物件內(nèi)容の情報(bào)が乏しいために不安視されてきた既存（中古）住宅の流通市場(chǎng)に、新たな動(dòng)きが出ています。國(guó)が中古住宅市場(chǎng)の活性化を狙いに2018年4月からスタートした「安心Ｒ住宅」制度をご紹介します。

住宅計(jì)畫は國(guó)家百年の計(jì)

安心Ｒ住宅は、消費(fèi)者が安心して購入できるよう、國(guó)の基準(zhǔn)をクリアした?jī)?yōu)良物件であることを示す適格マークが付いた中古住宅のこと。こうした?jī)?yōu)良物件の販売仲介をする業(yè)者を登録し認(rèn)定する制度を「安心Ｒ住宅」制度（正式には、「特定既存住宅情報(bào)提供事業(yè)者団體登録制度」）と呼びます。

なぜこうした制度が生まれたのでしょうか。私たちの暮らしは、戦後の高度経済成長(zhǎng)期以降、一貫して著実に向上していきました。都市部では大規(guī)模な団地建設(shè)が進(jìn)み、バス?トイレ?キッチンなど近代的な住空間を経験しました。1970年代からは民間金融機(jī)関などが住宅ローンの取り扱いを始め、また國(guó)も持ち家促進(jìn)のための優(yōu)遇稅制などの政策を打ち出したことで戸建て住宅やマンションを購入する人が増加しました。住環(huán)境は國(guó)民生活の基盤となるだけに、國(guó)がリーダーシップを発揮して將來の計(jì)畫を立て、基本的な政策を?qū)g行していかなければなりません。わが國(guó)では1966年に住宅建設(shè)計(jì)畫法が制定され、5年ごとに公営?公庫?公団住宅など公共住宅の建設(shè)戸數(shù)目標(biāo)を掲げて住宅のストックを目指してきました。そして2005年、同計(jì)畫は第8次の計(jì)畫をもって終了しました。

この間、少子高齢化が進(jìn)み、空き家が社會(huì)問題になるなど住環(huán)境に大きな変化が生じてきました。それまでの住宅戸數(shù)を追い求める量の時(shí)代から、安心?安全で良質(zhì)な居住環(huán)境を?qū)g現(xiàn)する質(zhì)の時(shí)代になり、國(guó)の住宅計(jì)畫も政策転換を迫られたのです。 2006年、それまでの住宅建設(shè)計(jì)畫法に代わって、「住生活基本法」が制定されました。量から質(zhì)への住宅政策の大きな転換です?！脯F(xiàn)在および將來の國(guó)民の住生活の基盤である良質(zhì)な住宅の供給」を基本理念としています。同法における基本計(jì)畫では、中古住宅市場(chǎng)の拡大に向けて流通量を倍増することなどの政策目標(biāo)を設(shè)定しましたが、思ったほどの成果は上がりませんでした。2009年には長(zhǎng)期優(yōu)良住宅法（長(zhǎng)期優(yōu)良住宅の普及の促進(jìn)に関する法律）が施行され、住宅履歴書を作成して住宅の資産価値を高め、中古物件の市場(chǎng)活性化につなげる政策がとられました。

住生活基本法制定から10年の2016年には、新たな住生活基本計(jì)畫（全國(guó)計(jì)畫）が策定されました。この中でも、中古住宅の流通と空き家の利活用を促進(jìn)し、住宅ストック活用型市場(chǎng)への転換を加速させることにしました。この計(jì)畫は3つのポイントがあります。

1. 新たな住生活基本計(jì)畫のポイント
2. （1）若年?子育て世帯や高齢者が安心して暮らすことができる住生活の実現(xiàn)を目指す
3. （2）既存住宅の流通と空き家の利活用を促進(jìn)し、住宅ストック活用型市場(chǎng)への転換を加速させる
4. （3）住生活を支え、強(qiáng)い経済を?qū)g現(xiàn)する擔(dān)い手としての住生活産業(yè)を活性化させる

こうした基本計(jì)畫の下で、既存住宅の流通を促進(jìn)する擔(dān)い手として、中古住宅の情報(bào)提供事業(yè)者で構(gòu)成する団體を國(guó)が登録する制度である「安心Ｒ住宅」制度が創(chuàng)設(shè)されることになったのです?；居?jì)畫では中古住宅流通の市場(chǎng)規(guī)模を4兆円（2013年）から8兆円（2025年）へ、リフォームの市場(chǎng)規(guī)模についても7兆円（2013年）から12兆円（2025年）、合計(jì)20兆円の成果指標(biāo)を掲げています。

安心住宅「Ｒ」には3つの意味がある

「Ｒ」は、Reuse（再利用）、Reform（改裝）、Renovation（改修）を意味しています。中古住宅はこれまで、消費(fèi)者心理として「品質(zhì)に不安がある」「見た目が汚い」「購入するための情報(bào)が少ない」といったマイナスイメージがありました。
この制度ではこうした負(fù)の印象を払拭するための要件を整備しました。

1. （1）新耐震基準(zhǔn)などに適合し、インスペクション（建物狀況調(diào)査）の結(jié)果、雨漏りなど構(gòu)造上の不具合がなく、「既存住宅売買瑕疵保険」を付けることができる
2. （2）リフォーム工事済みである。リフォーム工事を?qū)g施していない場(chǎng)合は、費(fèi)用情報(bào)を含むリフォーム提案書がある。また外裝や內(nèi)裝、水廻りの現(xiàn)況が寫真で確認(rèn)できる
3. （3）広告には點(diǎn)検記録などの保管狀況が明示されており、求めがあれば詳細(xì)な情報(bào)も閲覧できる

こうした改善で國(guó)は中古住宅の資産価値を高め、流通市場(chǎng)を活性化していくこととしました。制度を擔(dān)う業(yè)者は2018年10月現(xiàn)在、「優(yōu)良ストック住宅推進(jìn)協(xié)議會(huì)（スムストック）」「リノベーション協(xié)議會(huì)」「全日本不動(dòng)産協(xié)會(huì)」「石川県木造住宅協(xié)會(huì)」「住まい管理支援機(jī)構(gòu)」「全國(guó)宅地建物取引業(yè)協(xié)會(huì)連合會(huì)」の6団體が登録しています。中でもスムストックは大手ハウスメーカー10社が加盟しています。

安心Ｒ住宅、今後の課題は？

中古住宅の流通を促進(jìn)させる制度の創(chuàng)設(shè)は、耐震性やリフォームの狀況など物件の情報(bào)が従來に比べて質(zhì)?量ともに改善されているので購入意欲がより高まり、これまで新築物件に傾斜しがちだった住宅ニーズをより拡大していく原動(dòng)力として期待されます。
ただ、制度の擔(dān)い手である業(yè)者は、購入する消費(fèi)者との間で良好な関係を築くことが求められます?！赴残模易≌怪贫趣?、専任媒介契約に限定されています。中古住宅を市場(chǎng)に出す売り主にとって、1社の業(yè)者としか契約できません。一般の媒介契約のように複數(shù)の不動(dòng)産業(yè)者とは契約できないので、買い手が現(xiàn)れるまで時(shí)間を要する可能性があるのが難點(diǎn)です。また、「安心Ｒ住宅」の認(rèn)定基準(zhǔn)は登録団體が獨(dú)自に定めるので、基準(zhǔn)にバラつきが生まれて売り主、買い主の雙方に混亂が生じるのではないかとの指摘もあります。今後の課題として、登録団體ごとの「安心Ｒ住宅」における基準(zhǔn)をできる限り同一にする努力が求められます。
売り主が安心して売卻を任せられる業(yè)者ならば、買い主にとっても優(yōu)良な物件を購入する可能性が高まるでしょう。中古物件の売卻を獨(dú)占的に任された業(yè)者は、売り主の立場(chǎng)に立って、より良い不動(dòng)産売卻を支援することが望まれます。