続：賃貸住宅のリフォームはどのくらい行われているのか？

近年の賃貸住宅におけるリフォーム?リニューアル工事は、どのくらい行われているのでしょうか？
自宅と同様に賃貸住宅においても、一定年數(shù)が経てばリフォームの必要が出てきますで、土地活用として賃貸住宅経営を行う方には必須の知識(shí)です。
以前「賃貸住宅のリフォームはどのくらい行われているのか？」で取り上げたデータが更新されましたので、それを基に賃貸住宅リフォーム市場(chǎng)と、賃貸住宅リフォームで重要なポイントの続編をお伝えします。

リフォーム市場(chǎng)全體の中で賃貸住宅比率は増加が続く

はじめに、賃貸住宅のリフォーム?リニューアル工事がどれくらい行われているのか、その市場(chǎng)規(guī)模を見(jiàn)てみましょう。

図：賃貸住宅におけるリフォーム?リニューアル工事受注高の推移

國(guó)土交通省「建築物リフォーム?リニューアル調(diào)査」より作成

グラフは、國(guó)土交通省による「建築物リフォーム?リニューアル調(diào)査」のデータを基に加工したものです。この調(diào)査は2008年度より半年に一度集計(jì)するかたちで始まり、2018年度からは四半期に一度の調(diào)査となっています。図のグラフはそれらを年度計(jì)（第1四半期～第4四半期合計(jì)）にしたものです。なお、最新（4月24日時(shí)點(diǎn)）のデータは2021年第3四半期までですので、年度計(jì)は2020年度までとなります。
図を見(jiàn)れば、リフォーム?リニューアル市場(chǎng)全體に占める賃貸住宅の割合は増えています。しかし、総額で見(jiàn)れば、わずかですが減少しています。この間のリフォーム?リニューアル工事全體の工事総額が減少しているため、割合が増えている狀況となりました。
賃貸住宅におけるリフォーム?リニューアル市場(chǎng)は、おおむね7000～8000億円臺(tái)となっています。2012年度までは6000億円臺(tái)が続いていましたが、その後賃貸住宅におけるリフォーム?リニューアル市場(chǎng)は成長(zhǎng)し、7000億円を下回る年度はなく、中でも2013年度、2016年度は1兆円を超えました。近年は8000億円前後で推移しています。

賃貸住宅におけるリフォームのタイミング

賃貸住宅において必要なリフォーム工事の時(shí)期と箇所としては、以下のような例が挙げられます（年數(shù)は概算です）。

• （1）入退去時(shí)に行われる営繕?修繕工事（數(shù)年に一度）
• （2）築10年を超えるころから増える、室內(nèi)各所のメンテナンス、ドアや扉の不具合調(diào)整
• （3）築15～20年を超えるころから増える、エアコン、給湯器の取り換え
• （4）築20年を超えると増える、水回り設(shè)備の不具合、交換（年數(shù)は概算です）

ここに挙げたものは、使い方を問(wèn)わずたいてい発生するもの（言い方を変えれば、住宅設(shè)備品の消耗によるもの）ですから、賃貸住宅経営を始める前に長(zhǎng)期修繕計(jì)畫(huà)に見(jiàn)込んでおくことが重要です。

賃貸住宅におけるリニューアル?大規(guī)模リフォーム工事

上記に述べたものよりも、工事スパンが長(zhǎng)く、金額の大きい工事としては、以下のような例があります。

• （1）外壁?屋根の塗裝?防水
• （2）外壁?屋根のメンテナンス
• （3）間取りの変更（內(nèi)部リニューアル工事）

外壁?屋根に関するリフォーム工事は、足場(chǎng)を組んだり、シートをかけたりしますので、その間に退去者が出たり、ご入居者が付きにくかったりします。そのため、最低限のメンテナンスで済むような仕様にしていると、工事費(fèi)用が抑えられるだけでなく、空室や家賃下落の心配が少なくて済みます。

長(zhǎng)期経営計(jì)畫(huà)にリフォーム費(fèi)用を盛り込んでいるか？

賃貸住宅経営をされている、あるいはこれから始めようと思っている方にとって、賃貸住宅のリフォームに関する重要な視點(diǎn)は2つあります。
1つは、設(shè)計(jì)の段階でメンテナンスコストやリフォームコストのかかりにくい仕様にし、メンテナンスが少なく済む賃貸住宅を建築することです。
汚れのつきにくい外壁材を使えば、外壁洗浄費(fèi)用が抑えられる上に、築年數(shù)が経っても外観の経年劣化が分かりにくいため、ご入居者に敬遠(yuǎn)されることを防ぐことができます。

2つ目の視點(diǎn)は、長(zhǎng)期修繕計(jì)畫(huà)をきちんと立てて、その費(fèi)用をあらかじめ見(jiàn)込んでおくことです。
賃貸住宅経営は35年以上にわたるロングランです。建築物を維持するには思わぬ出費(fèi)もあり得ます。そのためにも、「あらかじめ想定されている費(fèi)用は盛り込んでおく」というスタンスが賃貸住宅経営には重要となります。