不動(dòng)産領(lǐng)域のデジタル化を賃貸住宅経営にどう生かすか

2023年6月に國(guó)土交通省から「令和5年版土地白書(shū)」が公表されました。「土地白書(shū)」は、土地基本法に基づき、毎年1回國(guó)會(huì)に提出されるものです。地価や土地の現(xiàn)狀や動(dòng)向の分析などから始まり、國(guó)や地方自治體の「土地」おける今後の基本的な方向性を示し、報(bào)告するものです。
令和5年の「土地白書(shū)」は、國(guó)土交通省の報(bào)道資料に「本年の白書(shū)は、適正な土地の利用?管理及び円滑な取引に向けたデジタル技術(shù)の活用について取り上げております」とあるように、デジタル化についての言及が多く含まれています。このコラムでは、「デジタル化」関連の內(nèi)容から、賃貸住宅経営に関係がある項(xiàng)目を取り上げます。

不動(dòng)産取引におけるデジタル化の推進(jìn)

不動(dòng)産取引におけるデジタル化?DX化は、「業(yè)務(wù)全體の改善?効率化の追求」が目的となっていますが、取り組み?導(dǎo)入狀況は業(yè)務(wù)フェーズによって差があるようです。
最も進(jìn)んでいるのは、プロモーション（集客）フェーズで、ポータルサイトなどによる物件検索システムやオンライン価格査定のシステムの導(dǎo)入です。特に集客においては、大手、中小、都市、地方問(wèn)わず、デジタル化?オンライン化は一般的な狀況になっています。ただし、実際の物件査定などに関しては、現(xiàn)場(chǎng)に足を運(yùn)ぶことは必要です。
集客の次の案內(nèi)フェーズでは、VR內(nèi)見(jiàn)、オンラインモデルルーム見(jiàn)學(xué)などが、新型コロナウイルス感染拡大の影響もあり、一気に広がりました。特に、投資用賃貸住宅など、あまり細(xì)かく建物を見(jiàn)ることが少ない建物?施設(shè)においては、かなり広がりを見(jiàn)せています。しかし、居住目的の中古マンションや中古戸建住宅の売買(mǎi)などにおいては、「実際に見(jiàn)て判斷したい」と考える買(mǎi)主が多く、判斷材料のひとつにはなるものの、オンラインのみで契約に至るケースはまだまだ一般的とは言えないようです。

不動(dòng)産取引のオンライン化の現(xiàn)狀

最後の契約フェーズ、不動(dòng)産取引（売買(mǎi)や賃貸）のオンライン化は、宅建業(yè)法の改正も行われ、不動(dòng)産DX化策の象徴ともいわれているところです。しかし、大きな法改正が行われた割には、進(jìn)展?fàn)顩rは「まだまだ」のようです。

不動(dòng)産取引のオンライン化は、実験參加企業(yè)を募ってから社會(huì)実験などを経て、本格導(dǎo)入まで慎重を期して2022年5月よりスタートしました（令和4年5月18日に宅建業(yè)法改正）。オンラインでの重要事項(xiàng)説明は、賃貸借において2017年10月から、売買(mǎi)においては2021年から（法人間契約は先行して実施）本格運(yùn)用されました。また、重要事項(xiàng)説明書(shū)、契約書(shū)などの書(shū)面交付については、2022年5月から雙方の承諾があればメールなど（電磁的方法）が可能となりました。これにより、契約関連の業(yè)務(wù)では、時(shí)間的にも物理的にも効率化が期待されました。
しかし、大手不動(dòng)産流通會(huì)社などでは、一般住宅における不動(dòng)産売買(mǎi)契約において、重要事項(xiàng)説明?契約書(shū)の締結(jié)も、未だほとんどが対面で行われているのが現(xiàn)狀のようです。また、これら関連書(shū)類(lèi)を事前にメールなどで送って署名してもらう方法も、本格化はこれからのようです。電子化された書(shū)面での契約書(shū)の締結(jié)によって印紙稅が免除されるなどのメリットがあるものの、売主買(mǎi)主とも「高額な契約なので、対面で確認(rèn)し、重要事項(xiàng)説明書(shū)や契約書(shū)に慎重に署名する」という意識(shí)が働くようです。ただし、売主との間で交わす媒介契約での一定期日を経た後に再度結(jié)ぶ「媒介延長(zhǎng)契約」については、オンラインで実施される機(jī)會(huì)も増加しているようです。
一方、賃貸借契約においては、オンライン（＝非対面）で重要事項(xiàng)説明や契約書(shū)の署名などを行うケースが徐々に増えているようです。もともと賃貸借契約は都道府県を跨ぐ移動(dòng)の際に行われることが多く、「オンラインで行わざるを得ない」という契約者も多いためでしょう。徐々に広まりつつある現(xiàn)狀を考えると、賃貸住宅経営を行っている方は、不動(dòng)産取引のオンライン化について理解しておくべきではないでしょうか。

自然災(zāi)害対策におけるDX

近年、地震や大雨など、異常気象と思われる気候変動(dòng)が続いています。気象予報(bào)でも、「過(guò)去に経験したことのない○○が???」といった報(bào)道を耳にすることも増えました。不動(dòng)産を所有している方にとっては、こうした報(bào)道を見(jiàn)るたびに、「自分が所有している不動(dòng)産のあるエリアの治水はどうなっているのか」と不安になることでしょう。
こうした中、國(guó)土交通省では、DXにより防災(zāi)?減殺対策の高度化?効率化を推進(jìn)しています。
臺(tái)風(fēng)や大雨の時(shí)にテレビでも目にするようになった河川の洪水予測(cè)など、國(guó)土交通省のWebサイトで「川の防災(zāi)情報(bào)」を公開(kāi)しており、本川?支流も含んだ細(xì)かな情報(bào)をはじめ、デジタル技術(shù)を活用したイノベーション推進(jìn)のために過(guò)去の推移や流量などのデータも提供しています。
経営する賃貸住宅の近くに川がある場(chǎng)合はもちろん、少し離れた場(chǎng)所に川があれば、決壊で水が迫ることも考えられますので、こうしたWebサイトを活用して事前準(zhǔn)備をしておくことも必要ではないでしょうか。