2022年～2023年前半の新設(shè)住宅著工戸數(shù)を分析する

新設(shè)住宅著工戸數(shù)は、國土交通省が集計?公表する建築統(tǒng)計の中の住宅カテゴリーの統(tǒng)計調(diào)査です。この建築統(tǒng)計調(diào)査は、我が國における重要な統(tǒng)計「基幹統(tǒng)計」の一つとされており、政策決定などにも使われます。新設(shè)住宅著工戸數(shù)は住宅市場?住宅産業(yè)全體における先行指標(biāo)とも言われ、業(yè)界內(nèi)外から注目を集めます。

全國のデータと東京都のデータを併せて見ることが必要

住宅建築は、建築主が知事に提出する確認(rèn)申請からスタートする流れとなります。そのため、著工數(shù)は、まず都道府県がその數(shù)を把握し、それを國土交通省が集計し全國合計値を公表。各都道府県でも、その地域の數(shù)字が公表されています。これまで「土地活用ラボ」で紹介した新設(shè)住宅著工戸數(shù)の動向分析は、全國の數(shù)字を用いたものでした。全國の著工數(shù)動向は、各地域でのプラスマイナスを打ち消し平準(zhǔn)化する傾向にあり、全體感がつかめます。
一方、住宅著工戸數(shù)において一定の割合を占める東京都の數(shù)字は、都市部の動向を色濃く表します。また、地価などで顕著なように、不動産市況は東京都の動向に同調(diào)するように全國の主要都市へ波及していく傾向が見られます。こうしたことから、全國と東京都のデータを併せて見ることで大まかな動向がつかめます。
東京都の著工戸數(shù)の動向は、全國の先行指標(biāo)にもなりえます。例えば、消費者物価指數(shù)（CPI）は「全國」と「東京都區(qū)部」の2つのデータが公表されます。先行して東京都が「東京都區(qū)部」の數(shù)字を公表し、その數(shù)週間後に総務(wù)省が全國のデータを公表しています。東京都區(qū)部のCPIデータは、「先行指標(biāo)として」と「都市部での比較的高年収層の動向として」の2つの注目點があるとされています。
※ただし、東京都區(qū)部消費者物価指數(shù)は、全國消費者物価指數(shù)に同月分が數(shù)週間先駆けて公表されます。まさに「先行指標(biāo)」という感じですが、著工戸數(shù)では動向が月の単位で遅れて見られます。

こうしたことから、今回は東京都にフォーカスして分析してみたいと思います。

東京都の住宅著工戸數(shù)の動向

東京都における2023年4月の住宅著工戸數(shù)（総計）は11,094戸、前年同月比で－5.7％となり、3カ月連続でマイナスとなりました。全國では67,250戸、前年同月比－11.9％、こちらも3カ月連続でのマイナスです（東京都の割合は16.5％）。
利用関係別に見ると、自己所有の土地に住宅を建築する「持ち家」は、前年同月比－23.2％で999戸となり、15カ月連続の減少となりました。
全國では18,597戸、前年同月比－11.6％で、こちらは17カ月連続のマイナスです（東京都の割合は5.4％）。東京都は持ち家建築が相対的に少ないため、前年同月比のブレ幅が大きくなりますが、それにしても999戸という數(shù)字はかなり少ないと言えます。
主に賃貸用住宅である「貸家」は、東京都では前年同月比+6.0％の6,282戸で、2カ月連続の増加となりました。全國では28,865戸、前年同月比－2.8％で、こちらは26カ月ぶりのマイナスとなりました（東京都の割合は21.7％）。全國では2年以上もの間、前年同月比プラスでしたが、4月はマイナスとなりました。その一方で、全國の中でも割合の高い東京都ではプラスとなっており、賃貸住宅投資（建築）の勢いはとどまっていないことがうかがえます。
東京都の「分譲住宅（分譲マンション＋分譲戸建）」は、前年同月比－15.5％の3,809戸で、3カ月連続の減少となりました。そのうち、分譲マンションは前年同月比－26.6％の2,196戸、分譲戸建ては前年同月比＋2.6％の1,553戸でした。 全國での分譲住宅（合計）は19,701戸、前年同月比－21.8％となっています（東京都の割合は19.3％）。分譲マンションでは、都市部でのマンション適地不足により、需要はあるものの供給不足が続いているようです。

全國の新設(shè)住宅著工戸數(shù)の動向と2023年年間の見通し

次に、2022年1月から2023年4月までの全國の新設(shè)住宅著工戸數(shù)の動向を見ておきましょう。

図：2022～2023年4月　新設(shè)住宅著工戸數(shù)

國土交通省「新設(shè)住宅著工件數(shù)」より作成

前ページの図を見れば、「持ち家」が苦戦していることが明白です。前年同月比マイナスは2021年12月以降17カ月連続。2022年6月以降は、（2023年1、2月を除いて）前年同月比2ケタのマイナスとなっています。一方、賃貸用住宅建築の「貸家」は、2023年4月に26カ月ぶりに前年同月比マイナスとなりましたが、不動産投資熱の高さがしばらく続く見通しですので、貸家著工戸數(shù)の前年同月比マイナスは一時的なものと思われます。貸家著工戸數(shù)は、今の勢いが続けば2022年の34.5萬戸を超え、35萬戸臺の後半36萬戸近くまで伸びる可能性もあります（ただし、日銀の金融緩和政策の変更があれば別です）。
2023年の年間の新設(shè)住宅著工戸數(shù)（総數(shù)）は、低迷の「持ち家」、適地不足の「分譲マンション」が大きく影響すると思われます。