「2011年3月11日14時48分18秒」
みなさんは何をされていたでしょうか？
震災(zāi)から10年の節(jié)目となるこの機會に、「賃貸住宅経営から見た災(zāi)害対策」を改めて考えてみましょう。

あなたが保有する賃貸物件の災(zāi)害対策は萬全？
リスクマネジメントの発想を知ろう！

「地震」「雷」「火事」「オヤジ」は、昔から怖いモノの代名詞。「オヤジ」はその地位から陥落しているかもしれませんが、自然災(zāi)害の「地震」と「雷」＝水害（臺風?洪水）、そして、人的災(zāi)害の代名詞である「火事」は、お持ちの賃貸物件に甚大な被害を及ぼす怖いモノ＝「リスク」です。

リスクは日本語で“危険”という意味です。ただ、他にも潛在的な危険の原因を意味するハザード（Hazard）や危険な狀態(tài)を意味するデンジャー（Danger）も“危険”と訳されます。
また、リスクとは、ある行動に伴って（あるいは行動しないことによって）危険に遭う、または損をする“可能性”を意味します。
ですから、自然災(zāi)害を予測することはできませんが、リスクは予測できるコトです。ただし、萬 人に共通するリスクと個別に影響を受けるリスクに分けられます。

限られた時間やコストの中でしっかりリスクに対処するためには、自分にとって何がリスクで何がリスクでないかを知ること、つまり、「被害に遭いそうな災(zāi)害は何か？」そして、「どれくらいのダメージを受けるのか？」を認識することが大切で す。
具體的には、下記のようになります。

• ①どのようなリスクがあるのか？を特定（洗い出）し、
• ②そのリスクの大きさを分析／算定し、
• ③自分自身にどのような損失があるのかを評価（確認）して、
• ④具體的な対応を検討する

まずは、現(xiàn)狀認識をしよう！

今回のコラムは「地震」にクローズアップします。
まず、私たち日本人が置かれた立場、地震発生の現(xiàn)狀を広い視點で見てみましょう。

國土交通省「河川データブック2020」によると、日本の國土面積は世界の約0.25％にもかかわらず、世界の活火山の約1割があり、世界有數(shù)の火山大國となっています。また、図１からわかるように、世界で発生するマグニチュード6以上の地震の約2割弱が、我が國周辺で発生しているという事実を認識しましょう。

図1：世界のマグニチュード6以上の震源分布とプレート境界

出典：國土交通省「河川データブック2020」

つまり、日本に住まうということは、地震という自然災(zāi)害と隣り合わせで生活することなのだと認識しましょう。新型コロナウイルスに対応する「新しい生活様式」同様、置かれた環(huán)境を受け入れ、上手に付き合っていくしかありません。

被災(zāi)可能性を分類する「リスクマップ」 を使って、計畫的な災(zāi)害対策をしよう！

そもそも災(zāi)害対策の目的とは、①「命」を守ること、②「生活」を守ること、③「資産価値」を守ることの3つになります。
この「①命」「②生活」「③資産価値」の3つ を守る賃貸住宅経営とは何かを考えると、防災(zāi)上の技術(shù)的な條件を満たした賃貸住宅を提供することがとても大切になります。
具體的には、何よりも大切なのは命ですが、入居者にしっかりとした防災(zāi)関連情報を提供していれば「①命」を守りやすくなります。また、現(xiàn)在の防災(zāi)計畫（特に都市部）は在宅避難を前提に計畫されているケースも多いので、災(zāi)害に強い賃貸住宅を提供することは災(zāi)害後の「②生活」を守ることにもつながります。また、仮に被災(zāi)後に土地や建物が毀損しても、生活に支障が無い最低限の損失で済むならば、賃貸住宅経営者様の「③資産価値」を守ることにもなります。

次ページの図2は、危険（このコラムの場合、地震）が「発生する頻度（＝確率）」と被害に遭った際の「影響度（＝被害度合い）」を縦軸橫軸にプロットしたものです。この「リスクマップ」を利用すると、具體的にどのように災(zāi)害対策を行えばよ いか、認識することができます。

図2：リスクマップ

引用：© 2013年　樗木裕伸　（株）優(yōu)益ＦＰオフィス

例えば、発生頻度が高く被害額も大きいのなら、【回避】＝「その場所で賃貸住宅経営をするのはやめておきましょう」という行動が大切です。
地盤の弱い土地を選ばない、耐震基準を満たしていない賃貸住宅を購入しないなどです。「先祖伝來の土地だから……」という感情的な話は置いておいて、既にそのような場所を保有し賃貸経営をしていて、甚大な被害が想定されるのであれば、災(zāi)害対策上安全な物件に買い換えるという選択もあります。

災(zāi)害の発生頻度は低いけれど、被害額が大きく、被災(zāi)後のダメージが高くなるケースが【移転（保険）】です。この場合、助け合いの仕組みを利用し、災(zāi)害が起きた際の損害をより小さくする努力ができればよいということになります。例えば、火災(zāi)保険や地震保険などに加入したりするということです。
災(zāi)害の発生頻度は高いが、被害額はさほど大きくない（小さい）のであれば、【損失制御】をし、災(zāi)害が起きた際の損害をより小さくする努力ができればよいということになります。例えば、土地の地盤を改良したり、建物を耐震補強したりします。
また、被災(zāi)後を見越して、防災(zāi)訓練や飲料や食糧の備蓄、発電機の購入や整備などを行うなどです。
発生頻度が低く、被害額も小さい場合は、【保有】＝自分自身で対応するということになります。例えば、被災(zāi)後の復(fù)舊費用を目標に積立貯金をしたり、被災(zāi)時にも活用できる知識を?qū)Wんだりすることです。
このように、災(zāi)害対策には【回避】【移転】【損失制御】【保有】という4つの対応方法がありますが、具體的な対応は個々に異なります。情報をたくさん持っている賃貸住宅管理業(yè)者に情報提供を求めるなどして決めるとよいでしょう。ご自身で行いたい場合は、賃貸住宅経営されているエリアの狀況をこのリスクマップに當てはめれば、どのように災(zāi)害対策を進めるべきかを考える手立てになります。

事前に確認しておきたい「ハザードマップ」

投資物件が被災(zāi)しそうな災(zāi)害を認識するひとつの方法として「ハザードマップ」の利用があります。
ハザードマップとは、被災(zāi)が想定されるエリアや避難場所の位置等が表示された地図で、自然災(zāi)害による被害の軽減や、防災(zāi)のために作られています。洪水?內(nèi)水、土砂災(zāi)害、地震など災(zāi)害ごとに分けられており、実際の災(zāi)害でもその有効性は認識されています。
投資物件のある地域のハザードマップは、該當?shù)赜颏问袇^(qū)町村から配布された紙の地図か、もしくは國土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で確認することができます。ハザードマップは一定の條件で起きた自然災(zāi)害を基に作成されたものです。目安として使うにとどめておき、被害予測が微妙な場合は、厳しいほうを認識したうえで災(zāi)害対策を検討するとよいでしょう。
地震の場合は地盤の強弱が影響します。地盤調(diào)査大手のジャパンホームシールド株式會社が公開している「地盤サポートマップ」が參考になります。同社が行った地盤調(diào)査のデータを基に、地盤の強さ（地耐力）が地図上に4色のポイントで詳細に表示されています。地形や地震での揺れやすさ、浸水土砂災(zāi)害なども比較的わかりやすく表示されており、アプリもあります。

やっておきたい！ 災(zāi)害後のためのサポート體制整備

災(zāi)害対策は、時間軸を意識して次の3つの局面に分けられます。

• ?害発生前に行う「予防（事前対応）」
• ?発生直後に行う避難生活時の「応急（事後対応）」
• ?生活再建に向けて行う「復(fù)舊（事後対応）」

ここ數(shù)年は官公庁でも「予防（事前対応）」をしっかり行うことにより、早期の「復(fù)舊（事後対応）」が見込めるとされています。

「予防（事前対応）」とは、災(zāi)害が起きる前に対策できることです。

例えば、土地の改良や住宅の耐震工事など大きな費用がかかることから、入居者へ防災(zāi)情報を事前に提供するなど比較的容易にできることまであります。

「「応急（事後対応）」とは、被災(zāi)後の困難な狀況を悪化させないために行うことです。

災(zāi)害によるけがや斷水などライフラインの停止による生活の支障に対応する必要があります。それらの対応は基本的に入居者自身が行うべきことですが、オーナーとして最低限のサポートができれば、大きな信頼関係が構(gòu)築でき、その後の賃貸住宅経営がやりやすくなるでしょう。
例えば、被災(zāi)後の生活で最低限必要になると思われる食料や常備薬の最低限の備蓄や、日頃から入居者やご近所付き合いを欠かさず、「困り事があった際に地域や管理組合の誰に聞けば良いのか？」といったことも、事前に伝えておくとよいでしょう。

「復(fù)舊（事後対応）」とは、被災(zāi)前の元の生活に戻るための対応です。

例えば、災(zāi)害時に毀損した賃貸住宅の補修や建て直し、収支の改善などです。復(fù)舊をスムーズにするためにも、日頃から賃貸物件の保守などを行い、ご自身のライフプランをしっかり把握したうえで、賃貸住宅経営の収支管理や改善を行うとよいでしょう。いざとなったとき、その認識度合いによって、すぐに対処行動が取れるかどうかの差が生まれます。
水害?地震?臺風など、災(zāi)害によってすべきことはさまざまで、すべてに完璧に準備することは難しいことですが、できることから始めましょう。被災(zāi)後のことを考え、災(zāi)害に関する知識を身に付けたり、提攜している賃貸住宅管理會社と密に交流し情報を収集?整理したり、日々防災(zāi)を意識して行動することが大切です。