國土交通省は2023年6月末に2022年度の「不動産証券化の実態(tài)調(diào)査」の結(jié)果を公表しました。それによると、証券化された不動産や信託受益権の資産総額は約53.3兆円で、前年度に比べて約13.9％増加しました。用途別に見ると、「オフィス」「倉庫」「ヘルスケア」が減少し、「住宅」「商業(yè)施設(shè)」「ホテル?旅館」「複合施設(shè)」が増加しています（資産額の割合から見た証券化の対象となった不動産の取得実績）。2020年に本格化した新型コロナウイルス感染拡大、2021年開催の東京五輪、高齢化社會の進展など、不動産証券化が世相を反映していることを示すものといえそうです。

図1：証券化の対象となった不動産の資産総額推移

資産額（兆円）

國土交通省「不動産証券化の実態(tài)調(diào)査」（3月末時點、不動産証券化協(xié)會「ARES J－REIT Databook」 「私募リート?クォータリー」（3月末及び12月末時點）

「オフィス」「倉庫」「ヘルスケア」が減少

証券化によって取得された不動産は、賃貸収入を得ることで高い収益を期待できるオフィスビルを筆頭に様々な施設(shè)となって社會に貢獻しています。しかし2022年度は「オフィス」のシェアは前年度と比べて6.5ポイント低下しています。わが國で新型コロナウイルスの感染拡大が本格化した2020年から下がり続けており、自宅勤務(wù)によるテレワークが普及してオフィス需要が回復していないことが背景にあると思われます。オフィスに次いで前期比マイナスが大きいのが倉庫で、マイナス1.3ポイントと微減。2020年を境に減り続けています。
「ヘルスケア」もマイナス0.4ポイントを記録。やはり國內(nèi)でコロナがまん延した2020年以降、減少傾向にあります。厚生労働省が2021年末に公表した「社會福祉施設(shè)等調(diào)査」では、有料老人ホームは16,724施設(shè)で前年に比べて4.8％増加していますが、資金力が求められる不動産証券化による用地確保は進んでいないと思われます。介護業(yè)界は一部の大手を除いて中小零細の事業(yè)者が多く、擔い手不足が深刻といわれています。大手のヘルスケア業(yè)者による証券化の活用が待たれるところです。

図2：証券化の対象となる用途別の不動産取得実績の推移（用途別資産額比率）

出典：國土交通省　令和4年度「不動産証券化の実態(tài)調(diào)査」

多目的の「複合施設(shè)」が増加

複合商業(yè)施設(shè)と聞けば、ショッピングセンター（モール）を思い浮かべます。では単に複合施設(shè)という場合、どのような施設(shè)を指すのでしょうか。一般的には、一定の敷地內(nèi)に商業(yè)?住居?文化など異なる機能を持った施設(shè)がある場合を指すようです。ショッピングモールも含まれますが、近年増加しているのは、例えば図書館が付設(shè)されている駅ビルやマンションなどです。

こうした複合施設(shè)が増加しているのは、図書館の場合ではアクセスと運営主體、利用者層の3つの問題があります。電車やバスなど公共交通機関を使っても時間がかかる図書館では、利用者は増えません。おもに自治體が運営している公立図書館では近年、書店大手などの民間企業(yè)に運営を委託するケースが増えています。民間の運営業(yè)者は委託された図書館に付加価値を付けて利用者を増やし、図書館の魅力を基に集客力を高めて利益を追求しようとしています。

老幼複合施設(shè)、という言葉が最近聞かれるようになりました。保育所などの児童向け施設(shè)と高齢者用の老人ホームなどが同じ敷地內(nèi)にある施設(shè)を指します。子育てを経験した高齢者が幼児と觸れ合うことで異なる世代の交流を促進させる狙いがあります。同じ敷地の中に異なる施設(shè)を建てることで建設(shè)コストを低減できるメリットがあり、全國各地で建設(shè)が進みつつあります。

取得件數(shù)は過去最高を記録　IR推進が今後のカギ？

リート（私募リートを含む）と不動産特定共同事業(yè)で取得した件數(shù)は1,097件と5年連続で過去最高を更新。コロナ禍にもかかわらず東京都を中心に大阪府、神奈川県、千葉県、愛知県などの大都市圏の証券化は活発な展開を見せています。

図3：都道府県別の取得実績の推移

出典：國土交通省　令和4年度「不動産証券化の実態(tài)調(diào)査」

しかし東京五輪の開催が決まった2013年度以降は東京集中のウエートは徐々に下がり、「首都圏頼み」だった証券化も様変わりを見せています。2011年には東京都における証券化取得不動産のシェアは67％とピークだったものが、翌年度には約45％に激減。2013年度の「五輪特需」を境に下降線を辿っています。訪日外國人の東京一極集中が薄れ、地方の観光スポット人気を當て込んだ宿泊施設(shè)ニーズがもたらしたのかもしれません。

2018年に成立したIR整備法を受けて統(tǒng)合型リゾート施設(shè)の推進が今後の不動産証券化に大きな影響を與えると思われましたが、會場となる大阪府の証券化不動産の取得は2021年までの3年間は伸び悩み、昨年ようやく大幅増に転じています。カジノや國際會議場などを誘致して稅収増を狙う自治體はいずれも不動産証券化が活発な地域です。神奈川県橫浜市は不動産証券化の件數(shù)が増えることも予想されましたが、誘致の白紙撤回を掲げた首長が當選するなど、IRを巡る動きに変化が見られます。2025年に萬博の開催が予定されており、さらに4年後の2029年にカジノ開業(yè)を目指している大阪での不動産証券化に注目が集まります。