賃貸住宅の1戸あたりの広さは、長期的に見ればどのように推移しているのでしょうか。延床面積の推移を見れば、賃貸住宅需要の変化が分かり、今後の展開が読み解けるかもしれません。

1968年以降の賃貸住宅1戸あたりの延床面積の推移

グラフは、1968年（昭和43年）から5年ごとの「民営貸家1戸あたりの延床面積」の推移を示しています（データは「住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」総務(wù)省の各年）。

図：民営貸家の1戸あたりの延べ床面積の推移

出典：総務(wù)省「住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」（各年）

これを見れば、全國、また各主要都市部でも、グラフはおおむね右肩上がり、つまり賃貸住宅の1戸あたりの延床面積は広くなっています。
このグラフにはありませんが全國の社宅（給與住宅）の広さを示したグラフは、1980年代を頂とした小さな山型となっており、近年は昭和40年代よりもやや狹い傾向にあります。加えてここ約50年における社宅の1戸あたりの広さの変化は、全カテゴリーの中で最も小さいものでした。また、公営賃貸住宅は、1990年代までは徐々に右肩上がりとなっていますが、その後は橫ばいとなっています。
これは、想定される利用者（ご入居者）によって、延床面積の違いが出ているものと思われます。社宅の多くは、単身用タイプか転勤者向けのファミリータイプです。前者は広めのワンルームか1Kタイプが中心で30～40m²程度、後者は60～70m² 程度の2LDKが多いようです。これらを均すと50m²前後となります。社宅の利用パターンは、この2パターンでほとんど変わっておらず、そのため変化の幅が小さくなっているものと思われます。
民営賃貸住宅の延床面積は、関東が最も狹く、次に近畿、東海という順が続いています。 全國平均は近畿と東海の間というのも変わっていません。
関東が最も狹い理由としては、大學(xué)等の進(jìn)學(xué)や就職のために全國各地から関東に移動(dòng)する人が多く、こうした若年層向けの住居として1戸あたり面積の狹い賃貸住宅需要が旺盛なためだと考えられます。
このような狀況が長く続いており、東京23區(qū)では、「何らかの規(guī)制をかけないと、ワンルームマンション等の狹い賃貸住宅ばかりになってしまう」という懸念がありました。

ワンルームマンション規(guī)制のための條例

そこで、ワンルームマンション條例を各自治體が制定する動(dòng)きが平成に入り検討され始めました。
例えば、新宿區(qū)では平成16年（2004年）から次のような條例が施行されています。

1. ●高齢者の入居への配慮
   ワンルームマンション等（寮及び寄宿舎を除く）を高齢者の利用に配慮した計(jì)畫とするとともに、入居を希望する高齢者の方の受け入れについても配慮すること
2. ●高齢者の利用に配慮した住戸の設(shè)置
   ワンルーム形式の住戸（寮及び寄宿舎を除く）が30戸以上となる場合には、前述の高齢者の入居へ配慮するとともに、ワンルーム形式の住戸のうち2割以上の住戸を、高齢者の利用に配慮した住戸とする必要がある
3. ●家族向け住戸の設(shè)置
   ワンルーム形式の住戸（寮及び寄宿舎を除く）が30戸以上となる場合には、家族向け住戸（専用面積40m²以上）を一定割合設(shè)ける必要がある
4. （新宿區(qū)のホームページより）

東京23區(qū)の多くの區(qū)では、ワンルームマンションの最低面積を定めています。例えば、新宿區(qū)では平成20年（2008年）までの最低面積は18m²でしたが、2008年以降は25m²となりました。
23區(qū)の多くは25m²を基準(zhǔn)としているようです。
渋谷區(qū)では、「ワンルームマンション等建築物の建築をしようとする建築主は、當(dāng)該建築物の住戸の専用面積を、寄宿舎等を除くワンルームマンション等建築物にあっては28m²以上、寄宿舎等にあっては15m² 以上としなければならない。（渋谷區(qū)ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環(huán)境の整備に関する條例：2005年10月22日施行）」と、若干広めとなっています。
また、新宿區(qū)での條例のように、一定割合をファミリー向けにする必要があったり、一定數(shù)の駐車場の確保を義務(wù)付けている?yún)^(qū)も多くあります。

グラフを見ると、関東や近畿で2013年から2018年にかけて延床面積が大きくなっていることが分かります。これには、少なからずワンルームマンションへの規(guī)制が導(dǎo)入されたことが影響していると思われます。ワンルームマンション建築の規(guī)制が始まったのは1980年代後半からですが、本格的には2000年臺(tái)中頃から全國主要都市へ規(guī)制が広がりました。 「最低面積の導(dǎo)入」と「ワンルームより広めのファミリー向け物件を一定割合割り當(dāng)てること」、この2つが、民営賃貸住宅における一戸當(dāng)たりの延床面積が広くなった要因のひとつだと思われます。

賃貸住宅の延床面積は今後どうなるのか？

人口動(dòng)態(tài)、世帯類型の変化と今後の予測から見れば、今後、単身者向けの賃貸住宅需要が増えるかもしれません。
これまでは、都市部の賃貸住宅と言えば若年層向けのイメージでした。しかし、すでに若年層の人口減少は進(jìn)んでおり、また昨今の出生率の低さを見れば、今後増加に転じることは少なくとも50年はないでしょう。また、晩婚化や非婚化が進(jìn)んでおり、若年層ではない、単身世帯の増加がすでに顕著となっており、今後も増えることが予想されています。 ここまで述べたことから考えると、都市部において、今後の賃貸住宅は若年層向けだけではなく、比較的年収の安定した30～40代向け単身者向けの需要が高まることになるでしょう。そう考えると、単身者向けマンションの需要のメインは、25m²～30m²のワンルームマンションから少し広くなり、40m²～50m²程度の1LDK、2LDKになると思われます。