経年による住居の老朽化と居住者の高齢化は「2つの老い」と呼ばれ、とくにマンションなどで進(jìn)行していると言われています。管理組合役員の擔(dān)い手不足や建て替え時(shí)の合意形成の困難さなどの課題が山積しており、國(guó)も早急に対策を打つ必要があると判斷。専門委員會(huì)を再開し対策を協(xié)議し始めています。

経年化と高齢化

國(guó)土交通省の調(diào)査によると、2023年末時(shí)點(diǎn)におけるマンションストック総數(shù)は約704.3萬(wàn)戸。これに2020年の國(guó)勢(shì)調(diào)査による1世帯當(dāng)たりの平均人員2.2人をかけると約1500萬(wàn)人となり、國(guó)民の1割強(qiáng)がマンションに居住していると推計(jì)されています。「ストック」とは居住の有無(wú)にかかわらず現(xiàn)存する建築資産の合計(jì)のこと。マンションは共同住宅の代表格で、わが國(guó)で最も普及している居住建築物のひとつです。

図1

國(guó)土交通省「マンションを巡る現(xiàn)狀と最近のマンション政策等の動(dòng)向」より作成

2023年末現(xiàn)在、築40年以上のマンションは137萬(wàn)戸（國(guó)土交通省調(diào)査）。10年後に274萬(wàn)戸、20年後の2043年には464萬(wàn)戸となり、経年化が進(jìn)むと見られています。一方、70歳以上の住戸（マンション入居者の専有部分）の割合は築30年超のマンションで37％、築40年以上で55％。高齢化が顕著になっています。1970年後半から1980年代は比較的順調(diào)に経済成長(zhǎng)を遂げてきた時(shí)代です。こうした調(diào)査の數(shù)値を見ると、この時(shí)代にマンションを購(gòu)入した世代が40年を経て住宅ローンを完済して高齢になり、終の棲家としてマンションに住んでいる実態(tài)が浮き彫りになっています。

マンション住民の居住意識(shí)も変化しました。1980年に「いずれは住み替える」と考えていた人は57％、「永住するつもり」と答えた人は21.7％でした。しかし2018年は住み替え派が17.1％、永住派は62.8％と逆転しています（國(guó)交省　2020年「今後のマンション対策のあり方に関する検討會(huì)とりまとめ」）。

4年半ぶりにマンション小委員會(huì)開催

わが國(guó)で最も普及している住居であるマンションに関して、國(guó)はこれまで様々な対策を講じてきました。議論の中心になったのは、社會(huì)資本整備審議會(huì)の住宅宅地分科會(huì)「マンション政策小委員會(huì)」。2019年から2020年にかけて4回の議論を重ねて報(bào)告書（とりまとめ）を公表しました。このほど4年半ぶりに小委員會(huì)が開催され、「とりまとめ」を土臺(tái)に議論を再開し、2025年1月～2月頃に新たな報(bào)告をまとめる意向です。
今回の検討課題は、①マンション管理適正化を促す仕組みの充実②多様なマンション再生のニーズに対応した事業(yè)手法の充実③地方公共団體によるマンション管理適正化?再生円滑化への関與の強(qiáng)化?充実－の3點(diǎn)。2020年にマンション管理法が改正され、一定の基準(zhǔn)を満たすマンション管理計(jì)畫にお墨付きを與える「マンション管理計(jì)畫認(rèn)定制度」がスタートしました。2022年4月の改正法施行後、認(rèn)定実績(jī)は2024年9月末時(shí)點(diǎn)で1,253件。件數(shù)は増えていますが、マンションストック全體に占める割合は1％程度と低水準(zhǔn)となっています。
マンション居住者の高齢化は、管理組合役員の擔(dān)い手不足を生んでいます。このため近年はマンション管理業(yè)者が管理者となるケースが増加していますが、管理業(yè)者による外注に対しては管理組合と管理業(yè)者の利益相反を指摘する向きがあります。大規(guī)模修繕などで、マンション側(cè)の理事長(zhǎng)が自身の経営する工事會(huì)社に発注するなどの例をさしますが、こうした利益相反を生まないための第三者監(jiān)査の導(dǎo)入が検討される模様です。

修繕積立金と區(qū)分所有法改正

長(zhǎng)期修繕計(jì)畫を定めて修繕積立金を積み立てているマンションのなかで、現(xiàn)在の修繕積立額の殘高が、長(zhǎng)期修繕計(jì)畫の予定積立殘高に対して「不足していない」と回答したマンションは約40％にとどまっています。長(zhǎng)期修繕計(jì)畫は5年ごとなど定期的に見直しているマンションが約63％で、約37％は定期的な見直しがされていません。

図2

國(guó)土交通省「マンションを巡る現(xiàn)狀と最近のマンション政策等の動(dòng)向」より作成

マンションは、外壁や通路などの共有部分を修繕する場(chǎng)合、その方法を巡っては「區(qū)分所有法」で管理組合の決議によるとされています。共有部分の簡(jiǎn)易な修繕は住民の過半數(shù)、それが大規(guī)模であれば4分の3以上、マンション自體の建て替えになると5分の4という高いハードルが待ち構(gòu)えています。共有財(cái)産であり、居住者の経済的負(fù)擔(dān)は多様ですから致し方ありません。

図3

國(guó)土交通省「マンションを巡る現(xiàn)狀と最近のマンション政策等の動(dòng)向」より作成

しかし、こうした高いハードルにより、2023年3月までに建て替えなどが実施されたマンションは、わずか282件。2014年にマンション建て替え円滑法による規(guī)制緩和でも年間10件ペースです。そこで區(qū)分所有法を見直し、マンション再生の多様なニーズに対応した新たな決議が創(chuàng)設(shè)される予定です。例えば、管理組合の會(huì)議で出席者の多數(shù)決による決議を可能とすることや、一定の要件に該當(dāng)する場(chǎng)合には決議の多數(shù)決割合を引き下げるなど、管理組合法人の設(shè)立要件の緩和や建替え決議などの要件緩和が行われる模様です。