國土交通省は2018年10月下旬、消費者庁?金融庁と連攜してサブリース契約に関する注意喚起を行いました。女性向けシェアハウスの運営會社の破たんや、一部の地方銀行が関與したシェアハウス向けの不動産融資で不正行為が発覚して以降、社會問題化したサブリースについて改めて紹介します。

2015年の相続稅改正で増加も2年後には下火

サブリースとは又貸し、転貸の意味です。不動産用語としては賃貸住宅やマンションなどの集合住宅を一括して借り上げることを指します。その歴史について有力な資料などはありませんが、わが國で本格化したのは2015年の相続稅改正以降のようです。
2015年の相続稅改正は、最高稅率が50％から55％に引き上げられ、基礎控除額が4割削減されることになりました。それまで減稅の改正だった相続稅が初めて増稅での決著になったのです。その狙いは、高齢者が保有する資産を若い世代に早期移転するよう促して経済を活性化することにありました。
これを受けて、相続稅の負擔増を回避する土地の有効活用がにわかにクローズアップされました。都市部から通勤圏內にある郊外だけでなく、多くの地方都市で賃貸住宅やマンションの建設が急増。不動産向けの新規融資も2016年には12兆円を突破して、1977年以來の最高額になりました。ところが、2017年になると2011年以來6年ぶりに不動産の新規融資が減少に転じます。相続稅対策として腳光を浴びて2年で下火になったのです。

業者登録制度は2011年スタート、 3年後に適正化通知

一方、サブリース業の登録制度が2011年12月に施行されました。賃貸住宅の管理業務の適正化を図るため、國土交通省が「賃貸住宅管理業者登録制度」を創設したのです。賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図り、登録事業者を公表することで消費者が管理業者や物件選択の判斷材料として活用することを支援する制度です。2012年には制度が広く認知されるよう、登録業者であることを示すシンボルマークを制定しました。登録の有効期限は5年。2017年12月末には、4049業者が登録しています。

図1：賃貸住宅管理業者登録制度の登録業者であることを示すシンボルマーク

サブリースの適切な業務運営を目指した制度でしたが、2015年7月には最初の注意喚起ともいうべき通知が國交省から出ました。急な家賃減額や契約解消などで業者とオーナーとの間でトラブルが目立つようになったからです。同省のサブリース業者に対する業務適正化の通知は2016年9月、2018年には2月、3月と続き、10月の3省庁による連名の注意喚起で4度目となりました。

日弁連がサブリース被害対策で聲明

マスコミの報道は、女性向けシェアハウスの運営會社の破たんや一部地銀の不正な不動産融資を數多く取り上げました。その中で目立ちませんでしたが、日本弁護士連合會が國交省に対して「サブリースを前提とするアパート等の建設勧誘の際の規制強化を求める意見書」と題する聲明を出しました。
その中で、制度の登録業者はオーナーに対して、次の3點についての説明を法令上の義務にするべきと主張しました。

1. （1）借り上げ家賃の変動リスクや借り上げ期間の限定、中途解約のリスクに照らして將來の家賃収入が保証されているものではないこと
2. （2）金融機関からの融資を完済するまでの賃貸住宅の維持修繕內容や、それにかかる費用など投下した資金を回収するために必要な月額賃料額
3. （3）相続稅対策として検討する際には、相続稅の軽減とともに事業収支の成否を併せて検討する必要があることを説明すべきこと

つまり、サブリース契約を前提とした賃貸住宅やマンションなどの集合住宅を建設する場合、サブリース業者は契約當事者であるオーナーに対して、家賃の減額やサブリース契約の中途解約の可能性を含めて十分かつ適切に説明します。銀行融資を含む建設資金を返済できるための毎月の家賃総額とともに開示したうえで、相続稅対策としてサブリース契約の建設が有効かどうかを説明するよう求めました。

また、日弁連は不動産融資を行っている銀行に対し、サブリース契約による貸家業を行うために借り入れをする人には、金利上昇や空室、賃料低下といったリスクを理解するよう、適切な情報提供や注意喚起をすべきとしています。具體的には銀行は融資の際、先行きの金利や空室率の將來予測を踏まえたシミュレーションを示すなど、家賃収入だけではローン返済が滯る場合があることを説明すべきであり、銀行法施行規則に盛り込むべきだと指摘しています。

図2：サブリースの一般的な契約関係のイメージ

國土交通省2018年10月26日公表の資料より抜粋

適切な業務運営求められる

國交省および金融庁、消費者庁では、サブリース契約をする場合は、契約の相手方から説明を受け、契約內容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約するように注意喚起するとともに、契約を交わす際の注意點を挙げています。

サブリース契約をする際の主な注意點

民営の賃貸住宅は約1500萬戸あるといわれ、そのうちの半數にあたる約720萬戸を4000社あまりの賃貸住宅管理業者が管理しているといわれています。現在は任意の登録に留まっている賃貸管理業者登録は、登録制度そのものを知らない人も少なくありません。また、トラブルが増えているにもかかわらず登録抹消になった業者はいないといわれています。
サブリース事業を健全に発展させていくことは、國の住宅政策の一翼を擔うことにつながり、意義のあることです。そのためには、法令などによる賃貸管理業者の適正化の徹底と同時に、オーナーも自身で収支計畫をきちんと立て、建設予定の地域に賃貸ニーズがあるかどうかを調査することも必要でしょう。そのうえで、より良い賃貸管理登録業者を見つけてサブリース契約を結ぶことができれば、トラブルは減少するのではないでしょうか。