どのような企業(yè)においても、會(huì)社を運(yùn)営し維持?継続するためには、何らかの形で不動(dòng)産と関わりを持つことになります。オフィス?店舗?工場(chǎng)?倉(cāng)庫(kù)など、挙げればキリがありませんが、企業(yè)はこうした不動(dòng)産を活用して、効率性を追求しながら「収益の向上」ひいては「企業(yè)価値の最大化」を目指しています。

企業(yè)にとって不動(dòng)産とは何か？

企業(yè)にとって不動(dòng)産とは、企業(yè)が「財(cái)やサービスを生産するためのベースとなるもの」です。これは、経済學(xué)的にいうと、「生産資源＝生産を?qū)g行するために必要なもの」の一つということになります。

企業(yè)が関わりを持つ不動(dòng)産を具體的に見(jiàn)ていくと、

• 1）オフィス、工場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、店舗等。これらは「生産資源」です。
• 2）福利厚生としての不動(dòng)産、たとえば寮?社宅、グランド、その他、福利厚生施設(shè)（宿泊施設(shè)等）。これらは直接的生産に関わりませんから、「準(zhǔn)生産資源」といえるものです。

これらは「利用」するという形での関わりです。
しかし、企業(yè)が所有する不動(dòng)産には別の側(cè)面もあります。次のような投資財(cái)、資産としての不動(dòng)産です。

• 3）投資対象としての不動(dòng)産資産。
• 4）金融機(jī)関とのお付き合いの観點(diǎn)では、「擔(dān)保資産としての不動(dòng)産」の側(cè)面もあります。

1）2）は不動(dòng)産と「利用」という形で関わり、3）4）は投資財(cái)?資産としての関わりです。

企業(yè)の不動(dòng)産戦略＝CRE戦略の目的とは

企業(yè)の不動(dòng)産戦略の最大の目的は、企業(yè)が所有する不動(dòng)産を最大限有効に活用することにより、「企業(yè)価値の最大化」を図ることです。 企業(yè)価値を何で測(cè)るかは、企業(yè)の狀況によって異なります。上場(chǎng)している企業(yè)の場(chǎng)合では、株価、時(shí)価総額などといった分かりやすい指標(biāo)がありますが、中小企業(yè)等では、売上、利益、経常利益等で測(cè)ることが一般的でしょう。また近年では、SDGsの取り組みも重視されています。まとめると、どのような企業(yè)においても、「効率的に不動(dòng)産を活用して、いかに利益を生み出すか、生産性を上げるか、ステークホルダーに利益還元をするか」が、企業(yè)価値向上の指標(biāo)といえるでしょう。 この企業(yè)の不動(dòng)産戦略で最も大切なことは、不動(dòng)産の最適化のための精査をきちんと行うことです。

企業(yè)の不動(dòng)産戦略の第一歩である精査のステージ

利益最大化への企業(yè)の不動(dòng)産戦略の具體的なアクションにはどういったものがあるのでしょう。 まず、具體的なアクションを起こす前段階に「精査」のステージがあります。最初は、企業(yè)が関わっている（所有する、あるいは借りているなど）不動(dòng)産について、「不動(dòng)産の活用にフォーカスした」視點(diǎn)で精査を行います。

• 視點(diǎn)1）その不動(dòng)産は、ビジネス直結(jié)かどうか？
  事業(yè)に深く関わっている不動(dòng)産なのか、それともそれほど事業(yè)に関係がない不動(dòng)産なのか？前者は、オフィスや工場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)といった事業(yè)で日々使う不動(dòng)産（コア不動(dòng)産）です。後者には、社宅、保養(yǎng)所など（ノンコア不動(dòng)産）があります。
• 視點(diǎn)2）収益を上げる不動(dòng)産かどうか？
  その不動(dòng)産がお金を生むのかどうかの精査です。當(dāng)然ですが、事業(yè)で使う不動(dòng)産では事業(yè)収益が上がります。また、企業(yè)で保有している賃貸用物件があれば賃料収入があります。
• 視點(diǎn)3）不動(dòng)産の活用狀況
  毎日使う、時(shí)々使う、めったに使わない等使用頻度の確認(rèn)を行います。低利用、未利用の物件があれば対処方法を考えます。

さらに、各不動(dòng)産の資産価値についても、専門家に依頼して具體的な価値を把握しておくのもいいでしょう。

こうした視點(diǎn)で不動(dòng)産の活用狀況を精査すれば、いくつかのカテゴリーに分類することができますので、そのカテゴリーに応じたアクションを検討する必要があります。

不動(dòng)産戦略見(jiàn)直しの具體的なアクション ～表的な3つのアクション～

精査が終わると、次のような具體的なアクションを検討します。 もちろん、精査すると一番多いのは、適切に使われている不動(dòng)産を「現(xiàn)狀のまま活用する」だと思います。 しかし、そうでないもの、つまり、あまり活用されていないもの、利用効率の悪いもの、あるいはほとんど使われていないものなどは、精査に基づき改善する必要があります。 具體的には、以下のようなアクションを検討します。

• （1）遊休地（あまり使われていないもの）について
  売卻するか、賃貸物件などを建てて、貸すなど活用方法を検討する。
• （2）低利用地について
  都市部で、容積率などが使い切れていない狀態(tài)になっているなど、さらなる有効活用が見(jiàn)込める場(chǎng)合は、建て替えによる未使用部分の貸し出しなどを検討する。
• （3）コンバージョン
  利用用途の変更を検討する。

他にもさまざまな検討ができますが、まずは精査が必要です。代表的なアクション例を3つ挙げましたが、大和ハウス工業(yè)などの専門家に解決策を相談するのがいいでしょう。