大和ハウスグループの株式會(huì)社コスモスイニシアから提供される、駐車(chē)場(chǎng)運(yùn)営と駐車(chē)場(chǎng)上空を活用する賃貸経営を組み合わせた駐車(chē)場(chǎng)上空活用ソリューション『SOLA CUBE（ソラキューブ）』。その第1號(hào)となったのが、「SOLA CUBE橫濱関內(nèi)」（神奈川県橫浜市）です。2019年9月に建築著工し、建築が進(jìn)行しています。

「SOLA CUBE」 外観完成予想図
※畫(huà)像は完成予想図のため、実際とは多少異なる場(chǎng)合があります。

コスモスイニシア＋大和ハウスパーキング＋コスモスモア＋MID POINT事業(yè)

コスモスイニシア＋大和ハウスパーキング＋コスモスモア＋MID POINT事業(yè) 『SOLA CUBE（ソラキューブ）』は、大和ハウスグループの大和ハウスパーキングの持つ駐車(chē)場(chǎng)事業(yè)とコスモスイニシアのグループ會(huì)社であるコスモスモアの建築技術(shù)、そしてコスモスイニシアが始めたMID POINTというレンタルオフィス事業(yè)、ならびにリーシング力が合わさり、実現(xiàn)したビジネススキームです。
この事業(yè)スキームの開(kāi)発やプロジェクトの立ち上げに奔走していたのが、コスモスイニシアの亀田孝彥（現(xiàn)：総務(wù)部　ICT推進(jìn)課課長(zhǎng)）と秋田芽衣。當(dāng)時(shí)、新規(guī)事業(yè)開(kāi)発擔(dān)當(dāng)として、大和ハウスパーキング、コスモスモアといったリソースを活かすことで新規(guī)事業(yè)を立ち上げることはできないかというミッションを受け、さまざまなビジネススキームの開(kāi)発を検討していました。
そこで注目したのが、前年から始めた「MID POINT」というコスモスイニシアのレンタルオフィスの事業(yè)でした。 MID POINTは、お客様に継続的に価値を提供できるサービスとして確立しつつあり、駐車(chē)場(chǎng)経営ノウハウと建築技術(shù)を組み合わせることで、良いソリューションが提供できるのではないかと考えたのです。

「MID POINT大塚」 完成予想図
※畫(huà)像は完成予想図のため、実際とは多少異なる場(chǎng)合があります。

駐車(chē)場(chǎng)運(yùn)営していた不動(dòng)産に注目

この新たなソリューションだからこその価値を提供できる不動(dòng)産として浮かび上がったのが、亀田が以前からお付き合いのあったオーナー様が時(shí)間貸し駐車(chē)場(chǎng)として長(zhǎng)年活用されている不動(dòng)産でした。當(dāng)然、當(dāng)社からの提案も含めて何度もマンションやほかの事業(yè)提案なども検討されたこともありましたが、當(dāng)時(shí)の時(shí)間貸し駐車(chē)場(chǎng)事業(yè)のキャッシュフローを上回るような資産活用のプランはなく、駐車(chē)場(chǎng)経営を続けている狀況でした。
オーナー様が「収益性の向上」と「相続に向けての資産圧縮」について継続的に検討されていることは、他の不動(dòng)産投資のご相談などを通して感じていたため、今回の駐車(chē)場(chǎng)の上空を活用するサービスであれば受け入れていただけるのではないかと考え、さまざまな條件を整えたうえで提案しました。
提案後、いくつかの調(diào)整事項(xiàng)はあったものの、オーナー様の承認(rèn)を得て、コスモスイニシア、大和ハウスパーキング、コスモスモアの3社でさまざまな調(diào)整をはかりながら、プロジェクトはスタートしました。

ビジネススキームとして手ごたえをつかめたのは、コスモスイニシアが手掛けたレンタルオフィス事業(yè)が軌道に乗ってきたことだと、亀田は語(yǔ)ります。
「MID POINTは、働き方への新たなニーズに応えるべく誕生したため、今後も変化し続けるニーズを考えると、本當(dāng)に20年継続できるのかが課題でした。そこでフリーランスや個(gè)人事業(yè)主などのオフィスニーズの動(dòng)向や周辺のレンタルオフィス需要などさまざまな市場(chǎng)調(diào)査や競(jìng)合の狀況などを調(diào)べたうえで、ある程度継続的なビジネスは可能だという判斷がつきました。あとは、駐車(chē)場(chǎng)區(qū)畫(huà)數(shù)を最大化するプランニングと建築費(fèi)を予算通りに調(diào)整できるかどうかでした」また、この『SOLA CUBE（ソラキューブ）』のサービスについて、「容積をフルに消化するような事業(yè)というよりも、大きな借り入れ負(fù)擔(dān)を避け、比較的早期に資金回収をしたいと考える不動(dòng)産オーナー様が持つ土地の有効活用に向いているスキームだと思います。オーナー様と會(huì)話していると、ホテルやマンションといった堅(jiān)牢な建物を作って30年、40年続ける事業(yè)というのは、これからの社會(huì)の変化を考えると、リスクがあると思われる方が増えていると感じます。さらに、建物の利用形態(tài)を大きく変容しにくい事業(yè)モデルと比較して、このサービスは顧客ニーズの変容に応じてサービス內(nèi)容やプランニングを再構(gòu)築できるという意味でも堅(jiān)実なビジネスモデルということができるのではないでしょうか。また、稅務(wù)対策の面を考えても、十分に土地の有効活用の手段として考えられると思います」と語(yǔ)ります。

しかし、駐車(chē)場(chǎng)の上に、単純に建物をつくればいいというものではありません。たとえば、自治體の建築基準(zhǔn)條例などによって駐車(chē)場(chǎng)の取り方は変わってきます。そうしたさまざまな條件を考慮したうえで最適なプランを考える必要があります。

そういう點(diǎn)を考えれば、こうした土地活用の取り組みは、柔軟に変化していくことが予想されますので、この『SOLA CUBE（ソラキューブ）』は一つの固まったパッケージということではなく、それぞれの土地の狀況に応じて、変化していくものだともいえます。

前述の亀田は「不動(dòng)産オーナー様が保有される物件が増えてくると、運(yùn)営の効率性が求められてきます。私たちが提案する新しい仕組みを効率的かつ収益性の高いモデルにして、オーナー様も私たちも収益が上がるような仕組みをつくれるかどうかが、今後のサービス提供の重要なポイントだと思います」さらに、「オーナー様に対しては、土地に応じて提案できるメニューがあるということ、コスモスイニシアに頼めば何か新しい価値を提案してくるだろうという點(diǎn)において、大きなメリットがあると思っています」と語(yǔ)ります。

「SOLA CUBE橫濱関內(nèi)」物件概要

資料提供：コスモスイニシア