デジタル庁設(shè)置法をはじめとしたデジタル改革関連法が2021年5月に國(guó)會(huì)で成立しました。不動(dòng)産取引では宅地建物取引業(yè)法（宅建業(yè)法）の改正などが含まれており、不動(dòng)産取引のオンライン化が進(jìn)むと見(jiàn)られています。「VR內(nèi)見(jiàn)」や「IT重説」などの活用を含め、不動(dòng)産業(yè)務(wù)におけるデジタルトランスフォーメーション（DX）が加速しそうです。

不動(dòng)産業(yè)界でもデジタル化の波が到來(lái)

これまでの宅建業(yè)法では不動(dòng)産賃貸取引において、重要事項(xiàng)説明書(shū)（重説書(shū)）や不動(dòng)産取引契約書(shū)の書(shū)面交付は宅地建物取引士（宅建士）の押印が必要でした。しかし今回の宅建法改正では、賃借人や賃貸人などが承認(rèn)すれば、こうした書(shū)類を宅建士の押印なしで電子化して提供できるようになります。
不動(dòng)産取引における電子化のきっかけは、2017年に本格運(yùn)用が始まった重要事項(xiàng)説明のIT化、いわゆるIT重説です。重要事項(xiàng)説明とは、契約する前に宅建士が物件の借り主（または購(gòu)入者）に対して契約上の重要事項(xiàng)について対面で説明すること。説明內(nèi)容を記した書(shū)面が重説書(shū)です。この重説書(shū)をPDFなどにファイル化して交付、インターネットやテレビ畫(huà)面などを通じて説明を行います。

IT重説は2019年10月に國(guó)土交通省が社會(huì)実験をスタートさせ、不動(dòng)産賃貸業(yè)者などで取り扱うケースが増えていました。しかし宅建業(yè)法で重説書(shū)の書(shū)面交付を義務(wù)付けているため、説明はオンラインでできても事前に印刷した重説書(shū)を相手に郵送する必要がありました。今回の法改正で書(shū)面交付と押印の義務(wù)がなくなり、すべての契約取引がデジタル化されることになります。またマンション管理適正化法や借地借家法、不動(dòng)産特定共同事業(yè)法、建設(shè)業(yè)法も同様に書(shū)面交付の電子化が可能になります。不動(dòng)産業(yè)界では売買取引（売買取引は2021年3月から社會(huì)実験がスタート）を除いて実質(zhì)的にオンライン契約が全面解禁になります。

コロナ禍が早めたDX

近年、フィンテックや不動(dòng)産テックなど「〇〇テック」と呼ばれる業(yè)務(wù)のIT化が進(jìn)んできました。現(xiàn)在は「テック化」から業(yè)務(wù)革新を目指すDX化が不動(dòng)産業(yè)界で拡大しています。
不動(dòng)産業(yè)務(wù)のデジタル化は、取引業(yè)者と利用者の雙方にさまざまなメリットをもたらします。取引業(yè)者においては、（1）重説書(shū)や契約書(shū)など重要な資料の印刷?郵送?保管にかかわるコストを軽減できる、（2）契約當(dāng)事者同士をオンラインで結(jié)ぶことにより面談時(shí)間の短縮が実現(xiàn)する、（3）ネットワークセキュリティを確保すれば契約の安全性が高まる、などのメリットがあります。契約書(shū)の電子化では近年「電子署名サービス」が充実してきています。どちらか一方が加入していれば利用できるので、取引業(yè)者が加入することで顧客に面倒な手続きを求めることがなく、導(dǎo)入が比較的容易です。契約の電子化では、これまで紙の書(shū)類で必要だった印紙稅がかからないことも大きな利點(diǎn)です。
賃貸住宅への入居に際してはこれまで、希望者は勤務(wù)時(shí)間終了後の遅い時(shí)間か休日を削って物件先を訪れたり、不動(dòng)産賃貸業(yè)者のオフィスに顔を出したりする必要がありました。現(xiàn)在はITの進(jìn)展で現(xiàn)場(chǎng)に行かなくても実際に見(jiàn)るのと同じような體験を味わえる「VR內(nèi)見(jiàn)」が登場(chǎng)。仮想現(xiàn)実（Virtual Reality）を活用したデータ加工技術(shù)により、スマートフォンなどを通じて物件の間取りなどを內(nèi)見(jiàn)できるサービスが登場(chǎng)しています。
內(nèi)見(jiàn)がデジタル化されることで、殘るデジタル化の大きなハードルは書(shū)面契約でした。それが今回の法改正で契約書(shū)類などのドキュメントが電子化されるので、不動(dòng)産賃貸業(yè)者のオフィスに足を運(yùn)ぶ機(jī)會(huì)は、より少なくなります。新型コロナウイルスの感染拡大で対面の接觸機(jī)會(huì)が減少したことも、DXを加速させたといえるかもしれません。

IT重説導(dǎo)入でデジタル環(huán)境の整備を狙う

不動(dòng)産取引におけるデジタル化は、不動(dòng)産のさらなる流通を図りたい國(guó)にとって最重要課題のひとつになっていました。今回の法改正で不動(dòng)産業(yè)界の本格的なデジタル化が始まりますが、國(guó)土交通省はそのためにIT重説の普及に注力したい意向のようです。
國(guó)土交通省は2021年3月、IT重説の実施マニュアルを作成しました。IT重説の要件として、（1）雙方向の情報(bào)伝達(dá)ができるIT環(huán)境、（2）重説書(shū)の事前送付、（3）説明前の相手方への準(zhǔn)備とIT環(huán)境の確認(rèn)、（4）宅建士証の畫(huà)面上の視認(rèn)を挙げています。

図1：不動(dòng)産業(yè)課長(zhǎng)通知においてＩＴ重説に求められる要件

出典：國(guó)土交通省「ＩＴを活用した重要事項(xiàng)説明実施マニュアル」（2021年3月）

業(yè)務(wù)のデジタル化は、便利でメリットが多い一方で注意すべきことも少なくありません。IT重説マニュアルでは、萬(wàn)が一のトラブル防止の観點(diǎn)から、実施に際してのポイントも明記しています。最も重要なのは借り主の同意と本人確認(rèn)です。同意について規(guī)定はありませんが、書(shū)面やメールで殘したりする方法が考えられます。また本人確認(rèn)のためIT重説を行う前に運(yùn)転免許証など本人確認(rèn)の身分証明書(shū)提示を求めることを推奨しています。內(nèi)覧を事前に済ませておくことも重要。前述した「VR內(nèi)見(jiàn)」などオンライン內(nèi)見(jiàn)の有効活用が求められるのとともに、入居後に「想像と違っている」「言った、言わない」などの行き違いを防ぐために、重説を録畫(huà)し録音しておくことも必要とされています。ただし、取得した録畫(huà)?録音記録については、「?jìng)€(gè)人情報(bào)保護(hù)法」に基づいた適切な管理が求められているのは言うまでもありません。