最新の人口移動(dòng)の狀況と賃貸住宅需要の展望

3月下旬から4月上旬は、進(jìn)學(xué)?就職?転職などの理由で、都道府県を跨ぐ人の移動(dòng)が増える時(shí)期です。都道府県を跨ぐ移動(dòng)では、多くの場(chǎng)合、住まいの移動(dòng)をともないます。人口移動(dòng)の動(dòng)向をみながら、賃貸住宅需要を考察します。

人口移動(dòng)の概要

2025年1月31日に総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局より、「住民基本臺(tái)帳人口移動(dòng)報(bào)告　2024年（令和6年）結(jié)果」が公表されました。これによれば、2024年の1月～12月に都道府県を跨いで移動(dòng)した方（住所を移した方）は、日本人＋外國(guó)人合わせて252萬3249人で、前年に比べて2萬1390萬人減りました（－0.8％）。2022年以降をみれば、2年連続して微減が続いています。また、都道府県內(nèi)の移動(dòng)は268萬4497人で、1.3％の減少。市區(qū)町村間の移動(dòng)は520萬7746萬人でこちらも1.1％の減少となっています。傾向としては、コロナ禍が治まって以降、人口移動(dòng)數(shù)は減少しています。物価上昇、住宅価格上昇、賃料上昇、などから、「STAY」の狀況を選択する方が増えているのでしょう。
一方で、2024年1年間で國(guó)外との移動(dòng)（日本人＋外國(guó)人）では、國(guó)外からの転入者は73萬5883人で前年に比べて3萬5745人の増加（＋5.1％）となっています。
都道府県間の移動(dòng)のあった252萬3249人を年齢5歳階級(jí)別でみれば、20～24歳が最も多く、次いで25～29歳、30～34歳となっており、この3つの階級(jí)で6割近くとなります。
就職、転職、進(jìn)學(xué)などのために移動(dòng)するという狀況が伺えます。

「住民基本臺(tái)帳人口移動(dòng)報(bào)告　2024年（令和6年）結(jié)果」（総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局）

國(guó)內(nèi)の都道府県別転入?転出の狀況

転入者をみれば、東京都が最も多く46萬1454人、次に神奈川県で23萬4097人、次いで埼玉県、大阪府、千葉県、愛知県、福岡県とこの5府県が10萬人臺(tái)です。以上7都府県への転入者合計(jì)は145萬5711人で、転入者総計(jì)の57.7％と半數(shù)を超えています。
前年からの増加分をみれば、実數(shù)では東京都が7321人（＋1.6％）ですが、割合でみれば、福井県が最も増加しており＋9.2％、次に大阪府で＋3.1％、山梨県が＋2.5％となっています。

転入?転出超過數(shù)

転入超過數(shù)（転入者－転出者）は、東京都が7萬9285人と最も多く、最も増加（1萬1000人）しています。次いで、神奈川県で2萬6963人、埼玉県2萬1736人、大阪府1萬6848人となっており、転入超過となっているのは東京都、神奈川県、埼玉県など7都府県となっています。逆に転出超過は40道府県、山梨県は前年の転出超過から転入超過へ転じ、滋賀県は前年の転入超過から転出超過へ転じています。最も転出超過が多いのは広島県で－1萬711人でした。昨年よりも転出超過數(shù)は少し減りましたが、昨年に続き最多となっています。
住まいは世帯で住むことが多いため単純には言えませんが、基本的には、転入超過の場(chǎng)合は、その分、住宅需要が増え、逆に転出超過の場(chǎng)合は、住宅需要が減ることになります。

三大都市圏の狀況

東京圏（一都三県）では約13萬6000人の転入超過、昨年より9328人転入超過數(shù)が増えました。一都三県すべてで転入超過となっており、東京都は3年連続で、すべての道府県との間で転入超過となっています。東京圏への流入は、過去10年を見ても、49萬～54萬人で推移、転入超過數(shù)は、11～14萬人程度（コロナ禍期の2020～2022年は9萬人前後）で推移しており、この10年で120萬人以上増えています。また、東京圏の転入超過數(shù)は20～34歳が圧倒的に多く、この世代の転入超過數(shù)は拡大しています。首都圏への人口集中、とくに若年層にその傾向があるという狀況がわかります。
その一方で、大阪圏（二府四県）合計(jì)では、2014年の外國(guó)人を含む集計(jì)を開始して以來、初めて転出超過から転入超過となりました。ただ、大阪府はプラスですが他はマイナスのため、大阪圏全體での転入超過數(shù)（プラス）は2679人と東京圏に比べると多くはありません。 大阪圏からの転出超過數(shù)は、圧倒的に東京都が多く、次いで神奈川?千葉?埼玉で、首都圏以外の転出超過はほぼなく、あっても僅かな數(shù)です。 名古屋圏では、そもそも中核の愛知県で大きくマイナスとなっており、名古屋圏全體では大幅なマイナスとなっています。
大都市圏では首都圏の一強(qiáng)化が進(jìn)んでいることがわかります。関西圏では落ち込みは見られませんが、橫ばいという狀況です。その一方で、愛知を中心とする中京圏は、地価公示の圏域別の上昇率をみても上昇幅が縮まっており（地価公示では名古屋圏と表記されます）、三大都市圏から脫落しそうな様相です。將來、品川～名古屋間でリニア新幹線が開通すれば、時(shí)間距離が近くなり、より一層厳しさを増すことが予想されます。

人口移動(dòng)と賃貸住宅需要

都道府県を跨いだ方を年齢別に見れば、例年通り20代が最も多くなっており、10代後半～20代後半での移動(dòng)が全體の多數(shù)を占めている傾向は変わりません。就職や転職を機(jī)に移動(dòng)する方が多いものと思われます。2023年と2024年の都道府県間移動(dòng)者數(shù)を5歳階級(jí)別で比較すれば、15～19歳の移動(dòng)者は若干減りましたが、逆に20～24歳、25～29歳、30～34歳は増えています。

進(jìn)學(xué)、就職、転職を機(jī)に移動(dòng)する大半の方は、新しい地での最初の住居は賃貸住宅です。今回取り上げた人口移動(dòng)報(bào)告の最新データを見る限り、とくに都市部での賃貸住宅需要は底堅(jiān)いものと思われます。