前編では夫妻で組む住宅ローンの種類と、それぞれの特徴やメリット?デメリットについてご説明しましたが、後編ではさらに細かく、連帯保証型と連帯債務型の違いについてとリスク保証についてご説明いたします。
連帯保証型と連帯債務型の違いについて
連帯保証型と連帯債務型の違いはどこにあるのでしょうか。名前が似ているために間違えやすいので整理してみましょう。帯保証型と連帯債務型の大きな違いは誰が契約者（債務者）で住宅ローンのリスク保証は誰がどのように行うのかということです。誰がお金を返す人で、返せなくなった場合には、誰が代わりに返済しなければならないかというリスク保証に違いがあります。
主たる債務者が世帯主の場合
連帯保証型
- 契約者は世帯主。主たる債務者は世帯主、配偶者は連帯保証人となる
- 世帯主が支払いをしない場合、配偶者は責任をもってかわりに返済をする。
- 団體信用生命保険の加入は世帯主のみ世帯主の死亡、もしくは高度障がい狀態(tài)になった場合、殘りの住宅ローンの全て支払いが保証。
連帯債務型
- 契約者は夫婦連名。主たる債務者は世帯主、配偶者は連帯債務者となる。
- 全ての債務に対し、金融機関は夫婦どちらにも請求できる。
- 団體生命保険は夫婦で加入可能。その場合、借入金利の上乗せ（0.18％）あり。
どちらかが死亡、もしくは所定の身體障がい狀態(tài)になった場合、殘りの住宅ローンの全ての支払いが保証。（フラット35のデュエット（ペア連生団信）の場合）
連帯保証型の場合
収入合算により世帯主が3,000萬円借り入れした場合、その3,000萬円については、世帯主が返済できない場合に配偶者が返済する義務があります。
連帯債務型の場合
収入合算により夫妻で3,000萬円借り入れした場合、その3,000萬円については、夫妻どちらも返済する義務があります。金融機関はどちらにでも返済を求められるということになります。
団體信用生命保険によるリスク回避
団體信用生命保険とは住宅ローンの債務者が死亡もしくは所定の身體障がい狀態(tài)になった場合に、保険會社から金融機関に住宅ローンの殘債を代わりに保険金として支払う保険です。 いつ何が起こるかわかりませんので、もしもの場合に非常に頼りになる保険と言っても良いでしょう。また、住宅ローン借り入れのほとんどの場合は団體信用生命保険の加入が借入條件になっているのが一般的だと言えるでしょう。 それでは夫妻で住宅ローンを組んだ場合の団體信用生命保険の保証範囲を以下のケースで確認します。
| 団體信用生命保険 | 世帯主が死亡した時 | 配偶者が死亡した時 | |
|---|---|---|---|
| ペアローン (世帯主3000萬?配偶者2000萬借入の場合） |
それぞれが加入 | 世帯主の3000萬のローン殘債に対し全額支払い保証 | 配偶者の2000萬のローン殘債に対し全額支払い保証 |
| 収入合算型（連帯保証型） (世帯主5000萬借入の場合） |
世帯主のみが加入 | 世帯主の5000萬のローン殘債に対し全額支払い保証 | 配偶者は保証なし |
| 収入合算型（連帯債務型） (夫婦で5000萬借入の場合） |
それぞれ加入可能
※フラット35「デュエット」 |
5000萬のローン殘債に対し全額支払い保証 | 5000萬のローン殘債に対し全額支払い保証 |
夫妻で住宅ローンを組む場合、夫妻のどちらかが死亡もしくは所定の身體障がい狀態(tài)になった場合に全額保険で補えるのは、連帯債務型の住宅ローンとなります。ただし、デュエット（ペア連生団信）を利用した場合には2人分の保険ということで、借入金利が0.18％上乗せされます。
これに対し、連帯保証型の住宅ローンで世帯主に萬が一のことが起きた場合、全額保険で補えますが、配偶者に萬が一のことが起きた場合には何の保証もなく、そもそも収入を合算して1人では借りられなかった5,000萬円の住宅ローンの返済を、世帯主が1人で背負うことになります。
このような団體信用生命保険では補いきれない部分については、生命保険に加入することで、もしものときの助けになるでしょう。
住宅ローンのリスク保証について
金融機関は夫妻で住宅ローンを組む場合には、連帯保証人や連帯債務者を設定することでリスク保証をしますが、そのほか住宅ローンが回収できなくなる貸し倒れリスクに備えては、住宅ローン対象の不動産に抵當権を設定するほか、保証會社の利用などのさまざまな手を講じています。
保証會社の利用
金融機関の貸し倒れリスクに対する対応は、保証會社を利用するか、金融機関自らが対処するかのどちらかです。「フラット35」では保証會社はつきませんが、そのほかのメガバンク?信託銀行?地方銀行では保証會社をつける場合が多く、ネット銀行の多くは保証料なしということが多いのが特徴です。
保証會社は住宅ローンの債務者が返済できなくなった場合には、金融機関に対し住宅ローンの返済を肩代わりし、保証を受けた場合債務者は住宅ローンがなくなるのではなく保証會社に返済を続けることとなります。
保証料の金額は「借入額×金融機関が定める保証料率」となり35年ローンの場合の保証料率はおおむね2％程度でしょう。
保証會社による代位弁済と競売
ローンの返済が滯ると、金融機関（「フラット35」の場合は住宅金融支援機構）から支払いを求める通知が送られてきます。住宅ローンでは一般的に6回滯納すると「期限の利益の喪失」となり、定められた期日までに殘額を現(xiàn)金で一括返済するよう求められます。
返済ができない場合は債務者に代わって保証會社が住宅ローンの殘額とそれまでの利息の合計を一括で金融機関に返済することとなります。このことを代位弁済と言い、金融機関から保証會社へ住宅ローンの債権が移ります。
また、その後改めて保証會社は、債務者に債務の一括返済を要求し、それでもなお返済されないときは擔保になっている不動産を競売にかけ、代金回収の手続きを始めるといった流れになります。
夫妻で組む住宅ローンのよくあるリスク
2022年の年間推計調査によると、現(xiàn)在の日本では1,000人のうち約1.47人が離婚しており、1年間では 約18萬組の夫妻が離婚したという結果になっています。
令和4年（2022）人口動態(tài)統(tǒng)計（確定數(shù)）の概況
このように昨今、離婚は珍しいことではないと考えられており、決してありえないとは言い切れないのではないでしょうか。
夫妻が同じ夢を持ち、一緒に夢をかなえようとして、ペアローンや収入合算をして住宅を手に入れた後、もしも離婚となってしまった場合はどうなるのでしょうか。
離婚となれば當然一つ屋根の下に住まうわけにはいきませんので、その住宅を売卻するか夫妻どちらかのものにするということになります。
そもそも1人では借り入れできない額を、収入合算することで借り入れしていたため借入金額も多く、月々の支払いもそれに準じて多いため、どちらか1人で返済するには負擔が大きく、結果的に売卻という方法が一般的となります。
この場合、問題となるのが住宅ローンです。
その住宅を売卻し、全ての住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、もし、購入した物件の価値が下がってしまい、住宅ローンが一括返済できないとなると、一般売卻を認めてもらえない場合もあります。その場合には金融機関に相談し、任意売卻という方法もありますが、一括返済の不足部分は、物件を売卻したにもかかわらず、その後も借金として引き継ぎ、返済しなければなりません。
住宅購入は多くの方にとって一生で一度の大きな買い物と言われています。
住宅ローンの仕組みやペアローン?収入合算型の住宅ローンのメリット?デメリットを整理して、いざというときに慌てないように計畫的に進めていきましょう。
執(zhí)筆者
山田健介
FPplants株式會社 代表取締役社長
住宅メーカーから金融機関を経て「お客さまにお金の正しい知識や情報をお伝えしたい」という思いからFPによるサービスを行う會社を設立。現(xiàn)在は全國のFPを教育する傍ら、執(zhí)筆、セミナーを行う。特にライフプラン作成、住宅、保険に関する相談を得意とする。
※掲載の情報は2024年2月現(xiàn)在のものです。內容は変わる場合がございますので、ご了承ください。
夫妻で組む住宅ローンの種類と內容
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