都市計畫區(qū)域（市街化區(qū)域、市街化調(diào)整區(qū)域）

昭和43年に制定された都市計畫法では、都道府県知事が、市または町村の中心の市街地を含みかつ一體の都市として総合的に整備、開発、保全を図る?yún)^(qū)域について「都市計畫區(qū)域」として「市街化區(qū)域」と「市街化調(diào)整區(qū)域」とを指定します。

• ?市街化區(qū)域：すでに市街地を形成している?yún)^(qū)域および概ね10年以內(nèi)に優(yōu)先的かつ計畫的に市街化を図る?yún)^(qū)域
• ?市街化調(diào)整區(qū)域：市街化を抑制すべき區(qū)域

市街化區(qū)域は稅金を投入して道路やガス、電気等の社會資本が整備されており、資産価値や擔稅力（課稅対象となる個人や法人等が、実際に稅負擔を受け持つことができる能力）があります。また、受益者負擔の観點からも市街化區(qū)域內(nèi)の農(nóng)地については、市街化調(diào)整區(qū)域內(nèi)の農(nóng)地と比べ、保有稅である固定資産稅（都市計畫稅）や相続稅の評価が高く、結果として稅負擔も大変重くなっています。農(nóng)地の転用についても、市街化區(qū)域內(nèi)の農(nóng)地は積極的に流動化を図るため屆出制である一方、市街化調(diào)整區(qū)域內(nèi)の農(nóng)地はより厳しい許可制となっています。

市街化區(qū)域內(nèi)の農(nóng)地

市街化區(qū)域內(nèi)の農(nóng)地は、優(yōu)先的かつ計畫的に市街化を図るために、農(nóng)地の転用は屆出制です。ただし、三大都市圏の特定市の市街化區(qū)域內(nèi)農(nóng)地は、生産緑地と宅地化農(nóng)地に分かれており、都市計畫法上の指定地區(qū)である生産緑地は屆出制ではなく「買取りの申出」制度※1による転用という例外的な扱いです（図1參照）。つまり、生産緑地は通常の農(nóng)地ではないということになります。

※1「買取りの申出」制度：生産緑地の所有者は、第10條の規(guī)定による申し出ができない場合でも、疾病等により農(nóng)林漁業(yè)に従事することが困難である等の特別の事情があるときは、市町村長に対し、國土交通省令で定めるところにより、當該生産緑地の買い取りを申し出ることができる。市町村長は、前項の規(guī)定による申し出がやむを得ないものであると認めるときは、當該生産緑地を自ら買い取ること又は地有公共団體等もしくは當該生産緑地において農(nóng)林漁業(yè)に従事することを希望する者がこれを取得できるようにあっせんすることに努めなければならない。

図1：農(nóng)地の區(qū)分一覧

市街化調(diào)整區(qū)域內(nèi)の農(nóng)地

市街化を抑制すべき市街化調(diào)整區(qū)域は、厳しい転用許可基準が設けられています。市街化調(diào)整區(qū)域內(nèi)の農(nóng)地は、甲種農(nóng)地（集団的優(yōu)良農(nóng)地、土地基盤整備事業(yè)地區(qū)內(nèi)の農(nóng)地）、乙種農(nóng)地（甲種以外の農(nóng)地）に區(qū)分されており、甲種農(nóng)地は原則として転用は許可されません。
乙種農(nóng)地は次の3つに區(qū)分され、それぞれ許可の可否を判斷することになります。

1. （1）第1種農(nóng)地（農(nóng)業(yè)公共投資の対象となった農(nóng)地等）：原則として許可しない
2. （2）第2種農(nóng)地（街路が普遍的に配置されている地域や公共施設から近距離にある農(nóng)地：例外的に許可する
3. （3）第3種農(nóng)地（ガス、上下水道の整備されている地區(qū)および市街地

生産緑地の誕生

市街化區(qū)域は優(yōu)先的に市街化を図るべき區(qū)域だとはいっても、田畑や山林も十分に保全されています。むしろ過疎化が叫ばれる地方都市とは異なり、大都市圏においては良好な生活環(huán)境を確保し、バランスの良い都市計畫を進めるためには農(nóng)地は貴重かつ重要な空間であり、計畫的な保全および活用が必要です。そこで國は図2にあるように、特に都市化が急速に進み、農(nóng)地の亂開発や無秩序な市街化が心配される三大都市圏の特定市の市街化區(qū)域內(nèi)にある農(nóng)地についてのみ「宅地化する農(nóng)地」と「保全する農(nóng)地」に區(qū)分けしました。そして、昭和49年に最初の生産緑地法が施行され、農(nóng)地所有者の申請に基づいて「保全する農(nóng)地」について、都市計畫法上の「生産緑地地區(qū)」として指定する、いわゆる「生産緑地」が誕生したのです。ただし、生産緑地は下記のような制限を受けることになります（図3參照）。

図2：三大都市圏の特定市の市街化區(qū)域內(nèi)農(nóng)地の都市計畫の位置付け

図3：生産緑地の制限

厳しい規(guī)制を受ける生産緑地

生産緑地は都市計畫法により指定された地區(qū)內(nèi)にある農(nóng)地のことであり、基本的に都市計畫法の変更なしには、たとえ生産緑地の所有者であっても農(nóng)地を転用することはできません。生産緑地法10條による（1）～（3）の「買取りの申出」の條件が適用されます。

1. （1）指定を受けてから30年経過
2. （2）主たる従事者の死亡
3. （3）（2）に準ずるような一定の事由の発生

以上のいずれかの條件を満たすか、生産緑地法第15條による「買取り希望の申し出」により行政等に買ってもらう以外、農(nóng)地転用できないため“売れない”、管理義務があるので駐車場等の賃貸用に“貸せない”（第7條）※2、基本的に建築許可が下りないので“建てられない”、都市計畫法の規(guī)制があるので金融機関の擔保査定は極めて低く“借りられない”狀態(tài)が続くことになります。ただし、農(nóng)地法第3條※3の農(nóng)地転用で、各市の農(nóng)業(yè)委員會が認めた特定の営農(nóng)者に、生産緑地として売卻することは例外的に認められる場合もあります。

※2…生産緑地法第7條：生産緑地について使用または収益をする権利を有する者は、當該生産緑地を農(nóng)地等として管理しなければならない。また、市町村長に対し、當該生産緑地を農(nóng)地等として管理するため必要な助言、土地の交換のあっせんその他の援助を求めることができる。

※3…農(nóng)地法第3條:農(nóng)地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質(zhì)権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、原則として政令で定めるところにより、當事者が農(nóng)業(yè)委員會の許可を受けなければならない。