投資の考え方の基本

土地活用を行う目的はオーナー様によりさまざまです。
相続に絡(luò)んで稅効果を考える、遊休地を活用して収益を得たい??、などありますが、お金をかけて賃貸住宅を建てるわけですから、「投資を行う」という側(cè)面があることは間違いありません。また、新たに土地を購(gòu)入してそこに賃貸住宅を建てる場(chǎng)合は、いうまでもなく不動(dòng)産投資です。投資という意味では「株式の購(gòu)入」「國(guó)債の購(gòu)入」などと同じといえます。

投資はリターンを（収益）を得るためにリスクを負(fù)うことでスタートします。リターンをどれくらい期待するのかは、それぞれ異なります。國(guó)債のようにリスクがほとんどない（とされている）投資の場(chǎng)合はリターンが少なくなります（＝ローリスク?ローリターンの投資）。逆にブレ幅の大きな銘柄の株式などへの投資は、ハイリスク?ハイリターンの投資といえます。つまりリスクとリターンは比例するということです。

冒頭に述べたように「賃貸住宅経営は投資」ですので、これから賃貸住宅経営を始めようとお考えの方は「最低限の投資に関する知識(shí)」を知っておくとよいでしょう。

手殘り金額の指標(biāo)：キャッシュフロー

「どのくらいのお金が殘るか」、これがキャッシュフローです。

賃貸住宅経営における?yún)?#9312;

賃料、共益費(fèi)、駐車(chē)場(chǎng)?駐輪場(chǎng)などの賃料（空室、未回収を除く）
（それ以外）
敷金禮金などのうち、返還しなくてよい費(fèi)用等

賃貸住宅経営における支出②

管理會(huì)社への管理代行費(fèi)
維持管理費(fèi)
修繕関連費(fèi)等

①から②を引いたものを純営業(yè)利益NET OPERATE INCOME（NOI）と呼びます。
そして、

となります。

利回りの指標(biāo)：表面利回りとNOI利回り

次に、利回りに関する指標(biāo)についてです。

一番シンプルな利回りの指標(biāo)は、家賃収入の総額を物件購(gòu)入額で割り戻した計(jì)算方法で、「表面利回り」と呼ばれます。

※物件関連費(fèi)用：建物建築費(fèi)、外溝他付帯工事関連費(fèi)。
※諸経費(fèi)：建物を建てる（住宅、その他）時(shí)にかかる、稅?保証料?保険といった雑費(fèi)。

一般的に利回り計(jì)算で使われるのは、収入から経費(fèi)を引いたものつまり純粋な利益（NOI）を投資金額で割る計(jì)算方法で、「NOI利回り」と呼ばれます。

他にもいくつか利回りの計(jì)算方法がありますが、まずはこの2つを覚えておけばいいでしょう。

土地活用?賃貸経営における適切な利回りとは？

利回りは、「投資するかどうか」の判斷基準(zhǔn)になります。「何％くらいの利回りが適切か」ということが問(wèn)われますが、これに対する回答は、「狀況により全く異なる」が正解です。
同様に、キャッシュフロー（手殘り額）で判斷される方もいます。「毎月、あるいは毎年○○萬(wàn)円くらいは利益が欲しい」ということですが、これも「いくら以上だと、投資として相応しい」という明確なものはありません。狀況により異なるからです。

また、立地により、同じような広さ?設(shè)備の部屋でも賃料が異なりますから、利回りも変わってきます。また、建物のグレードにより、賃料が異なりますので、ここでも利回りが変わってくる可能性があります。さらに、不動(dòng)産の市況によっても異なってきます。このように、「適切な利回り」というものはありません。
そのため、営業(yè)擔(dān)當(dāng)者から、建てようとしているエリアにある、同グレードの賃貸住宅におけるその時(shí)點(diǎn)での平均的な利回り、一般的なキャッシュフロー（手殘り額）を聞いて想定通りか判斷すればよいでしょう。

土地を購(gòu)入しての賃貸経営と利回りについて

土地活用として賃貸経営を始める場(chǎng)合は土地を購(gòu)入しませんので、一般的には土地価格はゼロ円で計(jì)算します（もちろん、直近の相場(chǎng)価格を仮の投資価格としてみてもいいと思います）。そのため、「土地を購(gòu)入して、そこに賃貸住宅を建てる」という場(chǎng)合に比べて高利回りになる可能性が高くなります。
逆に、土地を購(gòu)入して、そこに賃貸住宅を建てる場(chǎng)合、利回りは低くなり、キャシュフローも土地活用パターンに比べて低くなりますが、住宅ローンの返済が終わると購(gòu)入した土地が手元に殘ります。