開(kāi)催日時(shí)：平成29年9月12日（火）14:00～17:00 / 會(huì)場(chǎng)：大和ハウス工業(yè)東京本社2F

Ⅰ 企業(yè)と不動(dòng)産のあり方の変化

Ⅱ 不動(dòng)産を取り巻く環(huán)境

2016年1月下旬、日本銀行がマイナス金利政策を発表、さらに國(guó)債を買(mǎi)い続ける政策を取り入れました。貸出金利のベースになる長(zhǎng)期國(guó)債が0％を切ることもあり、日銀がいつまで國(guó)債を買(mǎi)い続けるかはなかなか読みにくいところです。
若干、上向きの兆しはあるものの、それほど金利が大きく戻りそうな気配はなく、あくまでも私の予測(cè)ということになりますが、あと半年から1年くらいはこの低金利狀態(tài)が続くように思われます。

インフレ率が伸びないと日本國(guó)の借金問(wèn)題がなかなか解消せず、プライマリーバランス、國(guó)の財(cái)政基盤(pán)もうまく安定化しません。國(guó)債の買(mǎi)い支えと並行して、何とか経済を活性化することで稅収を増やそうというのが、最近の狀況だと思います。

ここ30年間くらいの地価の動(dòng)きを見(jiàn)てみましょう。

赤のラインが東京です。1980年代後半からバブルの動(dòng)きが顕著です。下げ止まり感が出てくるのは1994～1995年あたりですが、その後もまだ下がっています。2000年、2001年あたりはITバブルといわれていた頃で少しだけ上がり、その後、2005～2008年にミニバブルがありました。
2012年の秋くらいから不動(dòng)産の市況はある程度よくなっています。この時(shí)期は安倍政権誕生の直前に當(dāng)たり、そこからここまで4年連続で、不動(dòng)産の市況は悪くない狀況です。ここは重要なポイントです。
そして今、東京の不動(dòng)産市況には3度目の大きな波が來(lái)ています。1980年代後半のバブルに比べると明らかに規(guī)模は小さいものの、そろそろミニバブルを抜き始めており、ここ30年の中では2番目に大きな波が來(lái)ているといえそうです。

日本の不動(dòng)産サイクルは、概ね7年ごとに転換が起こることはよく知られた事実です。このサイクルの考え方に基づくと、公示価格も2015年をピークに若干下がるはずでしたが、前述のマイナス金利政策を受け、一度下がりかけたものが持ち直したという説明ができると思います。

上図は、ここ近年の住宅地の地価の動(dòng)きです。東京を見(jiàn)ると2014年からずっと上昇しているのがわかります。全國(guó)平均で見(jiàn)てもほぼ±0くらいまで戻してきており、おそらく、2018年の発表分ではプラスになるのではないかと予測(cè)されています。

商業(yè)地では住宅地以上に大きな反応があります。上がり下がりが大きく、伸び率だけ見(jiàn)れば、大阪のほうが東京よりも伸びています。もちろん金額はまるで違います。

上の表は向こう十?dāng)?shù)年の出來(lái)事の予測(cè)です。
2017年に消費(fèi)増稅が予定されていましたが、再延期が決まっています。2019年の消費(fèi)稅10％は、ほぼ確実に適用されそうです。翌年の2020年は東京オリンピックです。その後の大きな出來(lái)事としては、2027年にリニアの開(kāi)通が予定されています。
このあたりが今後の日本の大きな出來(lái)事です。7年ごとに上昇ムードが出てくるということでいえば、2012年からの上昇傾向の中、オリンピック前の2019年にはもう一段の加速があるかもしれません。そして、その7年後の2026年くらいにまた上がるという展開(kāi)を予想することができます。

Ⅲ 不動(dòng)産投資ブームの裏側(cè)を読み解く

1980年代のバブルは、ビル転がしやリゾート開(kāi)発などを受けた地価の上がり方、2005～2008年は、マンション価格の高騰とJリート、不動(dòng)産ファンドによる地価の上昇でした。一方、一般のサラリーマンやOLの方が投資のためにワンルームマンションなどを買(mǎi)うのが、今の時(shí)代です。不動(dòng)産投資を行う方の數(shù)が圧倒的に増えていて、サラリーマンオーナーの數(shù)は今が一番多いのではないでしょうか。
企業(yè)の場(chǎng)合は遊休地の活用が中心ですが、一般の方々は不動(dòng)産物件や區(qū)分不動(dòng)産の購(gòu)入が多く、土地、建物それぞれを購(gòu)入する場(chǎng)合もあれば、建てられた不動(dòng)産物件を買(mǎi)う場(chǎng)合もあります。また、Jリートを含めた不動(dòng)産証券化商品や海外不動(dòng)産を購(gòu)入するケースも多くなっています。
さまざまな投資商品が出てきている中でも、不動(dòng)産投資はかつてないほど花盛りです。特に賃貸住宅への投資は5年連続プラスとなっており、著しい増え方をしています。

Ⅳ 事業(yè)會(huì)社の不動(dòng)産戦略

CRE戦略もさまざまで、本業(yè)とは別に不動(dòng)産投資をすることもあれば、オフィスビルを統(tǒng)合したり分散している工場(chǎng)をまとめたり、本業(yè)とリンクした形のCRE戦略もあります。
では、各企業(yè)はどのような指針に基づいて不動(dòng)産戦略を組み立てていくのでしょうか。
一つは「企業(yè)の業(yè)績(jī)と財(cái)務(wù)狀況」です。重視するのは借入の部分、そして流動(dòng)性の高い資金、つまりキャッシュです。最近は株主から「ちゃんと金を使え」という圧力もかかってきますから、そういうことに関する現(xiàn)狀と今後の見(jiàn)通しが重要なポイントになってきます。
二つ目は「事業(yè)のライフサイクルの分析」です。これは非常に重要です。すなわち、その事業(yè)は今後も時(shí)流に乗り続けていけるのか、という判斷です。自社も含め、その産業(yè)そのものが今後上り詰めていくのか、停滯期になるのか、衰退期していくのか、まだまだ上がるのか、そうしたことを現(xiàn)狀から見(jiàn)極めていかねばなりません。
また、どんどん新規(guī)事業(yè)を展開(kāi)していく會(huì)社もあれば、まったく新規(guī)事業(yè)をせずにずっと同じことを続けている會(huì)社もあります。良し悪しはさておき、社風(fēng)がビジネスのライフサイクルに與える影響は大きく、少なくともライフサイクルの変化に伴って事業(yè)も変えていく必要性はあるでしょう。
三つ目の指針は「必要となる不動(dòng)産の分析」です。現(xiàn)在のオフィスや工場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)といったものが本當(dāng)に必要なのか。今後ますますAIIT化、機(jī)械化が進(jìn)む中で、そこをどう判斷するかが重要なポイントになります。
四つ目は「売り上げに対する固定部分の割合」、そして五つ目は「経済や不動(dòng)産のマーケット狀況」です。
以上五つがCRE戦略の大きな指針となります。

次に、私がお手伝いした企業(yè)の不動(dòng)産戦略から五つのアクションを挙げてみましょう。 一つ目は「遊休地活用」です。かつての工場(chǎng)用地や倉(cāng)庫(kù)に賃貸住宅を建てるケースはよく知られていますが、郊外のパチンコ店や大型店舗などであまり利用されていない駐車(chē)場(chǎng)などがあれば、その活用法を考える必要があります。駐車(chē)場(chǎng)スペースの半分を切り売りしたり賃貸住宅を建てたり、使われていないスペースをどのように活用するか、さまざまな視點(diǎn)から検討することになります。
二つ目は「低利用地の活用」です。當(dāng)初は目的があって新規(guī)購(gòu)入した物件も、使わなくなれば再評(píng)価が必要になります。低利用地活用は都心部に不動(dòng)産を持つ企業(yè)で行われることが多く、容積率をうまく消化し切れていない物件の活用方法といえるでしょう。
実際の事例では、低層ビルの建て増しを行い、低層階を自社店舗、高層階を賃貸住宅にしたケースや、隣地を併合して総合設(shè)計(jì)を適用し、地階～1階を自社店舗、2～3階テナント、3～7階ホテルとしたケースなどがありました。
三つ目は「コンバージョン」です。たとえば、社宅の建て替えを機(jī)に、同一敷地內(nèi)に賃貸住宅を建設(shè)し、賃料収入を社宅建て替え費(fèi)用に充當(dāng)するといった手法です。
四つ目は「新規(guī)購(gòu)入」。土地を購(gòu)入し、賃貸物件などを建築します。
五つ目は「売卻」。使わない土地は売ってしまうというシンプルな戦略です。

少し古い數(shù)字ですが、日本の法人の約14％が不動(dòng)産を持っており、土地を所有する法人の數(shù)は平成20年に比べるとかなり増えています。
そもそも「CRE」という言葉は Corporate Real Estate の略で、企業(yè)が所有する不動(dòng)産そのものを指します。したがって、企業(yè)と不動(dòng)産のかかわりを指す場(chǎng)合は「CRE戦略」という言い方が正しいと思います。
CRE戦略とは、企業(yè)が所有する不動(dòng)産を最大限有効に活用することにより「企業(yè)価値の最大化」を図る行為ですから、その企業(yè)の位置づけがかなり大事になってくるといえるでしょう。

CRE戦略に取り組むに當(dāng)たり、まずやるべきことは現(xiàn)在の不動(dòng)産の在り方を精査することです。本當(dāng)に必要か、本當(dāng)に使うのかを精査をしたうえで、具體的なアクションを起こすことが肝要です。
精査の中身としては、「財(cái)務(wù)的な視點(diǎn)での精査」「経営的な視點(diǎn)での精査」「不動(dòng)産の視點(diǎn)での精査」があり、この三つの側(cè)面から統(tǒng)合的にCRE戦略を考え、経営を行っていくことになります。

Ⅴ 不動(dòng)産を活用した経営安定化戦略～ビジネスのライフサイクル～

名の通った老舗が店舗のある一等地に自社ビルを建て、賃料収入を得ているケースでは、おそらく商品の売り上げよりも賃料収入のほうが多くなっているように思われます。本業(yè)あってのことでしょうが、多角的なビジネス展開(kāi)によって、老舗がより安定的な経営を?qū)g踐していることがうかがえます。
ほかにも大企業(yè)が事業(yè)展開(kāi)の一つとして不動(dòng)産投資および運(yùn)営を行い、相応の収入を得ている例は挙げれば切りがありません。なぜ、多くの企業(yè)が不動(dòng)産投資や運(yùn)営に乗り出すかというと、インフレ対応の収益源として有用だからです。
ここしばらく大きな景気変動(dòng)はなさそうですが、20年、30年という長(zhǎng)期で見(jiàn)れば、おそらくある程度のインフレーションはある、というのが一般的な見(jiàn)方です。この後、もしも大きなインフレがくると、物価が上がってキャッシュの価値が下がりますから、インフレに連動(dòng)して上がっていく不動(dòng)産や賃貸料は収入源として手堅(jiān)い、という評(píng)価になるわけです。
特に今、個(gè)人で不動(dòng)産投資を行っている方の多くは、インフレヘッジをかなり意図されているように思われます。このように、不動(dòng)産投資においては、20年、30年、さらにその先がどうなるかを見(jiàn)據(jù)えながら進(jìn)めていく必要があります。

中小企業(yè)においては、「経営基盤(pán)のための三つの安定化」が生き殘るための法則といわれています。

一つ目は「収入の安定」。収入とは、本業(yè)＋副収入を指します。
二つ目は「財(cái)務(wù)基盤(pán)の安定」。これは負(fù)債や擔(dān)保のことです。
三つ目は「事業(yè)承継の安定」。つまり、株式や人材の安定です。

企業(yè)の狀況によって事情は異なりますが、三つとも不動(dòng)産をうまく使える可能性があります。

Ⅵ 中小企業(yè)における不動(dòng)産活用と経営安定化～事業(yè)継承と稅～

中小企業(yè)の場(chǎng)合、事業(yè)と株式の継承が大きな問(wèn)題になってきます。誰(shuí)にどう事業(yè)を継がせるかはさておき、株式の継承については比較的うまく不動(dòng)産を活用することができます。
中小企業(yè)では、経営者や創(chuàng)業(yè)者の方が事業(yè)に使っている不動(dòng)産をそのまま持っているケースが多く、元から自分が所有していたものを使って事業(yè)を行っている場(chǎng)合も少なくありません。さらに、資金調(diào)達(dá)の際に、経営者が所有する不動(dòng)産を擔(dān)保にする例も多く見(jiàn)られます。つまり、「企業(yè)の不動(dòng)産＝経営者の不動(dòng)産」というケースが多いため、事業(yè)承継や相続を円滑に行うには、資産の最適化、具體的にいうと株式や不動(dòng)産などの最適化を行う必要があります。
となると、中小企業(yè)の不動(dòng)産戦略においては、會(huì)計(jì)と稅務(wù)の知識(shí)が必須になります。この二つについて専門(mén)家のアドバイスを受けながら、事業(yè)承継を行う必要があります。

Ⅶ プロパティ別の市場(chǎng)予測(cè)

今後の市場(chǎng)予測(cè)を不動(dòng)産の領(lǐng)域別に見(jiàn)ていきましょう。 一つ目は「賃貸オフィス」市場(chǎng)です。現(xiàn)在、首都圏の空室率はかなり低く、賃料の坪単価も上がっています。賃料はもう少し上がるかもしれませんが、そろそろ上限に近付いている雰囲気です。新規(guī)物件が増え続けている一方で、2018年頃からは需要と供給のバランスが逆転しビル余りが始まるという「2018年問(wèn)題」も取り沙汰されています。
ただ、オフィス事情に詳しいエコノミストの話を聞くと、このところ企業(yè)がかなり積極的に人材採(cǎi)用を行っているらしく、その分のオフィス増床が見(jiàn)込めるとのことでした。また東京の古いビルや施設(shè)がどんどん潰されていく傾向にあることからも、供給過(guò)剰による影響はさほど大きくはなさそうです。
さらに、働き方改革や保育園整備などを受け、女性の社會(huì)進(jìn)出や社會(huì)復(fù)帰が促進(jìn)されれば、就労者人口が増加してオフィス増床につながる可能性もあります。
そうした流れからすると、今、オフィスビルを建て替えるのは悪くない選択といえそうです。

次に、ホテルはここ數(shù)年間ずっと建設(shè)ラッシュで、今後もまだまだ続く気配です。ただ、宿泊特化型、いわゆるビジネスホテルがその中心で、高級(jí)ホテルは少ないのが現(xiàn)狀です。インバウンド需要をある程度見(jiàn)込んでいるようですが、稼働率はそろそろ頭打ち感が出てきています。 今後20年の訪日外國(guó)人予測(cè)とホテル室數(shù)を考えた場(chǎng)合、2020年の東京オリンピックあたりまでは比較的稼働率がよさそうですが、その後は少々厳しくなるかもしれません。

三つ目は「商業(yè)施設(shè)」です。都心の一等地の賃料については、ブランドショップなどもあり、高めで安定しているようです。ただし、ネット通販の影響力を考えると、商業(yè)施設(shè)需要はこの先、若干ネガティブな狀況になっていくでしょう。
去年の年末から今年の年始にかけて、郊外の路面店がどんな施設(shè)に変わっているかを調(diào)査したところ、コンビニや紳士服店だったところが、物流倉(cāng)庫(kù)の拠點(diǎn)、介護(hù)系の施設(shè)、リフォーム會(huì)社などになっていました。特に興味深かったのは、ある量販店がホテルに変わっていたことです。
このように、郊外ロードサイドの店舗が物販からサービス業(yè)へとどんどん変化してきているのが、最近の傾向といえそうです。

Ⅷ 賃貸住宅需要は伸びるのか？

いろいろなプロパティ、不動(dòng)産物件の中で、最も成長(zhǎng)期待や安定期待があるのが賃貸住宅です。この先のJリートや不動(dòng)産市況の動(dòng)きを見(jiàn)ていると、想定外の大きな伸びのようなものはなくとも、安定感については賃貸住宅が一番なのではないでしょうか。
立地がそこまでよくなくても、ある程度の場(chǎng)所であれば、需要も期待できるのが、賃貸住宅の特徴といえます。

オフィスビルの需要は「労働者人口」、ホテルの需要は「インバウンド×國(guó)內(nèi)の移動(dòng)」などで見(jiàn)たりしますが、賃貸住宅の場(chǎng)合は完全に「世帯數(shù)」で見(jiàn)ていきます。

上の図は人口増加率の推移です。東京はこのところ明らかな増加傾向にあり、大阪は伸びがかなり低くなっています。最近は大阪に本拠地を構(gòu)えていた企業(yè)が事実上の本社機(jī)能を東京に移すケースが増えており、そういったことも影響しているように思います。

將來(lái)の人口予測(cè)と世帯數(shù)予測(cè)は上図のとおりです。
向こう2035年までの數(shù)字ですが、人口數(shù)はどこも緩やかに下降します。世帯數(shù)で見(jiàn)ると、大阪は少し減ります。東京や愛(ài)知は若干上がって下がる感じで、全體的にはほぼ橫ばいです。

興味深いのが、上図の単身世帯數(shù)予測(cè)です。あくまで予測(cè)値ですが、東京はすでに単身世帯が多いこともあってさほど増えません。愛(ài)知や大阪は伸びますが、実數(shù)値は言うまでもなく東京が圧倒的に多いことがわかりますです。

賃料については、どの地域でもあまり動(dòng)きがないと予測(cè)されています。ただし、東京には毎年52萬(wàn)人ほどの大學(xué)生がやって來(lái)ます。親戚の家や寮に入る一部を除けば、ほとんどの學(xué)生が民間の賃貸住宅に住みます。ほかにも転勤や就職で何十萬(wàn)という人々が東京にやって來(lái)ますので、東京における?yún)g身世帯の賃貸需要はかなり大きく、安定しているといっていいでしょう。

上図でも明らかですが、民間の賃料はデフレ期でもあまり下がらないのが特徴です。

賃貸物件全體の2割以上が築35年超えの物件であり、1980年以前に建てられた「舊耐震物件」であることが、今、大きな課題となっています。
空室率の高い物件を調(diào)べてみると舊耐震物件であることが多く、誰(shuí)も住まないような山の中に古い賃貸住宅が建っている例も見(jiàn)られます。築年數(shù)が古い物件の空室率の高さについては、建替え事情なども含め、その背景を把握する必要があるように思われます。

Ⅸ 不動(dòng)産投資の五つの極意～賃貸住宅を中心に～

一つ目は「価格上昇が期待できる、値下がりしにくい物件を選ぶこと」です。実際に売卻するかどうかは別として、20年後にいくらくらいになっているか、街の発展なども含めて、しっかりイメージすることはとても重要です。
二つ目は「利回り計(jì)算を適切に行うこと」です。期待利回りは、ホテルなのか賃貸物件なのか、さらに立地や建物の構(gòu)造によっても変わってきます。一見(jiàn)、利回りがいいように見(jiàn)えても、そのエリアでその建て方だったら本來(lái)はもっと高いはず、というケースもありますので、正しい見(jiàn)極めが肝要です。適切な賃料、想定経費(fèi)についても考えておかなければいけません。
三つ目は「流動(dòng)性を考慮すること」です。何かあったときのために、売りやすい物件にしておく、あるいは転用しやすい形態(tài)にしておくわけです。
これは、企業(yè)が投資として賃貸物件を扱う際の重要ポイントでもあります。所有している大きなホテルを切り売りしたり、好立地の自社ビルを売卻したり、そうやって生き延びた企業(yè)はたくさんあります。萬(wàn)が一のことも踏まえて不動(dòng)産投資を行うのであれば、ある程度の流動(dòng)性を考えて不動(dòng)産をつくっておくことは非常に大切です。
四つ目は「売り時(shí)も買(mǎi)い時(shí)もタイミングを見(jiàn)逃さないこと」です。
五つ目は「借入はできるだけ低金利×長(zhǎng)期間にすること」です。投資の際には、不動(dòng)産の市況だけではなく、金利の市況も併せて考えることが大事になってきます。

Ⅹ パートナー企業(yè)選び

今すぐ何かをする必要があるかどうかにかかわらず、適切なパートナーとつながっておくことは非常に重要です。では、どのような相手とパートナーシップを結(jié)ぶべきでしょうか。そこには、自社における経営や財(cái)務(wù)など、さまざまな視點(diǎn)がかかわってきます。

「パートナー企業(yè)を選ぶための四つのポイント」を示しましょう。
一つ目は「適切な問(wèn)題解決ができること」。不動(dòng)産を売ったり買(mǎi)ったりするための提案だけではなく、総合的な不動(dòng)産のアドバイスができるかどうかが重要です。
二つ目は「かかわった事例が豊富な企業(yè)であること」。さまざまなケースやパターンを経験していることが一番重要になってきますので、全國(guó)各地における事例の數(shù)が多ければ多いほど理想的です。
三つ目は「長(zhǎng)く存続できる企業(yè)であること」。長(zhǎng)期のパートナーになるわけですから、安定感があり、30年後も間違いなく存在しているであろう企業(yè)を選んでください。
四つ目は「擔(dān)當(dāng)者ではなく會(huì)社そのものとパートナー関係を構(gòu)築すること」。○○社の××さんといくら親しくなっても、その人がいつ會(huì)社を辭めるかはわかりません。定年もいつかはやってきます。さまざまなリスクを踏まえれば、「會(huì)社としてつきあうべき會(huì)社」という視點(diǎn)で見(jiàn)定めていく必要があると思います。 二つ目については、たとえば大和ハウス工業(yè)さんのような企業(yè)ということがいえると思います。それ以外のポイントについては、皆さん自身のご判斷になるかと思います。

ぜひ、皆様もこうしたポイントを押さえながら、適切なCRE戦略を行っていただきたいと思います。

第2部 「パネルディスカッション」 15:40～16:20

パネラー

• 吉崎誠(chéng)二
• 東京本店 集合住宅事業(yè)部 第三中高層集合住宅営業(yè)部長(zhǎng) 米田義成
• 東京本社 集合住宅事業(yè)推進(jìn)部 営業(yè)統(tǒng)括部アーバンプロジェクト部 部長(zhǎng) 城戸孝
• 東京本社 集合住宅事業(yè)推進(jìn)部 営業(yè)統(tǒng)括部CRE?PRE推進(jìn)グループ次長(zhǎng) 福原慶

第2部では、大和ハウス工業(yè)が手掛けた様々な実例をディスカッション形式で、企業(yè)の持つ不動(dòng)産の有効活用について、吉崎様の解説を交えながら紹介しました。
大和ハウス工業(yè)が提案するCRE戦略は、その企業(yè)の課題、不動(dòng)産の特性を踏まえた具體的なスキームや物件の仕様など、すべてオーダーメイドで仕上げていきます。
様々な事例を通して、受講者の方々は、自社にいかに応用していくか、真剣に考えておられました。