毎年、12月上旬に発表される次年度からの稅制改正ですが、次の改正で海外中古不動(dòng)産を使った稅務(wù)対策スキームにメスが入りそうです。（執(zhí)筆時(shí)2019年11月19日）
以前から海外不動(dòng)産投資をする人は少なからずいましたが、近年の日本の不動(dòng)産価格上昇に伴い、「今の日本國內(nèi)不動(dòng)産は高いから、海外不動(dòng)産投資を行いたい」と考える人が増えてきました。しかし、この稅制改正が行われると海外中古不動(dòng)産投資に一定のブレーキがかかり、その流れで國內(nèi)の賃貸住宅への投資にプラスになるかもしれません。

海外不動(dòng)産（住宅系）投資を行う人の狙い

海外不動(dòng)産投資（住宅系）において投資家の狙いは、概ね2つのパターンがあります。
一つは、アジア後進(jìn)國などのプレビルドのマンション（まだ建設(shè)されていない、あるいは建設(shè)途中）（區(qū)分所有権）を購入して、物件の値上がり期待（キャピタルゲイン）と將來のインカムゲインを狙うタイプ。
もう一つが、例えば北米の中古木造住宅（一戸建て）などを購入して、大きな減価償卻により、損を出すことで、所得稅対策を狙うタイプです。もちろん、こちらのタイプもキャピタルゲインやインカムゲインも合わせて狙います。
二つのタイプとも、融資をどうするかが問題になるのですが、それは今の日本國內(nèi)不動(dòng)産でも同様です。
前者では、「本當(dāng)にマンションはきちんと建設(shè)されるのか」、「入居が見込めるのか」、「管理體制は大丈夫か」、「出口＝売卻のルートはあるのか」といったビジネス慣習(xí)の違いや、不動(dòng)産関連市場の未整備の懸念を抱くことが多いようですが、購入金額が比較的低いことや、「大きなリターンを狙うので、多少のリスクは仕方ない」と思って投資する人が多いようです。
一方、後者に関しては、主にアメリカ等の市場が整備されている國に存在する不動(dòng)産ですので、こうした懸念はなく、かなり高額な物件でも大きな稅務(wù)対策となることや、「大きな値下がりの可能性が少なく、逆に値上がり期待もかなりある」という安心感から、富裕層を中心に投資が広がっていました。この稅務(wù)対策スキームにメスが入るようです。

アメリカ中古不動(dòng)産の稅務(wù)対策スキーム

所得稅を算出するときに、給與所得等とともに不動(dòng)産、山林、事業(yè)、譲渡の4つに関しては損益通算（赤字や黒字を合算）できます。不動(dòng)産所得で赤字ならば、所得合計(jì)が低くなり、その分稅務(wù)対策ができるということです。國內(nèi)で賃貸需要のあるようなエリアでの住宅の評(píng)価は、土地と建物で半々、都市部など地価の高いところでは8割が土地などということもあります。
アメリカでは、建物価値が高く65％～80％というのが一般的です。ニューヨーク州郊外の高級(jí)住宅地でも建物比率が70％～80％超というのが普通です。
建物には減価償卻があり、一定年數(shù)が経った物件には加速度償卻が認(rèn)められています。加速度償卻とは、通常より短期間で資産の減価償卻を行う方法です。中古物件の耐用年數(shù)を算出する際に簡便法を使うことで、年數(shù)が短くなり、これにより1年あたりの減価償卻費(fèi)用が大きくなります。木造住宅の場合、「耐用年數(shù)＝22年」ですが、この耐用年數(shù)に20％をかけたものでよいということです。例えば築25年の物件でも「22年×20％＝4年」で償卻できることになります。北米の木造住宅では築30年、50年の物件はたくさんあり、一般的です。
例えば、「築30年、1億円の木造住宅、建物比率80％」の場合、1年の減価償卻費(fèi)用は2000萬円です。賃料50萬円×12カ月の収入、経費(fèi)が40％かかったとして、360萬円の利益、ここから減価償卻費(fèi)を引くと1640萬円の赤字になり、給與等の収入と合算されます。2000萬円の収入は360萬円の収入となり、この360萬円に所得稅が課せられますので、かなりの稅務(wù)対策になります。

今回の改正では、
1）海外不動(dòng)産所得での損益通算ができなくなる
2）この簡易計(jì)算方式は耐用年數(shù)×20％
のどちらかが改正される、もしくは両方、のようです。

こうした改正が行われると、海外不動(dòng)産（とくに中古物件）を買う人は、大きく減ると思われます。そして、ここ半年くらい少し落ち著きを見せていた、日本の賃貸住宅投資、土地活用投資が再び活況になるかもしれません。來年度からの稅制度改革は、海外不動(dòng)産投資を行っていない人も要注目です。