「データで読み解く 土地活用の極意」
データで読み解く 知っている企業(yè)は得をする！
CRE戦略の本質(zhì)

CREとは何か

「CRE」という言葉は、ずいぶん一般化してきました。CREとはCorporate Real Estate、つまり、「企業(yè)が所有する（あるいは利用する）不動(dòng)産」という意味の英語(yǔ)の頭文字をとったものです。つまり、CREは不動(dòng)産そのものを指し、「企業(yè)が所有する（利用する）不動(dòng)産とどう関わっていくか」を「CRE戦略」と呼びます。

どんな小さな企業(yè)でも何らかの形で不動(dòng)産と関わりを持っています。最近では、オフィスを持たない企業(yè)もありますが、たいていの企業(yè)では少なくとも、「オフィスを持つ」という形で不動(dòng)産と関わっています。
また、製造業(yè)や物流業(yè)、サービス業(yè)等の業(yè)種の企業(yè)は、事務(wù)所（オフィス）以外に店舗や工場(chǎng)や倉(cāng)庫(kù)など、大きなサイズの不動(dòng)産と関わりを持つ場(chǎng)合もあります。

企業(yè)経営において必要な経費(fèi)は、毎月（あるいは毎年）必ず支出がある固定費(fèi)と、それ以外の変動(dòng)費(fèi)に分かれますが、中堅(jiān)～中小企業(yè)においては、どの企業(yè)もなるべく、必要な経費(fèi)である固定費(fèi)を抑えて、変動(dòng)費(fèi)化したいと考えていることでしょう。しかし、たいていの企業(yè)では、固定費(fèi)のうち不動(dòng)産関連費(fèi)は、人件費(fèi)とならんで大きなウエイトを占めており、また「固定費(fèi)がかかることは、仕方のないこと」となっています。
（ここでいう不動(dòng)産関連費(fèi)は、各種賃料、企業(yè)で取得した不動(dòng)産の費(fèi)用や建物減価償卻費(fèi)等）

こうした、大きなウエイトを占める「企業(yè)が所有する（利用する）不動(dòng)産を最大限有効に活用することにより、『企業(yè)価値の最大化』を図ること」がCRE戦略の目的です。
そのことにより、「（1）企業(yè)経営の効率化?最大化 （2）企業(yè)経営の安定化」を見(jiàn)込むことを目的としています。
また、不動(dòng)産鑑定の理論では、不動(dòng)産価格は、周辺要素と個(gè)別要素で決まるとされているので、大きな店舗や施設(shè)などといった企業(yè)が所有する不動(dòng)産の利用狀況は、「（3）周辺地域の地価水準(zhǔn)の安定化」をもたらすとされているのも忘れてはいけない點(diǎn)です。

下の図にあるように、日本の不動(dòng)産のうち約14％、約490兆円分（2008年時(shí)點(diǎn)）は企業(yè)が所有するといわれていて、大きなウエイトを占めていることがわかります。

CRE マーケット わが國(guó)の企業(yè)不動(dòng)産の資産規(guī)模推計(jì)

CREの具體的アクション

具體的なCRE戦略の具體的なアクションとは、企業(yè)が関わる（所有?賃貸）不動(dòng)産を精査し、

1. （1）売卻??????手放す
2. （2）有効活用????賃貸需要を建てる、ビルを建てる
3. （3）賃貸??????土地を貸す、ビルを貸す
4. （4）賃借??????所有から賃貸への変更、リースバック
5. （5）購(gòu)入??????新しい不動(dòng)産を購(gòu)入

などを行うことです。

CRE戦略が広く行われるようになったのは、2000年代前半からで、（その頃は、まだCREとは言っていませんでした）その背景としては、

1. （1）企業(yè)経営の効率化の追求が広がる
2. （2）経営の安定化
3. （3）機(jī)械化の発達(dá)
4. （4）（上場(chǎng)企業(yè)の場(chǎng)合）モノ言う株主からのプレッシャー
5. （5）（地方都市企業(yè)）地価下落基調(diào)のため

などが、考えられます。
このように、効率的に収益を上げよう、無(wú)駄なお金は使わない、遊んでいる土地は有効活用しようというわけです。

電鉄?バス會(huì)社の事例

ある電鉄?バス會(huì)社では、使わなくなったバス車(chē)庫(kù)用土地の上に高層賃貸住宅を建てて、大きな収益を上げています。遊んでいた、あるいは、効率よく使っていなかった土地が莫大なお金を生むことになったわけです。

ここの電鉄?バス會(huì)社では、有効活用していなかった土地の活用法として、分譲マンションとして売れそうな場(chǎng)所では、自社がディベロッパーとなり開(kāi)発?販売してきました。それ以外は、他社に売卻したり、土地を賃貸したりしていたようです。
しかし、分譲マンションや土地を売卻するということは、その土地を手放すことに他ならなりません。一時(shí)的な売上増にはなりますが、安定的な収益は見(jiàn)込めません。そこで賃貸住宅としての利用が検討されました。まずは、使わなくなった電車(chē)関連施設(shè)跡地にビジネスホテルを建設(shè)して運(yùn)営。これが大成功を収めました。続いて、賃貸住宅を建てて自らが貸主となって賃貸住宅経営を始めました。ビジネスホテルも賃貸住宅事業(yè)も、次々と何棟も建て、どちらも大きなビジネスに成長(zhǎng)しています。
企業(yè)が所有する不動(dòng)産の精査の方法としては、これまでは所有か賃貸か？という比較的シンプルな思考での検討でした。しかし、近年では、経営の視點(diǎn)、財(cái)務(wù)の視點(diǎn)も併せて考えることで、単純な不動(dòng)産の論點(diǎn)ではなく、新たなビジネスとして検討する企業(yè)も増えてきました。
先に述べた企業(yè)以外でも、多くの電鉄會(huì)社は自社土地の有効活用としてうまくビジネスに繋げています。

中堅(jiān)企業(yè)でも活用が進(jìn)む

一方、中堅(jiān)～中小企業(yè)においても同様の事例が見(jiàn)られます。ある製造業(yè)では自社土地の有効活用として所有する土地の一部に賃貸住宅を2棟建てました。
この企業(yè)が使っていた機(jī)械設(shè)備は、進(jìn)化して小型化が進(jìn)み、大きな工場(chǎng)が不要になったのです。その空いたスペースの利用を検討。売卻しても期待していた金額にならないとして、賃貸住宅を建てて、安定収入を得ることにしました。
日本の製造業(yè)は強(qiáng)いとはいえ、先行きは不透明で、世界的な不況などが起こると、一気に経営悪化にもなりかねません。そんな時(shí)でも賃貸収入があれば、従業(yè)員の給料はまかなえるとして、危機(jī)回避の保険にもなっているようです。
また、ある小売業(yè)では、築40年を超え老朽化したスーパーの建て替えを契機(jī)に、上層階（2階以上）を賃貸マンションにする計(jì)畫(huà)を進(jìn)行させています。これにより、不安定な小売業(yè)の売上だけでなく賃料という安定収入を見(jiàn)込む計(jì)畫(huà)です。