コラム vol.471-1
CASE01相続不動(dòng)産をきょうだいで共有にした。大きなトラブルにならないか心配。
公開(kāi)日：2023/11/13
亡くなった父が保有していた自宅の相続をめぐり、長(zhǎng)男の私と次男、長(zhǎng)女の3人で協(xié)議したのですが、もともと仲の良いきょうだいとは言えず、折り合いがつきませんでした。仕方なく、3人の共有というかたちで相続したのですが、この先、大きなトラブルにならないか心配です。
不動(dòng)産を相続した際、「しばらくは何もすることもないから」と、相続した不動(dòng)産を共有にするのは、何も問(wèn)題がなさそうに見(jiàn)えます。しかし、不動(dòng)産を共有にするデメリットはいくつもあります。
不動(dòng)産の共有は制限が多い
相続した不動(dòng)産を売りたいと思った場(chǎng)合、単獨(dú)で所有していれば自分の意思で自由に売ることができます。しかし、共有している不動(dòng)産の場(chǎng)合、共有者全員の同意が必要になるので、自分だけの意思では売ることができません。ほかの共有者がひとりでも「売りたくない」と言ったら、売ることができなくなります。
売卻以外にも、共有名義の不動(dòng)産の場(chǎng)合、共有者の1人が、勝手に管理や変更を行うことはできません。共有者の不動(dòng)産に対する行為には、以下の制限があります。行為によって単獨(dú)でできたり、一定數(shù)の承認(rèn)が必要となったりしますので、注意が必要です。
保存行為
保存行為とは、雨漏りの修理、庭の手入れなど、不動(dòng)産の現(xiàn)狀維持のための行為です。この保存行為は、共有者1人でも行っても問(wèn)題ありません。むしろ、建物の保存には必要なことですから、ほかの人にとっても利益になることです。このような行為は、単獨(dú)で行ってもかまいません。
管理行為
短期間の賃貸借、部分的なリフォームなど、簡(jiǎn)易的で、全體としての不動(dòng)産の価値は変わらない程度の行為とされ、共有持ち分の過(guò)半數(shù)（共有者の人數(shù)の過(guò)半數(shù)ではありません）の同意があれば、可能となります。この場(chǎng)合の「短期間」とは、建物は3年以內(nèi)、土地は5年以內(nèi)の契約のことですが、期間內(nèi)であっても借地借家法が適用される場(chǎng)合は、管理行為の範(fàn)囲から超えてしまいます。
※借地借家法が適用されない場(chǎng)合：「一時(shí)使用目的の建物賃貸借契約」「無(wú)料で貸し借りする契約」「1992年8月1日より前に締結(jié)された建物賃貸借契約」
変更行為
借地借家法が適用される一般的な賃貸借契約、または大規(guī)模なリフォーム、売卻などは変更行為となります。これらの変更行為は、共有者全員の利益に影響するため、共有者全員の同意が必要となります。
不動(dòng)産の共有は避ける
遺産分割のときに、相続人であるお子様が3人いる場(chǎng)合、「均等に分けてあげたい」と思うのが親心でしょう。しかし、不動(dòng)産はお金のように分けることができない上に、分筆しようとしても、正確に分割することも難しく、しかも、それなりの費(fèi)用がかかります。結(jié)果、「2人で持っていなさい」「きょうだい全員で持っていなさい」となってしまうケースが多いようです。
たしかにそのほうが平等感はあるかもしれません。しかし、上記の「変更行為」にあたる行為や、売卻を考えた際に、全員の同意がなければ行うことができないという、大きなデメリットがあるわけです。
また、この事例の場(chǎng)合、もし共有しているきょうだいのひとりが亡くなってしまったら、今度は殘ったきょうだいと亡くなった人の妻、子ども（甥?姪）が共有することになってしまい、さらに、狀況は複雑になっていきます。
できるだけ、不動(dòng)産を共有することは避けるべきです。仮に、いまはきょうだいの仲が良かったとしても、先のことはわかりません。それぞれの家庭の狀況も変わってくるでしょうし、土地に対する考えも変わっていきます。土地に対して大きな意思決定をする際、共有者の同意が必要となるのはデメリットにしかならないでしょう。
収益物件の按分については、収入だけでなく、それにかかる借入金や利子、そのほかの費(fèi)用も按分しなければなりません。不動(dòng)産の共有には、大きな問(wèn)題があとからついてくるものなのです。
不動(dòng)産の共有を解消する
相続不動(dòng)産の共有を解消するには、お互いの持ち分について、何らかの処理をしなければなりません。二次相続のトラブル防止にもつながることであり、理解しておいてください。
保存持ち分を売卻、または買(mǎi)い取る行為
共有不動(dòng)産の持ち分は他の共有者や第三者に売卻することが可能です。たとえば、きょうだい3人が3分の1ずつ共有している場(chǎng)合、次男が長(zhǎng)男へ持ち分を売卻すれば、長(zhǎng)男の持ち分が3分の2、長(zhǎng)女の持ち分が3分の1となります。
持ち分は何分割しても問(wèn)題ありませんので、次男は6分の1ずつを長(zhǎng)男と長(zhǎng)女へ売卻することも可能です。そうすれば、長(zhǎng)男と長(zhǎng)女が2分の１ずつ保有することになります。第三者への売卻は、共有を解消することになりませんので、注意してください。
持ち分は売卻することもできますが、逆に、ほかの人の持ち分を買(mǎi)い取ることもできます。たとえば、このケースで、長(zhǎng)男は次男、長(zhǎng)女から、彼らの持ち分をすべて買(mǎi)い取ることもできます。
持ち分を放棄
自分の持ち分を放棄することも可能です。金銭的なメリットはありませんが、すでに購(gòu)入した自宅があったり、將來(lái)ほかの人に使ってもらいたいと考える人には適した方法です。
ほかの共有者から見(jiàn)れば、贈(zèng)與稅の対象となる可能性があり、固定資産稅の負(fù)擔(dān)も増えるため、了承されないケースもあるかもしれませんが、共有解消のひとつの方法となります。また、持ち分放棄であれば、遺産の相続放棄とは異なり、不動(dòng)産の共有持ち分以外の財(cái)産を相続することができます。
