増額前の賃料を支払ってくることになります。しかも、このような賃借人の対応は契約上の不履行と評(píng)価することはできません。そして、賃料増額が裁判手続で認(rèn)められれば、賃借人は、増額請(qǐng)求を受けたときからの差額分に利息10％を付して、オーナー様に支払う必要があります。
逆に、賃借人から減額請(qǐng)求を受けた場(chǎng)合には、オーナー様は、裁判手続で賃料減額が認(rèn)められない限り、減額前の賃料の請(qǐng)求を行うことができ、賃借人がこれに応じなければ、賃借人の契約不履行になります。そして、賃料減額が裁判手続で認(rèn)められれば、オーナー様は、減額請(qǐng)求を受けたときからの差額分に利息10％を付して、賃借人に支払う必要があります。

賃料増額請(qǐng)求の手順

賃料増額請(qǐng)求については、先に述べたとおり形成権ですので、口頭での請(qǐng)求も可能ですが、いつ、どのような內(nèi)容の請(qǐng)求を賃借人にしたのかが重要です。そのため、一般的には、配達(dá)証明付內(nèi)容証明郵便にて賃借人に対して賃料増額請(qǐng)求を行うことが原則となります。
しかし、當(dāng)事者間で賃料増額につき合意調(diào)整がつかない場(chǎng)合には、その後法的手続をとらざるを得ないものとなります。まずは、當(dāng)事者間の話し合いによる賃料増額の合意を目指す必要があります。そうした場(chǎng)合、直ちに杓子定規(guī)に賃料増額請(qǐng)求を內(nèi)容証明郵便にて賃借人に行うことが、戦略上妥當(dāng)か否かは、十分に検討する必要があります。
配達(dá)証明付內(nèi)容証明郵便によって明確な形で賃料増額請(qǐng)求をした場(chǎng)合には、賃料増額の効力発生日がその時(shí)點(diǎn)から生ずる可能性があり、その點(diǎn)メリットがあるといえます。しかし他方で、突如そのような郵便を受け取った賃借人の中には感情的になる方もいて、より対立が先鋭化して紛爭(zhēng)を大きくさせてしまうというデメリットもあります。
これに対して、賃借人との関係性等を考慮して、まずは、相談ベースで賃料増額のお願(yuàn)いをして、その後の狀況に応じて正式に賃料増額請(qǐng)求を配達(dá)証明付內(nèi)容証明郵便等で行うという方法も考えられます。この場(chǎng)合、賃料増額の効果が生ずるのが後になってしまいますが、賃借人との合意形成にはプラスに働く可能性が大きくなります。賃借人との賃料増額合意が早期に成立すれば、結(jié)果として、賃料増額の最終的な実現(xiàn)が早まることが期待でき、オーナー様の利益にもなるでしょう。
したがって、賃料の増額請(qǐng)求を検討される場(chǎng)合には、賃借人との関係性、賃料増額に向けた立証材料の內(nèi)容、増額認(rèn)容の見(jiàn)込み、賃借人退去の可能性等を踏まえて、あらかじめ専門家に相談する等して、その方法についても検討されることをお?jiǎng)幛幛い郡筏蓼埂?/p>

賃料減額請(qǐng)求を受けた場(chǎng)合の対処

オーナー様は、賃借人から賃料減額請(qǐng)求を受けたとしても、直ちに減額された賃料額しか請(qǐng)求できない訳ではありませんが、以下の事情を踏まえて、対応を検討されることをお?jiǎng)幛幛い郡筏蓼埂?br> まず、減額請(qǐng)求に応じない場(chǎng)合には、賃借人が退去してしまうリスクがあり、もし、その後の賃借人の入居に困難が伴うことが予想される場(chǎng)合などは、柔軟に判斷する必要があります。また、賃料減額請(qǐng)求においては、その事情変更や適正賃料額については、賃借人側(cè)に立証責(zé)任があり、オーナー様側(cè)で直ちに適正賃料についての不動(dòng)産鑑定書(shū)等の資料まで入手する必要性は低いです。しかし、最終的に賃料減額が裁判所で認(rèn)められるようなことがあった場(chǎng)合、差額分とこれに対する年10％の金利を支払う必要がありますので、この點(diǎn)のリスクについて、あらかじめ専門家に相談しながら判斷していくのも有用でしょう。

賃料の増減につき當(dāng)事者間で協(xié)議が調(diào)わないとき

當(dāng)事者間で賃料の増減額の合意が成立しないときは、賃料の増減額を請(qǐng)求する當(dāng)事者は、簡(jiǎn)易裁判所に対して、賃料増減額の調(diào)停申し立てを行う必要があります。舊借家法時(shí)代は、いきなり訴訟を提起することが可能でしたが、現(xiàn)在の借地借家法では、訴訟前に必ず調(diào)停手続をしなければならなくなりました。
そして、上記調(diào)停手続で調(diào)停が成立しなければ、賃料の増額請(qǐng)求を求めて訴訟を提起することとなります。
上記法的手続においては、賃料の増減額を請(qǐng)求する當(dāng)事者が事情変更や適正賃料額等の立証責(zé)任を負(fù)いますので、不動(dòng)産鑑定士による不動(dòng)産鑑定書(shū)等の専門家の意見(jiàn)書(shū)が必要になったり、裁判上の鑑定を行ったりすることになります。

• 前の記事へ
• 次の記事へ