コラム vol.471-6

CASE06賃貸住宅を経営している父が認(rèn)知癥になってしまうとどうなるのでしょうか。

公開(kāi)日：2024/02/09

父は賃貸住宅を3棟持っていて、最初のうちは経営もうまくいっていました。ところが、母が亡くなり、施設(shè)に入所してから、脳梗塞で倒れ、その後遺癥で物忘れが加速していきました。
賃貸住宅3棟のうちの1棟が築15年を過(guò)ぎたあたりから、不動(dòng)産管理業(yè)者から外壁塗裝などの大規(guī)模修繕の提案をされたものの、適切な判斷ができなくなってしまいました。結(jié)局、大規(guī)模修繕を行うことができず、あちこちに劣化が目立ち、空室が目立つようになり、経営にも影響が出てきました。

厚生労働省の資料（認(rèn)知癥施策の総合的な推進(jìn)について）によれば、80歳を超えると認(rèn)知癥有病率が2割を超え、90歳以上の男性では42.4％、女性では71.8％に達(dá)すると推計(jì)されています。日本人の平均年齢を考えれば、さほど高い年齢とも言えず、もっと早い時(shí)期から認(rèn)知癥を発癥される方もいらっしゃいます。75歳を過(guò)ぎたら、認(rèn)知癥になってしまう可能性が誰(shuí)にでも出てきますので、その前に準(zhǔn)備をしておく必要があるでしょう。
このケースのように、経営が順調(diào)であっても、賃貸住宅のオーナーが認(rèn)知癥になると、本人も家族も大規(guī)模修繕などの新しい施策、法的な契約などを行うことはできなくなってしまいます。なにもできなければ、施設(shè)の経年劣化が進(jìn)み、入居づけの優(yōu)先順位の低下や賃料の値下げにつながり、経営狀態(tài)の悪化の一因となってしまいます。

実際に認(rèn)知癥を発癥してしまうと、判斷能力の低下によって、不動(dòng)産経営に関するさまざまな法的な行為ができなくなってしまいます。民法上でも規(guī)定されているように、判斷能力がない狀態(tài)で行われた法律行為は無(wú)効です。たとえば、以下のようなことができなくなる可能性があります。

?賃貸借契約、家賃の管理
?管理會(huì)社とのやり取り?契約
?所有物件の売卻?活用
?リフォーム、リノベーション
?外裝工事などの修繕
?建替え
?金融機(jī)関からの借入

このようなことができなくなってしまえば、実際に賃貸住宅経営を行うことは不可能であり、賃貸住宅オーナーにとっては、認(rèn)知癥対策は不可欠です。

認(rèn)知癥になる前に、「民事信託」の活用を

「遺言」を作成しておけば良いのではないかと考える人もいますが、遺言はあくまでその人が亡くなったあと、「相続発生後」の財(cái)産を?qū)澫螭趣筏郡猡韦扦工?、認(rèn)知癥になった時(shí)點(diǎn)では、親族であってもオーナー（被相続人）の代わりに賃貸住宅の経営や管理を代行することはできません。遺言に記された権利を有するのは、オーナー（被相続人）が亡くなった後です。ですから、遺言があったとしても、家族（民事）信託などで対策をしておく必要があります。
認(rèn)知癥対策というのは、認(rèn)知癥になってからでは遅すぎます。家族（民事）信託などの方法を採(cǎi)るにしても、契約の時(shí)點(diǎn)で認(rèn)知癥になっていないことが條件になります。判斷能力がない狀態(tài)で契約したとしても契約は無(wú)効となってしまいます。
認(rèn)知癥になってしまうと、成年後見(jiàn)人という法律の手続を取り、後見(jiàn)人にさまざまな判斷を仰いでいくということになり、裁判所も関與します。そうなると、家族のニーズに対してすべて応えることが難しくなってしまいます。認(rèn)知癥対策は、元?dú)荬胜Δ沥诵肖Ρ匾ⅳ毪韦扦埂?br>
現(xiàn)在私のお客様においても、認(rèn)知癥対策、特に財(cái)産管理の認(rèn)知癥対策として、家族（民事）信託の活用が増えています。親子間で信託契約を結(jié)んでいただいて、子どもが受託者となり、父親が萬(wàn)が一認(rèn)知癥を発癥しても、賃貸住宅の修繕や管理?契約業(yè)務(wù)などに支障をきたさないように、子どもがすべて執(zhí)り行うことができるようにしています。
また、認(rèn)知性でなくても、高齢になってくると體力的に衰えてくるので、経営が億劫になってくることもあるでしょう。ですから、ある程度の年齢になった時(shí)點(diǎn)で民事信託を活用することで、子どもに任せてしまうのもひとつの方法です。
將來(lái)的には子どもが継ぐことが決まっているのであれば、早めに引き継ぐようなイメージを持って取り組めばいいのではないでしようか。

二次相続までを考える

これだけ認(rèn)知癥患者が増加すると、父親の認(rèn)知癥対策を積極的に行う人が増加してきました。しかし、被相続人に配偶者がいる場(chǎng)合、被相続人が亡くなった場(chǎng)合に多くの資産を相続する配偶者である妻の相続まで考えが及んでいないケースも散見(jiàn)します。
たとえば、被相続人である父が亡くなる前後で、妻が認(rèn)知癥を発癥してしまう（認(rèn)知癥の認(rèn)定を受けてしまっている）と、分割協(xié)議がほぼできないことになってしまいます。

私たち稅理士は、稅務(wù)対策として、さまざまな方法をシミュレーションしながらプランをまとめるのですが、オーナー（被相続人）が認(rèn)知癥になってしまうと、法律行為（契約等）がすべてできなくなってしまうため、さまざまな稅務(wù)対策を行うことが難しくなってしまいます。両親が健在なうちに、二次相続まで含めた対策をとっておくことが大切です。