賃貸住宅経営は不動(dòng)産事業(yè)（6）賃貸住宅経営の損益分岐點(diǎn)を考える

賃貸住宅経営は、初期投資が大きく、その投資を徐々に回収していくというビジネスモデルになりますので、最終的にどのように収益化していくのか、綿密な計(jì)畫(huà)を立てる必要があります。
その計(jì)畫(huà)がないと、確かに賃料は毎月入っていても、果たしてビジネスとして順調(diào)に進(jìn)んでいるのかどうか分からないということが起きてしまいます。
そうならないためには、「損益分岐點(diǎn)」を十分に理解することが大切です。損益分岐點(diǎn)を知っているかどうかで、投資の結(jié)果も大きく変わってきます。

損益分岐點(diǎn)とは、利益と損失がちょうど同じになるポイント、分かれ目のことです。損は出ていないけれど利益も出ていないゼロの段階とも言え、損益分岐點(diǎn)よりも利益が出ていれば黒字、損失が出ていれば赤字ということになります。
仮に年間に800萬(wàn)円の家賃収入を得ていたとしても、ランニングコストが700萬(wàn)円かかっている場(chǎng)合、順調(diào)とは言えないでしょう。損益分岐點(diǎn)を知ることは現(xiàn)在の狀況を正しく把握し、賃貸住宅経営がうまくいっているかどうかを判斷する基準(zhǔn)を知ることになります。
賃貸住宅経営を始めたころは、売上や利益などを計(jì)算してみても、その時(shí)點(diǎn)で順調(diào)かどうか判斷できないことがあります。賃貸住宅を経営するにあたり、利益だけでなく、これまで発生した経費(fèi)、これから発生すると思われる経費(fèi)についても考えていかなければなりません。そのためには、「損益分岐點(diǎn)」に注目する必要があります。

収入と経営にかかる費(fèi)用について

賃貸住宅経営での損益分岐點(diǎn)を考えるにあたって確認(rèn)しておきたいのが、収入と経営にかかる費(fèi)用です。

収入

自身の経営している賃貸住宅の収入のうち、メインになるのは家賃です。この他にも共益費(fèi)や禮金を受け取っている場(chǎng)合は、これらも収入になります。駐車(chē)場(chǎng)の賃料を受け取っていれば、これも賃貸住宅経営に関する?yún)毪扦埂?/p>

費(fèi)用

賃貸住宅経営ではさまざまな費(fèi)用（経費(fèi)）が発生します。例えば、火災(zāi)保険や地震保険などの保険料、不動(dòng)産會(huì)社への仲介手?jǐn)?shù)料、管理會(huì)社に支払う手?jǐn)?shù)料など。また、賃貸住宅の共用部分の光熱費(fèi)や修繕?lè)e立金、ご入居者が入れ替わる際の清掃、ハウスクリーニングの費(fèi)用もあります。

損益分岐點(diǎn)の計(jì)算方法

収入と費(fèi)用が明確であれば、損益分岐點(diǎn)を計(jì)算することができます。
「（費(fèi)用＋アパートローンの返済額）÷家賃収入」が基本的な損益分岐點(diǎn)の計(jì)算式となります。
例えば、10部屋の賃貸住宅を経営しており、各部屋の家賃が10萬(wàn)円だとします。アパートローンを利用していて、ローンの返済額は毎月40萬(wàn)円、費(fèi)用は月に30萬(wàn)円としましょう。
計(jì)算式に當(dāng)てはめると「（30萬(wàn)円＋40萬(wàn)円）÷100萬(wàn)円＝0.7」となります。つまり、入居率が70％以上あれば黒字になることが分かります。
このように、損益分岐點(diǎn)を計(jì)算してみると、どの程度の入居率が必要なのか分かるため、経営指標(biāo)のひとつになります。

損益分岐點(diǎn)は長(zhǎng)期で考える

賃貸住宅経営の損益分岐點(diǎn)は、できる限り長(zhǎng)期的な視點(diǎn)で考えることが重要です。例えば、損益分岐點(diǎn)が70％で、現(xiàn)在入居率が75％を達(dá)成できていたとします。ここだけ見(jiàn)ると黒字と判斷できますが、將來(lái)、突然思わぬ支出が発生する可能性もあります。大型の設(shè)備を買(mǎi)い換えなければならなかったり、災(zāi)害などによって大規(guī)模な修繕が必要になったりすることがあります。それまで安定して黒字を出していたとしても、突発的な大きな支出があれば赤字に転落してしまうこともあります。短期的な視點(diǎn)だけではなく、長(zhǎng)期的な視點(diǎn)で経営を見(jiàn)ることが重要です。

損益分岐點(diǎn)を上回るために

支出を減らす

損益分岐點(diǎn)を常に上回るためには、まず月々の支払いを抑えることです。賃貸住宅経営において、大きな負(fù)擔(dān)となるのがアパートローンです。アパートローンの返済額は、家賃収入との比率で考える必要があります。ローンの比率が家賃収入に対して高いと、前述したように、急な出費(fèi)が起きた際に、すぐに収支が悪化してしまいます。さらに、損益の判斷だけではなく、金利の負(fù)擔(dān)を含めたキャッシュフローにも影響を與えますので、ローンをいくらに設(shè)定するのかは重要な問(wèn)題です。
管理會(huì)社への支払いも毎月発生します。自身の収支計(jì)畫(huà)に見(jiàn)合った管理の業(yè)務(wù)と費(fèi)用を考慮した上、依頼することが必要です。

空室を減らす

支出を減らすことができても、空室が生じ、家賃が入らない狀態(tài)では意味がありません。常に満室狀態(tài)というのは現(xiàn)実的ではありませんが、できる限り空室をなくすための対策が必要です。
退去者が出たあとの期間を短くする工夫や、なるべく長(zhǎng)期で入居いただける対策が重要となります。
また、意外に大きいのが、家賃の滯納です。管理會(huì)社と協(xié)力しながら、早い段階で対処が必要です。

確定申告を行う

利益が20萬(wàn)円以下の場(chǎng)合、基本的に確定申告を行う必要はありません。赤字経営となった場(chǎng)合、稅金の支払いがないと判斷し、申告をしない人もいますが、他に給與所得がある場(chǎng)合など、確定申告をすれば損益通算の利用が可能となります。損益通算とは、同一年度內(nèi)で発生した利益と損失を相殺することですが、赤字が出た場(chǎng)合は、その分を所得から差し引くことができます。また、毎年確定申告を行うことで、賃貸住宅経営の経営狀態(tài)を経年で比較したり、分析したりすることもできますので、賃貸住宅経営を「経営」として運(yùn)営していくためにも、確定申告は毎年行うようにしましょう。

賃貸住宅経営で長(zhǎng)期的に収益を生み出していくためには、収益分岐點(diǎn)についてしっかりシミュレーションしながら、計(jì)畫(huà)を立てる必要があります。信頼できるパートナーに相談しながら進(jìn)めてください。

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