コラム vol.479

不動産オーナーのための「2024年度　不動産関連の稅制改正」

公開日：2024/02/09

不動産投資?賃貸住宅建築投資が活発になるかどうかは、金利動向や不動産市況が大きく影響します。加えて、不動産投資?賃貸住宅建築投資では、稅務面の効果も合わせて考える方も多いため、稅制も大きな影響をもたらします。
2015年に相続稅制の改正（基礎控除額の引き下げ、小規模宅地等の特例の範囲拡大など）が行われましたが、これにより（その他、低金利政策の影響もありますが）、前年の2014年に土地活用としての賃貸住宅建築が大幅に増えたことなどは、その代表的な例です。

區分所有マンションの相続稅評価額算出方法の一部変更

區分所有マンション相続稅評価額と実勢価格との乖離を是正する相続稅評価額の算出方法の一部変更が2024年1月から導入されます。「タワーマンションの上層階などで、実勢価格よりも相続時の相続稅評価額がかなり低く評価されている狀況を活用して相続稅を抑える」（通稱：タワマン節稅）ことに対する施策と言われています。

図：相続稅評価額と市場価格の乖離の実態

國稅庁資料より転載

相続稅評価額と市場価格の乖離は、2018年（平成30年）の時點で、マンションは2.34倍、一戸建ての平均乖離率は1.66倍でした。このようにマンションにおいて市場価格と相続稅評価額が大きく乖離しているのが分かります。また、グラフ內のように、マンションの約65％で評価額が半額以下になっている狀況です。
このような現狀を打開するために、今後マンションに対する相続稅評価額の新しいルールが施行されます。具體的には、はじめに「乖離率」（市場価格と相続稅評価額がどれだけ乖離しているかを示すもの）を算出します。これが、1未満であれば相続稅評価額が市場価格よりも高くなっており、「1」を超えると相続稅評価額が市場価格よりも低くなっていることになります（現狀のタワーマンションの場合、多くが後者に該當）。この乖離率が基準値より低い場合と、高い場合には、相続稅評価額が補正されることになります。
この改正により、區分所有マンションを活用した相続稅評価額の圧縮を検討する人が減る一方、分譲タイプの賃貸住宅の需要が増えることが予想されます。

不動産市場の活性化を図るための特例処置の項目

ここからは、「令和6年度國土交通省稅制改正概要」をもとに、新設?改正?延長される予定の不動産?建築に関連する稅改正についてお伝えします。注：2024年1月からの通常國會の審議で変更になる可能性もあります。
令和6年度國土交通省稅制改正概要（主要項目）では、第一の柱として「持続的な経済成長の実現」を挙げています。そのなかで、「不動産市場の活性化」がトップ項目に上がっています。ここでは、その主な項目を解説します。

1）土地に係る固定資産稅の負擔調整措置及び條例減額制度の延長（固定資産稅等）

土地を所有すると課せられる固定資産稅ですが、以下の固定資産稅の負擔調整措置及び條例減額制度などが令和9年まで延長されます。なお、固定資産稅のベースとなる固定資産評価額は3年に1度評価替えが行われますが、2024年はその評価替えの年にあたります。

①負擔調整措置
商業地および住宅用地について、負擔水準（＝前年度の課稅標準額÷評価額）に応じて、課稅標準額が調整されます。
②市町村等が一定の稅負擔の引下げを可能とする條例減額制度
③下落修正措置
固定資産稅評価額は原則では、3年間據え置かれますが、地価が下落した場合などに毎年の固定資産稅評価額を下落修正されます。

2）土地等に係る不動産取得稅の特例措置の延長（不動産取得稅）

土地の需要を喚起することにより、土地などの流動化?有効利用を促進し、経済回復を著実に進めていくため、下記の特例措置が3年間延長されます。

①宅地評価土地の取得に係る不動産取得稅の課稅標準の特例措置
（具體的には1/2控除されます）
②土地等の取得に係る不動産取得稅の稅率の特例措置
（特例として3％、本來は4％）。

3）工事請負契約書及び不動産譲渡契約書に係る印紙稅の特例措置の延長（印紙稅）

工事請負契約書、不動産譲渡契約書に係る印紙稅の特例措置が3年間延長されます。請負契約?売買契約の金額において印紙稅は異なりますが、20％～50％減額されます（金額が小さな契約ほど減額が大きくなります）。
ちなみに、2022年5月18日からの宅建業法改正により、不動産売買においてオンライン契約?メールなどでの契約書授受が認められましたが、このような場合印紙稅はかかりません。

住まいの質の向上?無理のない負擔での住宅の確保の項目

第2の柱として「豊かな暮らしの実現と個性を活かした地域づくり」を掲げ、そのなかで「住まいの質の向上?無理のない負擔で住宅の確保」を促す稅制について、10の項目があげられています。そのうち、主要なものを解説します。

1）住宅ローン減稅の要件は、借入限度額及び床面積要件は維持、ただし要件追加

住宅ローン減稅により、所得稅?個人住民稅が減額されます。住宅ローン殘高の0.7％分が控除されます。すでに昨年の稅制改正で、2024年から一部変更が決まっていました。
例えば、長期優良住宅では、2023年までは借入限度額（住宅ローン減稅対象額）は5000萬円でしたが、2024年からは4500萬円になります。しかし、今回の改正で、「子育て世代?若者夫婦世帯」（「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」）については、昨年のまま5000萬円分が適用されます。また、ZEH住宅は4500萬円から3500萬円となりますが、「子育て世帯?若者夫婦世帯」はそのままとなります。（2024年に入居する場合）
また、床面積要件は50m²以上ですが、2024年中に建築確認を取得した新築物件に関しては40m²以上となります（所得制限1000萬円）。