2019年7月13日（土）、大和ハウス工業(yè)　城東支社において、不動(dòng)産オーナーのための新しい土地活用提案「土地活用セミナー」が開(kāi)催されました。
セミナーでは、大和ハウス工業(yè)の事例紹介に加えて、不動(dòng)産アナリストの吉崎誠(chéng)二氏からのコメント、補(bǔ)足があり、非常にわかりやすいセミナーとなりました。

はじめにご紹介するのは、等価交換の手法を使った事例です。等価交換とは、土地所有者とデベロッパーが共同事業(yè)主となり、土地所有者は土地を出資し、デベロッパーが建物を建設(shè)し、各々の出資比率に応じて土地建物を取得する手法です。土地所有者は等価交換の事業(yè)協(xié)力者として土地をデベロッパーへ売卻し、デベロッパーは開(kāi)発事業(yè)主として一般的にはゼネコンへ工事発注し、マンション等を建設(shè)します。土地所有者は完成した建物（土地付區(qū)分所有建物）のうち、土地評(píng)価額（売卻金額）に見(jiàn)合う分を取得します。デベロッパーは土地所有者に返す部分を除いた住戸を分譲マンション等として販売し、事業(yè)費(fèi)に充當(dāng)します。

大和ハウス工業(yè)獨(dú)自のスキームである「新?等価交換方式」では、大和ハウス工業(yè)の専門(mén)スタッフが、土地所有者、借地人、借家人など全ての地権者様と直接交渉いたします。また、大和ハウス工業(yè)は開(kāi)発事業(yè)者でありながら、工事施工はもとより、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)?構(gòu)造計(jì)算、さらには建物完成後の管理組合のサポート業(yè)務(wù)から、地権者様の要望により取得した住戸を賃貸する場(chǎng)合の一括借上げ（サブリース）に至るまで、その業(yè)務(wù)の全てを大和ハウスグループにて行います。ですから、外部の會(huì)社の介入が少なく、さまざまな経費(fèi)をお客様の床面積に転化できるので、オーナー様はより多くの床を取得することができます。

「新?等価交換方式」で、13階建ての分譲マンション＋店舗に建て替え

土地?建物を所有しているあるオーナー様は、事業(yè)を営まれていましたが、建物の老朽化と経営上の問(wèn)題があり、廃業(yè)を検討されていました。そこで、稅理士の先生を含めて、ご相談がありました。
當(dāng)初は殘債の問(wèn)題もあり、「売る」という選択肢しかなかったようですが、創(chuàng)業(yè)地である事務(wù)所を殘したいという社長(zhǎng)のご希望がありました。 そこで、大和ハウス工業(yè)の「新?等価交換」のスキームを使って提案しました。この方法であれば創(chuàng)業(yè)の地である事務(wù)所を何とか殘せるのではないかと考えたからです。まずはボリューム計(jì)算、土地の評(píng)価額を出してスキーム化し、殘っている床がお客様の求める床面積に足りているかどうかを事業(yè)検討し、今回の案として進(jìn)めました。
最終的に、13階建ての建物の1?2階が店舗で、その上に2LDKの分譲マンションを65世帯仕上げ、すでに完売しております。結(jié)果的に事務(wù)所は殘さず、オーナー様が所有する賃貸物件になり、今は1?2階を店舗にして運(yùn)営をしています。

大和ハウス工業(yè)は數(shù)多くの等価交換の事業(yè)を手掛けています。等価交換の一番大きなメリットは、基本的に資金投資が不要だということです。この事例では、土地の評(píng)価で算出した金額を差金としてお渡しして、殘った部分で床を取得したことで、逆に借金があった土地建物で解決をしました。東京の場(chǎng)合は建物が建っている狀況が多いので、立ち退き費(fèi)用、解體費(fèi)用を自己資金でやらなければならない方が非常に多いのです。その部分に関しても、交換差金して土地の評(píng)価から解體費(fèi)用をお渡ししました。解體費(fèi)用、立ち退き費(fèi)用を算出したうえで、交換差金を先にお渡しして、殘った部分で床をお渡しするかたちになりました。
投下する自己資金がゼロで計(jì)畫(huà)できるのが一つの特徴ですが、取得した床が少ない場(chǎng)合、もう少しほしい場(chǎng)合には、床の買(mǎi)い増しをすることもできます。不動(dòng)産をもう少し増やして將來(lái)何かあったときには売卻するなど、機(jī)動(dòng)的な資産売卻も十分可能なスキームになっています。使い勝手が大きく広がるやり方だと思います。

助成金を使った、特定緊急輸送道路沿いの建て替え事例

次にご紹介するのは、助成金を使った、特定緊急輸送道路沿いの建て替え事例です。緊急輸送道路というのは、震災(zāi)時(shí)に避難や救急?消火活動(dòng)、緊急物資輸送の大動(dòng)脈となる幹線(xiàn)道路をいいます。震災(zāi)の被害を最小化し、早期復(fù)舊を図るためには緊急輸送道路沿道の耐震化を進(jìn)め、建物の倒壊による道路閉塞を防止することがとりわけ重要です。

緊急輸送道路に耐震に満たない建物を所有されている方は、耐震構(gòu)造にするか建て替える必要があるのですが、それぞれの區(qū)で助成金を出しているケースが増えています。今回の事例では、除卻、つまり解體費(fèi)の助成金を申請(qǐng)して取得しました。

除卻（解體費(fèi)用）の助成金を受けるためには、三つの要件のすべてを満たす必要があります。一つ目は、敷地が特定緊急輸送道路に接する建築物でなくてはならないこと。緊急道路には2種類(lèi)あり、特定とついているものと普通の緊急輸送道路の2種類(lèi)に分かれます。解體の助成金が出るのは特定がついている道路で、ついていない道路は対象外です。二つ目は、昭和56年5月以前に建築された建物で、さらに區(qū)が行っている耐震診斷を受けた物件が対象になります。三つ目は、既存の建物が道路幅員のおおむね2分の1以上の高さでないと助成金は受けられません。

店舗＋賃貸住宅へ建て替え

物件は特定緊急輸送道路沿いに建つ、築49年の5階建ての賃貸マンション（RC造?エレベーター無(wú)しのマンション）で、老朽化が進(jìn)んでいました。
江東區(qū)が出している特定緊急輸送道路沿道建築物の安全性の評(píng)価はI ～ IIIまで分かれており、一番危険性が高いのがレベルI（大規(guī)模地震により倒壊する危険性が高い）と規(guī)定されています。この物件は、耐震診斷の結(jié)果、Iという評(píng)価でした。また、建て替えによる事業(yè)の採(cǎi)算性を考えるうえで、立ち退き費(fèi)用や解體費(fèi)用がどれくらいかかるのかという問(wèn)題がありました。新しく建て替えるにしても、既存の建物がRC造で既存杭がかなり深くまで埋まっている可能性があり、どのような建物を建てれば建築コストにも跳ね返らずに計(jì)畫(huà)できるのか、並行して考えながら事業(yè)計(jì)畫(huà)を進(jìn)めました。

結(jié)果的には、1?2階が店舗、3?4階が賃貸マンション8世帯という施設(shè)となりました。ご入居者もすぐに決まり、テナントもすでに賃貸借契約を結(jié)んでいます。1階を店舗にしたいというお客様のご要望があったので、テナントを決めた狀態(tài)で行えば、収支もしっかりと固定できます。