CRE戦略や経営戦略において、物流施設(shè)への注目が非常に高まっています。
CRE戦略とは、企業(yè)の経営における「企業(yè)の保有不動(dòng)産を企業(yè)価値向上のための活用戦略」のことですが、これまで多くの企業(yè)において、CRE戦略の一環(huán)として物流施設(shè)を考えることは、あまりなかったようです。
それは、所有不動(dòng)産を企業(yè)が商品やサービスを生み出していくバリューチェーンの一環(huán)として捉えられることは少なく、バリューチェーンを支えるサービスをサポートする?yún)gなる資産の一部として捉えられることが多かったからです。しかし現(xiàn)在、さまざまな業(yè)種において、物流施設(shè)（物流戦略）を経営戦略の大きな柱として認(rèn)識(shí)し始めています。

その実態(tài)のひとつを、不動(dòng)産証券化の対象用途の変化に見(jiàn)ることができます。國(guó)土交通省が発表している「不動(dòng)産証券化の実態(tài)調(diào)査」を見(jiàn)ると、その傾向は顕著です。
下のグラフは、平成27年度「不動(dòng)産証券化の実態(tài)調(diào)査」の結(jié)果（平成28年5月27日 國(guó)土交通省 土地?建設(shè)産業(yè)局）ですが、平成27年度に取得された資産額の割合を用途別にみると、オフィスが全體の35.6％、次いで商業(yè)施設(shè)、倉(cāng)庫(kù)が15.2％となっており、物流施設(shè)用途としての証券化が増加しています。
この調(diào)査データに見(jiàn)るように、物流施設(shè)が新たな投資物件として注目を集めています。

用途別 証券化の対象となる不動(dòng)産の取得実績(jī)の推移

平成27年度「不動(dòng)産証券化の実態(tài)調(diào)査」の結(jié)果（平成28年5月27日 國(guó)土交通省 土地?建設(shè)産業(yè)局）

証券化の用途として広がりを見(jiàn)せる物流施設(shè)ですが、そこにはどのような背景があるのでしょうか。
その要因のひとつとして、経済のグローバル化によって日本から製造拠點(diǎn)が次々とアジア各國(guó)へと移っており、日本におけるサプライチェーンが明らかに変化しています。
そして、これまではコスト部門(mén)とされていた物流が、バリューを生み出す機(jī)能を持ち始め、バリューチェーンのひとつとして位置づけられ始めています。

それは、物流施設(shè)自體の変化として現(xiàn)れています。実際の東京都市圏における物流施設(shè)の実態(tài)を見(jiàn)ながら、傾向を探ってみましょう。
東京都市圏交通計(jì)畫(huà)協(xié)議會(huì)が実施した「平成25年度 第5回東京都市圏物資流動(dòng)調(diào)査（速報(bào)版）」からポイントをご紹介します。

京浜港近接地域、高速道路沿線地域に物流施設(shè)の立地が進(jìn)展

京浜港に近接した臨海部のほか、內(nèi)陸部では圏央道（首都圏中央連絡(luò)自動(dòng)車(chē)道）をはじめとする高速道路沿いを中心とした輸送の便のよいエリア、茨城中部?栃木南部?群馬南部においても北関東自動(dòng)車(chē)道沿いを中心として、物流施設(shè)の立地が進(jìn)んでいます。

物流施設(shè)の求められる機(jī)能の変化

敷地面積が3000m²以上の大規(guī)模な物流施設(shè)の立地の割合が、開(kāi)設(shè)年代2000年以降の施設(shè)では約4割となっています。逆に、1000m²以下の物流施設(shè)は減少しており、物流施設(shè)の大規(guī)模化が進(jìn)んでいるといえます。

開(kāi)設(shè)年代別にみた物流施設(shè)の敷地面積規(guī)模の構(gòu)成比

出典：東京都市圏交通計(jì)畫(huà)協(xié)議會(huì)「平成25年度 第5回東京都市圏物資流動(dòng)調(diào)査」

また、新しい施設(shè)になるほど、単に保管だけではなく、サプライチェーンの拠點(diǎn)としての集配送や流通加工の機(jī)能が増加しています。商品?製品の組立、詰合せ、包裝、値札付け、検品などの流通加工と呼ばれる機(jī)能を持った物流施設(shè)の開(kāi)発が進(jìn)んでいるようです。

開(kāi)設(shè)年代別にみた賃貸型の物流施設(shè)の割合

出典：東京都市圏交通計(jì)畫(huà)協(xié)議會(huì)「平成25年度 第5回東京都市圏物資流動(dòng)調(diào)査」

これからもこうした多機(jī)能化の流れは止まることはなく、企業(yè)のサプライチェーンにおける物流施設(shè)の役割はますます増えていくと予想されます。
こうした物流施設(shè)の変化は、不動(dòng)産を保有する企業(yè)において、CRE戦略を見(jiàn)直すべきひとつのきっかけになると思われます。自社での活用か、他社による活用かを含め、物流戦略がこれからの製造、流通業(yè)における重要な戦略のひとつとなることは明らかです。
物流施設(shè)は広大な不動(dòng)産を必要とします。CRE戦略のひとつとして、検討する価値は十分にあるのではないでしょうか。