ケースで學ぶ「土地活用と稅金」（3）
経費の範囲はどこまで？

賃貸住宅経営では賃貸収入が生じる一方、各種「支出」が発生します。この支出が必要経費となるかならないかで、稅額も異なってきます。

1．借入金利子

賃貸住宅を建てるために借入金を活用される方は多いと思われますが、この賃貸住宅を購入するための借入金の利子は必要経費となります。なお、以下の資産に関する借入金の利子が対象となります。

1. （1）建物の本體
2. （2）土地
3. （3）建物附屬設備（空調(diào)設備や給排水設備）
4. （4）構築物（賃貸住宅周辺の外構、擁壁、アスファルト?コンクリート舗裝など）
5. （5）その他建築に関連する資産（水道負擔金や借地権代など）

はじめて賃貸住宅経営をする方の場合、建設中など不動産の賃貸を始める前に支払った利子は必要経費にはならず、不動産の取得価額に含まれてしまいます。（賃貸開始後の利子は必要経費に含まれます。）

また、不動産所得が赤字の場合は、赤字のうち（2）の土地を取得するために要した借入金利子部分は必要経費には算入できませんので、注意が必要です。

中古賃貸住宅の取得など、土地と建物を一體として購入し、土地分の利子の金額が判明しない場合には、以下の算式で土地に関する利子の額を計算してください。

【土地等を取得するために要した負債の利子の額】

2．修繕費

賃貸住宅の通常の維持管理や修理に関する支出は、修繕費として必要経費にすることが可能です。

しかし、一般に修繕費といわれるものでも資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加させたりする部分の支出は「資本的支出」とされ、修繕費とは區(qū)別されます。資本的支出に計上されると資産として計上され、減価償卻として複數(shù)年にわたり経費として計上されることとなります。

修繕費の主な例

1. （1）建物の破損部分の取替や修理
2. （2）壁紙や障子、ふすまの張?zhí)妞ā⒏瞍欷骏楗工渫撙稳√妞?/li>
3. （3）痛んだ外壁や屋根を元の狀態(tài)に戻す際の塗裝
4. （4）おおむね3年以內(nèi)の期間を周期として行われる修理、改良
5. （5）一つの修理、改良などの金額が20萬円未満のとき
6. （6）一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60萬円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10％相當額以下であるとき

資本的支出とされる例

1. （1）建物の空調(diào)設備やエレベーター、避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
2. （2）用途変更のための模様替えなど、改造又は改裝に直接要した金額
3. （3）機械の部分品を特に品質(zhì)又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

上記ケースで見てきましたとおり、必要経費を多くし、稅金額を減らすためには、以下がポイントとなります。

• ?使用可能期間を延長しない修繕であること
• ?資産の価値を増加させない（通常の維持管理の範囲の）修繕であること
• ?新たな資産の取得（物理的な付加）でないこと
• ?用途の変更でないこと

しかし修繕費に該當するか資本的支出に該當するかは判斷に難しい場合がありますので、最寄の稅理士にご相談ください。