先祖代々から続く広大な土地を保有してきたにもかかわらず、自宅が建つだけで特段の活用をしてこなかったというケースは少なくありません。
例えば、先祖代々からの土地で、現(xiàn)在でも約500坪（約1,650平方メートル）あり、その土地の一部を使って自宅が建っているというようなケースです。さらに、祖父母の代から施設(shè)を建てるなどの利活用をほとんどすることもなく、相続対策として特段何もしてこなかったため、祖父母から父に相続した際には、相続稅の支払いのために、約半分の土地を売卻せざるをえなかったということもあるでしょう。
立地條件が悪くない場(chǎng)合は、當(dāng)然、多くの建築會(huì)社やハウスメーカーからさまざまな提案がきていると思われますが、事業(yè)リスクを恐れ、金融機(jī)関からの借り入れ、支払いに不安を持つ人も少なくありません。しかし、それでも固定資産稅の支払いや管理費(fèi)用は必要で、コストはかかり続けます。

広大地といってもさまざまな狀況がありますが、次の世代へと相続する際に、相続稅分のキャッシュがないと、また土地を売卻する必要性も出てきますので、何か対策をしたいところです。せっかくの先祖からの土地ですから、なんとか守りたいものです。
単純に、500坪の土地に、きょうだい3人の自宅を建てたとしても、建設(shè)費(fèi)はかかりますし、分割した分の相続稅は各きょうだいにかかってきます。しかも、まだ余剰地があります。

遊休地を活用して不動(dòng)産賃貸事業(yè)を開(kāi)始する

まず考えられるのは、施設(shè)を建てて、不動(dòng)産賃貸事業(yè)を始めることができるかどうかです。
當(dāng)然、不動(dòng)産賃貸業(yè)を始めるためには、用途地域の條件が合わなければなりません。用途地域とは、都市計(jì)畫法に基づいて定められた土地利用のルールのことで、市街地の環(huán)境を維持増進(jìn)するために市街化區(qū)域を大きく、住居系、商業(yè)系、工業(yè)系の3種類に分かれ、さらに13種類の地域に分けたものをいいます。
それぞれの區(qū)分において「建てられる建物」と「建てられない建物」が明確に定められており、建物の高さや規(guī)模、建ぺい率、容積率などの具體的な制限も設(shè)けられています。そのうえで、周辺地域の狀況、土地の條件などによって検討することになります。
法的な條件をクリアし、さらに賃貸需要が見(jiàn)込まれる土地であるならば、地域の狀況に合わせて、商業(yè)施設(shè)、醫(yī)療?介護(hù)施設(shè)、宿泊施設(shè)などの施設(shè)建設(shè)が可能かどうか、建築會(huì)社や開(kāi)発會(huì)社に相談してみるのも良いでしょう。自宅が一緒であることに制限が生まれれば、自宅の引っ越しを検討してみるのも方法のひとつです。先祖からの土地を守り、相続稅のキャッシュを生み出すための方策を検討します。

大きな土地は相続稅を減額できる

広大な土地を1人が相続したとしても、「地積規(guī)模の大きな宅地の評(píng)価減」を活用することで、相続財(cái)産の評(píng)価減を受けることができます。この制度は、面積が広い土地に対して、評(píng)価額を減額する仕組みですが、地積が広いほど利用価値が限定され、売買や活用が難しい側(cè)面があることに考慮された特例措置です。たとえば、ひとつの大きな土地を戸建て住宅用として活用する場(chǎng)合、敷地內(nèi)に道路をつくったり、開(kāi)発費(fèi)用がかかったりしますので、その分の減った価値が評(píng)価額に反映されます。
「地積規(guī)模の大きな宅地の評(píng)価減」にあてはまる地積の要件は、三大都市圏においては500m²以上、三大都市圏以外では1,000m²以上とされており、地區(qū)區(qū)分は、路線価地域の場(chǎng)合、「普通商業(yè)?併用住宅地區(qū)」または「普通住宅地區(qū)」です。
ただし、以下の（1）～（4）のいずれかに該當(dāng)する宅地は適用できません。

• （1）市街化調(diào)整區(qū)域に所在する宅地（一部開(kāi)発行為を行うことができる?yún)^(qū)域を除く）
• （2）都市計(jì)畫法の用途地域が工業(yè)専用地域に指定されている地域に所在する宅地
• （3）指定容積率が400％（東京都の特別區(qū)は300％）以上の地域に所在する宅地
• （4）財(cái)産評(píng)価基本通達(dá)22-2に定める大規(guī)模工場(chǎng)用地

相続人それぞれに相続することを念頭に、分筆し賃貸住宅を検討する

大型の施設(shè)が難しければ、賃貸住宅を検討しましょう。その際、將來(lái)の相続を考え、土地を分筆し、きょうだいそれぞれが賃貸住宅を経営できるように計(jì)畫するのもひとつの方法です。そうすると、きょうだいそれぞれが収益を生む資産を持つことになり、相続稅の支払いに充當(dāng)させることも可能です。
相続までに時(shí)間があると想定される場(chǎng)合は、相続時(shí)精算課稅制度を活用し、相続時(shí)までに相続稅を用意できるようにすることも可能でしょう。
自宅の場(chǎng)合は、自用地評(píng)価額となり、評(píng)価額は、路線価方式または倍率方式で計(jì)算しますが、賃貸住宅などを建ててご入居者に貸しているときは、その土地は貸家建付地となり、相続稅評(píng)価額が減少します。
また、賃貸住宅を経営することで、小規(guī)模宅地等の特例が活用できる可能性もありますので、こうした稅に関することは稅理士に相談しながら進(jìn)めてください。