賃貸住宅経営は不動産事業(yè)（5）事業(yè)と不動産賃貸経営の両立は可能

現(xiàn)在でも、不動産賃貸経営を行う人は、多くの場合、土地オーナーの方々ですが、昨今増加しているのが、企業(yè)オーナーによる不動産賃貸経営です。
すでに不動産資産を保有する企業(yè)の中には、不動産の活用方法を再検討し、賃貸オフィスとして自社不動産を活用したりするなどによって、収益を生み出す不動産事業(yè)を始める企業(yè)もあります。それによって、本事業(yè)の他に、長期的なキャッシュフローを生み出しています。
また、中小企業(yè)においても、事業(yè)承継や相続を考え、事業(yè)とは別のもうひとつの柱として、土地を買って不動産投資をする方がいます。
ある事業(yè)會社では、10年ほど前では、全體の1割程度しかいなかった法人による不動産取引が、最近では3割程度にまで増加してきているというほど、増加しているようです。
実際に、事業(yè)で業(yè)績を伸ばし、內(nèi)部留保が増加し、稅務(wù)対策や相続対策を考え、不動産投資を検討する人もいます。こうした企業(yè)オーナーの場合、數(shù)億円の投資金額を調(diào)達(dá)しやすいという側(cè)面もあるようで、企業(yè)オーナーによる不動産投資は、これからも一定のニーズがありそうです。

事業(yè)と不動産賃貸経営の2本の柱を持つ

具體的な事例として、業(yè)績も堅調(diào)に伸びており、資産も順調(diào)に増加している、ある醫(yī)療関係メーカーのケースがあります。
この企業(yè)のオーナーには3人の子どもおり、その相続対策も含めて、10年くらい前に不動産賃貸経営を始めました。跡継ぎの1人には會社の株を全部譲り、娘2人には個人で持っている不動産管理法人を殘す予定です。法人と個人の両方で資産を保有しているため、分けて相続対策を進(jìn)めようと考えています。
現(xiàn)在では、業(yè)績も順調(diào)でさらに不動産経営の下支えもあるため、年間數(shù)十億円の利益が出ており、會社の安定した事業(yè)経営を行っています。

法人として事業(yè)を行いながら不動産賃貸事業(yè)を行うメリットのひとつに、不動産賃貸業(yè)は、売上にあたる賃料収入の変動は比較的少なく、長期的に収益があるという點があります。賃料相場の変動は、景気変動や株式相場の動きなどに比べると緩やかです。
不動産賃貸事業(yè)の特徴としては、土地や建物を取得するための初期投資が非常に大きく、多額の借入金を利用し、長期間にわたって賃料収入で投資資金を回収、収益を確保するビジネスモデルであるということです。収益が安定している分、支出に関しても、借入金の支払い利息、管理費、修繕費、租稅公課、ご入居者の入れ替わりで発生する仲介手?jǐn)?shù)料など、比較的固定されています。

地域特性を考慮し、慎重に検討する

私見ですが、企業(yè)オーナーが不動産事業(yè)を行った場合、うまくいく可能性が高いと思います。それは、不動産賃貸経営とは、あくまで事業(yè)であり、ビジネスだからです。企業(yè)オーナーとしてビジネスを成功させているわけですから、事業(yè)を成功させるだけの能力と行動力、資金があったからです。そういう人は、別の事業(yè)を行っても成功する確率は高くなるでしょう。
一般のビジネスパーソンの方や土地オーナーが、不動産賃貸事業(yè)に參入したにもかかわらず、失敗してしまう場合の大きなひとつの要因がここにあります。
ビジネスの基本である、市場ニーズを捉えた上での、ROI（Return On Investment）を把握し、長期的な事業(yè)計畫のもと事業(yè)を行っているからこそ、不動産経営もうまくいくのだと思います。

資産保有會社の相続の際、會社員と賃貸住宅経営の両立は可能

これまで相続対策として、法人を設(shè)立し、子どもに承継させようとする際、子どもが勤めていた會社や子どもが行っていた事業(yè)を辭めさせるケースがありました。不動産賃貸経営に専念してほしいとの思いからでしょう。
しかし、子どもに會社を辭めさせる必要はあるでしょうか。このようなケースで私がお伝えしたいのは、「今の會社は辭めずに2本の収益の柱を持つ」ということです。會社勤めをしているなら、むしろ定年まで頑張っていただいて、もう一方に不動産の法人があって、それが老後も活きていれば、貴重な収入源になります。

不動産賃貸経営は普通の事業(yè)法人のように売掛や買掛、浮き沈みの激しい売上や利益、変化に対応する戦略の変更等が少なく、不安定な要素が少ないのが特徴です。リスクにつながる高い保険や手形などは原則としてありませんし、BSで建物、キャッシュ、借入をきちんと管理していれば、どのくらい利益が出ているか見やすいこともメリットです。
ただし、賃貸住宅経営を引き継ぐことは、事業(yè)を引き継ぐことですから、経営に関する勉強や情報収集は不可欠です。
稅理士など専門家の力を借りて、賃貸住宅経営の仕組みを?qū)Wび、賃貸経営のノウハウを身につける必要があります。「自信がないから売卻したい」と考える時もあるかもしれませんが、その賃貸住宅は実は大きな価値のある資産かもしれません。稅理士やハウスメーカーから情報を得て、最終的に自分の判斷で売るのは構(gòu)いませんが、やってみたら毎年利益を稼げる可能性もあるのです。

法人では今ある財産を一気に移すことはできないので、事業(yè)計畫が必要です。稅理士が入る理由はここにあります。事業(yè)計畫では資金調(diào)達(dá)をどうするかがポイントで、どのタイミングでどの価格で買うかによって法人が利益を出すか出さないかが変わってきますし、金融機関の使い方も変わります。今ある自分の財産をある程度移したら、次は、資金ができてきた段階で売りに出ているものを購入すれば、資産が増えることになります。
企業(yè)オーナーとして本業(yè)（または會社員）と賃貸住宅経営の両立は可能です。慎重に検討する必要はありますが、2本の事業(yè)の柱を持つことができれば、相続や將來の対策にも大きな影響を與えるでしょう。

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