建物をめぐるトラブル

土地の有効活用としては、以下の２つの方法が考えられます。

1. （1）地上に賃貸用の建物を建てて，それを賃貸するという方法

   

2. （2）土地を貸して、借主が店舗など建物を建てるという方法

   

では、所有する建物を賃貸しているとどんなトラブルがあるのか、所有する土地上に借地権付きの建物があるとどんな問(wèn)題が発生するのか、賃貸人にはどんな権利があって、どのような義務(wù)を負(fù)うのでしょうか。今回のコラムでは、（1）のような賃貸用の建物を巡るトラブルの予防法と解決法について考えてみたいと思います。
なお、（2）借地上の建物に関するトラブルについては、vol.70「借地権?借家権をめぐるトラブル」の中で検討する予定です。

賃貸用建物の破損?汚損について

建物の貸主、オーナーとしては、貸している建物は大切な資産ですから、建物の破損や汚損とその修繕は大きな関心事と思われます。このような建物の破損?汚損は、賃借人の故意?過(guò)失によって生じたものかどうかによって、誰(shuí)が修繕すべき、費(fèi)用は誰(shuí)が負(fù)擔(dān)すべきか、結(jié)論が異なります。

【賃借人の故意?過(guò)失で破損?汚損した場(chǎng)合】
賃借人は賃借物件を善良な管理者としての注意をもって使用する義務(wù)（善管注意義務(wù)、民法400條）を負(fù)っていますので、賃借人の故意?過(guò)失で建物を破損?汚損したときは、賃借人が修繕義務(wù)を負(fù)います。

【賃借人の故意?過(guò)失以外で、自然損耗や自然災(zāi)害などで破損?汚損した場(chǎng)合】
賃貸人は賃借人に対して、建物をその用法に従って使用収益させる義務(wù)があります（民法616條?594條1項(xiàng)）。そのため、賃貸人は、自然損耗や臺(tái)風(fēng)や地震など自然災(zāi)害、第三者の行為により破損?汚損した場(chǎng)合には、賃貸人は使用収益に必要な修繕をする義務(wù)を負(fù)います（民法616條1項(xiàng)）。では、賃借人の故意?過(guò)失によらない破損?汚損であれば、賃貸人はいかなる破損?汚損についても修繕義務(wù)を負(fù)うのでしょうか。
まず、雨漏りや水道管の詰まりなど、住居として通常の使用に支障が生じる場(chǎng)合には、賃貸人は修繕義務(wù)を負(fù)います。これに対して、ふすまが破れたなど、通常の使用に支障を生じない場(chǎng)合には、賃貸人は修繕義務(wù)を負(fù)わないと考えられます。
もっとも、建物の軀體の破損でも、建物自體が老朽化しており、修繕するよりも建替えのほうが社會(huì)経済的に合理的といえる場(chǎng)合には、修繕義務(wù)を認(rèn)めない裁判例もあります（最判昭和35年4月26日）。
では、賃貸人として修繕義務(wù)を負(fù)うにもかかわらず、これに応じなかった場(chǎng)合に賃貸人にはどのようなリスクがあるでしょうか。修繕しないことで賃借人が建物の通常の使用ができなかった場(chǎng)合には、賃貸人の債務(wù)不履行として損害賠償責(zé)任を負(fù)います。また、賃貸人が修繕しなかったため、賃借人自ら修繕した場(chǎng)合には、「必要費(fèi)」（民法608條1項(xiàng)）として全額償還する義務(wù)を負(fù)います。

では、賃借人に修繕費(fèi)用を負(fù)擔(dān)させる旨の特約を結(jié)ぶことで、上記のリスクを予防することはできるでしょうか。
このような特約は、家主が修繕義務(wù)を免除する趣旨にすぎないと制限的に解釈されています。そのため、賃借人に修繕費(fèi)用まで負(fù)擔(dān)させることは特約ではできないと考えられます。また、最高裁は、経年変化や通常損耗分の修繕義務(wù)を賃借人に負(fù)擔(dān)させる特約について、賃借人が修繕費(fèi)用を負(fù)擔(dān)することになる通常損耗及び経年変化の範(fàn)囲を明確に理解し、それを合意の內(nèi)容としたものと認(rèn)められるなど、通常損耗補(bǔ)修特約が明確に合意されていることが必要であるとの判斷を示しています。

賃貸用建物の用法違反について

つぎに、家主としては、「住居」として貸したのに、いつの間にか「店舗」として使用され不特定多數(shù)の人が出入りしているような場(chǎng)合です。このようなケースは、家主としても不安を感じるものです。
したがって、一般的には、賃貸借契約書には用法を制限する規(guī)定が盛り込まれています。
では、用法違反（目的外利用）があった場(chǎng)合には、家主はいかなる手段をとりうるでしょうか。
用法違反があった場(chǎng)合には、家主は賃借人に対して、是正を求める、賃貸借契約を解除する、損害賠償請(qǐng)求するという手段があります。もっとも、用法違反があっても直ちに賃貸人と賃借人との信頼関係が破壊されたといえる事情がなければ、解除が認(rèn)められないこともあります。
ですから、用法違反があった場(chǎng)合には、再発しないよう是正を求めておくことで、再発した場(chǎng)合に契約解除を認(rèn)められやすくするために、再度用法違反しない旨の誓約書に署名してもらうなど工夫が必要です。