投資市場(chǎng)の急回復(fù)

2020年は、「あっという間に過(guò)ぎた」と感じた方が多いのではないでしょうか。新型コロナウイ ルスの新規(guī)感染者が出始めたのが1月。3月に株価が急落、そして4月7日に7都府県に出された緊急事態(tài)宣言は、その後全國(guó)に拡大され、すべて解除されたのは5月25日のことでした。そのため、実質(zhì)的に約3カ月間、各企業(yè)は本來(lái)の稼働ができないという狀況になっていました。
しかし、宣言が解除されたころには、株価は回復(fù)し、その後は上昇が続きます。年末になっても感染拡大はおさまらず、飲食業(yè)や観光産業(yè)をはじめとしてさまざまな業(yè)種が厳しい狀況である一方で、株式市場(chǎng)は好調(diào)が続いています。また、不動(dòng)産投資市場(chǎng)では、國(guó)內(nèi)?海外富裕層、そして機(jī)関投資家の投資意欲は相変わらず旺盛で、投資対象不動(dòng)産を選びながらも積極的な「買(mǎi)い」モードになっています。
ここからは、2020年の新設(shè)住宅著工戸數(shù)の狀況を振り返りながら、2021年の住宅関連市況を予測(cè)したいと思います。

2020年の住宅著工數(shù)の著地と2021年の見(jiàn)込み

新設(shè)住宅著工統(tǒng)計(jì)は、毎月翌月末に公表されます。この原稿を書(shū)いている2020年12月時(shí)點(diǎn)で公表されているのは、2020年10月までです。
そのため、年間を通じた狀況はまだ分かりませんが、1～10月までの數(shù)字をみると、おそらく住宅著工戸數(shù)の総數(shù)は大幅減になることが考えられます。

直近5年の新設(shè)住宅著工戸數(shù)の総數(shù)（年間計(jì)）は、図１のように推移してきました。

図1：住宅著工戸數(shù)の推移

國(guó)土交通省「住宅著工統(tǒng)計(jì)」より作成

消費(fèi)稅増稅の前後は96萬(wàn)戸を超え、それ以外の年も90萬(wàn)戸臺(tái)を維持している狀況でした。
また、2019年の貸家の著工戸數(shù)は約34.2萬(wàn)戸で、総數(shù)に対する比率は37.8％でした。近年はおおむね40％が貸家という狀況が続いています。2020年1月～10月までの貸家の新設(shè)住宅著工戸數(shù)は、25萬(wàn)5879戸でした。未発表の11 月と12月の著工數(shù)に、1～10月の平均である2萬(wàn)5000戸を仮に當(dāng)てはめると、年間の貸家の新設(shè)住宅著工戸數(shù)は30.5萬(wàn)戸程度と想定します。
2019年から3.7萬(wàn)戸の減少となります（－11％）。
貸家の新設(shè)住宅著工數(shù)が30.5戸、総數(shù)に占める貸家の比率を40％として、2020年1～12月の新設(shè)住宅著工戸數(shù)の総數(shù)を推測(cè)してみると、30.5萬(wàn)戸÷40％＝76.2萬(wàn)戸となります。11～12月の數(shù)字が出ていませんから、正確な數(shù)字では ありませんが、仮に11～12月が好調(diào)だとしても、80萬(wàn)戸割れの可能性もありそうです。もし、11月、12月が振るわず、仮に75萬(wàn)戸臺(tái)ならば、2019年比で約20％もの減少になります。

戦後、新設(shè)住宅著工戸數(shù)が大きく落ち込んだ年が3回ありました。1回目は、1973年→74年のオイルショック時(shí)で、－31％の落ち込みは過(guò)去最大です。2回目は、1990年→91年のバブル崩壊時(shí)で、落ち込みは－20％。3回目は、2008年→09年、これは記憶に新しいリーマンショックの時(shí)で－28％でした。
2019年→2020年は、この算出方法では－16％となります。仮に－15％を超えれば、これら3回に次ぐ落ち込みになりそうです。
もう少し細(xì)かく住宅著工數(shù)を見(jiàn)てみると、持ち家（主に注文住宅）は10月までで21.4萬(wàn)戸、このペースならば年間で25.6萬(wàn)戸となり、2019年比で－11％となります。分譲（主に分譲マンションと分譲戸建）の年間著地見(jiàn)込みは24.3萬(wàn)戸で－9％となります。繰り返しになりますが、貸家（主に賃貸用住宅）の年間著地見(jiàn)込みは30.5萬(wàn)戸で－11％となります。
この、1～10月の平均×2を加えるという算出方法ならば、総計(jì)の年間著地予測(cè)は、81.4萬(wàn)戸（－11％）となり、80萬(wàn)戸以上をキープすることになります。


では、2021年はどのような予測(cè)ができるのでしょうか。貸家カテゴリーについては後ほど詳しく述べますので、ここでは持ち家と分譲を中心にお伝えします。
2020年の「持ち家」の著工戸數(shù)が落ち込んだ理由は、「新型コロナウイルスの影響がおさまらない中で、今は住宅の買(mǎi)いどきではない」と考えた人が多かったのではないでしょうか。注文住宅は、契約までの事前の打ち合わせを何度も重 ねます。また、その打ち合わせ內(nèi)容は、なかなかオンラインでは行いにくいものです。「いまは買(mǎi)い時(shí)でない」は、「コロナ禍による景気後退で経済的に家を買(mǎi)えなくなった」ということよりも、「収入的に問(wèn)題はないけれど、今はわざわざ動(dòng)く時(shí)期ではない」と様子を見(jiàn)ている人が多くいたことが想像できます。つまり、數(shù)字の落ち込みから想像するほど、“注文住宅需要は冷え込んでいない”と思います。そのため、新型コロナウイルスの感染拡大が収まれば回復(fù)に向 かい、また、2021年早期に収束すれば、反動(dòng)増も考えられます。
分譲マンション?分譲戸建については、先に述べた「購(gòu)買(mǎi)層による様子見(jiàn)」に加えて、コロナ禍により、モデルルーム（分譲マンション）やモデルハウス（戸建）での密狀態(tài)を避けるため、デベロッパーが販売を見(jiàn)合わせ?先送りした結(jié)果、発売戸數(shù)が減少したことも要因といえます。しかし、リモートワークが定著したことなどにより、一部郊外の戸建住宅の販売は好調(diào)でした。
新型コロナウイルスの影響が収まれば、デベロッパーは2020年分を取り返すためにも積極的に発売攻勢(shì)を仕掛けてくると思います。また、「買(mǎi)い控え、様子見(jiàn)」層の需要が溜まっている狀況ですので、ウイルスの収束で反動(dòng)増が起こ ると思います。
そもそも、個(gè)人の住宅需要自體は、収入（所得）の先行き見(jiàn)通しが影響するものの、個(gè)人のライフスタイルの変化などによって常に新規(guī)の需要が生じます。コロナ禍のような特殊要因で、一時(shí)的に需要が抑え込まれたとしても、その要因 が解消されれば、再び需要が盛り上がるのが普通です。
効果的なワクチンの接種が進(jìn)めば、間違いなく新築住宅の需要は回復(fù)するでしょう。2020年の新設(shè)住宅著工戸數(shù)は10％以上の減少になる見(jiàn)通しでも、2021年は大きな反動(dòng)増が期待できそうです。

貸家の新設(shè)住宅著工戸數(shù)と2021年の賃貸住宅投資市場(chǎng)見(jiàn)通し

ここからは、貸家（賃貸住宅）について述べます。
新型コロナウイルスの影響が出はじめた2020年2～4月ごろ、貸家の新設(shè)住宅著工戸數(shù)は、全國(guó)的に落ち込みましたが、その後の回復(fù)は地域によって差が出ました。持ち家や分譲においては全國(guó)的に落ち込みましたので、少々狀況が異なります。

図2：貸家著工戸數(shù)2020年1月～10月の前年同月比の推移

國(guó)土交通省「住宅著工統(tǒng)計(jì)」より作成

図2は、2020年1～10月の貸家新設(shè)住宅著工戸數(shù)の主要都市別前年同月比を示したものです。これを見(jiàn)ると、全國(guó)合計(jì)では1～10月の全てで前年同月比がマイナスになっています。
このような中で東京の貸家は、対前年同月比で1月は＋16.8％。2月から4月まではマイナスでしたが、5月から8月はプラス、9月と10月はそれぞれ－6.1％、－12.7％と落ち込んだものの、10カ月で見(jiàn)ると比較的堅(jiān)調(diào)だといってもいいでしょう。
東京の貸家著工戸數(shù)は、1～10月の合計(jì)數(shù)字で前年を超えています。

大阪は、4月以降、大幅なマイナスの月もありますが、それを吸収するように6月は＋46.1％、10月＋17.5％となっており、グラフはギザギザの形になっています。また、愛(ài)知や福岡は1～10月で大きく落としています。
東京が比較的堅(jiān)調(diào)だったのは、投資マンション市況で、新型コロナウイルスの影響があまり見(jiàn)られなかったことが要因だと思われます。會(huì)社に勤務(wù)しながら賃貸経営をしている方の中には、「もう少し落ち著いてから」というマインドも見(jiàn)られ、やや落ち込んだようです。一方、富裕層が購(gòu)入するような1棟モノのレジ物件は、昨今の株式市場(chǎng)が好調(diào)と同じように、好調(diào)を維持しています。
國(guó)內(nèi)投資家に加え、海外投資家（主にアジア圏）も積極的に「買(mǎi)い」に走っているようです。こうした方々が建築主となっている物件、あるいはこうした方々への販売用物件としての建築數(shù)が増えたことが東京での貸家著工數(shù)が堅(jiān)調(diào)だった要因と思われます。
この傾向は2021年以降もしばらく続きそうです。不動(dòng)産投資家のアンケートを見(jiàn)ても賃貸住宅物件への投資意欲は旺盛です、また金融機(jī)関の融資姿勢(shì)も、リーマンショックの時(shí)のような引き締めの兆候は見(jiàn)られません。加えて低金利の継続 も世界的な傾向ですので、ほぼ確実だと思います。こうしたことから、東京や他の大都市の一部エリアにおける貸家著工數(shù)は好調(diào)をキープすると思われます。

2021年の貸家の新設(shè)住宅著工戸數(shù)は、地方都市の主に土地活用での賃貸住宅建築で反動(dòng)増があり、前年同月比では毎月プラスになり、2019年レベルに戻るでしょう。また、大都市部では、先に述べたように堅(jiān)調(diào)な數(shù)字が続くと思います。