賃貸住宅を建てて、賃貸住宅経営をはじめるほとんどの方が、金融機(jī)関からの融資を受けます。その際の融資は、賃貸住宅融資（通稱(chēng)：アパートローン、以下アパートローンと記します）と呼ばれるものです。
このアパートローン金利は、2016年初めのマイナス金利ステージに入って以降、その後大きな変化もなく史上最低水準(zhǔn)の低金利が続いています。しかし、金利は上下するものです。今回は、アパートローン金利の動(dòng)きと今後の展開(kāi)を予測(cè)してみましょう。

アパートローンの審査の主眼

アパートローンは、賃貸住宅経営を行う際の建物の取得のため（建築のため）に行われる融資です。自ら住む為の住宅（自宅）取得の際に行われる融資は、「住宅ローン」と呼ばれます。一方、「アパートローン」は自ら住まない、つまり投資のための融資、あるいは賃貸住宅経営という事業(yè)に対する融資ということになります。
そのため、金融機(jī)関が、貸し出しを行う際に審査する主眼は、これら2つのローンでは少々異なります。融資の際に金融機(jī)関は、「借りたお金を返済することができるか？」を?qū)彇摔筏蓼埂Ｗ≌愆`ンの場(chǎng)合は、自ら住むわけですから、借りた方の返済力、具體的には借りる方の毎月の収入（あるいは年収）を主眼として見(jiàn)るわけです。
アパートローンの場(chǎng)合の審査の基本は同様に、「返済することができるか？」ですが、アパートローンの場(chǎng)合の返済原資は家賃収入になりますので、「きちんと家賃収入が見(jiàn)込めそうか？」つまり、「賃貸住宅経営という事業(yè)が上手く行きそうか？」が審査されます。
そのため、収益シミュレーション上の賃料設(shè)定が妥當(dāng)か？空室予測(cè)は妥當(dāng)か？経年に伴う賃料下落予測(cè)は妥當(dāng)か？などを金融機(jī)関がストレステストを行い、融資実行の判斷を行います。

アパートローン金利の概要

さて、ここからは、アパートローン金利についての話(huà)に入ります。
アパートローンも住宅ローンも同様に、大まかに固定金利と変動(dòng)金利の2種類(lèi)あります。細(xì)かく述べると、もう少し細(xì)分化できますが、ここでは深堀はしません。
住宅ローンは、ある程度パッケージ化された商品で、不動(dòng)産価格（購(gòu)入価格）とその擔(dān)保価値評(píng)価、借りる方の年収などを?qū)彇摔筏蓼工韦恰⒁话愕膜藢彇藱C(jī)関も短くなります。また、住宅ローンはデフォルト率（債務(wù)不履行）も低いので、金融機(jī)関(主に銀行)は競(jìng)って低金利を提示しています。例えば、店頭金利で2.5％等となっていても、実際はキャンペーン、あるいは優(yōu)遇金利と稱(chēng)して0.7％等とかなり低い金利で融資している現(xiàn)狀です。一方、アパートローン金利は一般的に住宅ローン金利よりも高く設(shè)定されています。
しかし、最近の賃貸住宅融資金利はかなり低くなっており、住宅金融支援機(jī)構(gòu)の賃貸住宅融資金利は35年固定でも1.5％前後になっています（2018年5月參考金利）。ただし、住宅金融支援機(jī)構(gòu)の融資には、省エネ、サービス付き高齢者向け等といった條件がありますので、ご注意ください。（詳しくは、大和ハウス工業(yè)擔(dān)當(dāng)者の方にお聞きください）

アパートローン金利と長(zhǎng)期國(guó)債の関係

アパートローン金利は、どんな動(dòng)きをしているのでしょうか？

賃貸住宅融資金利の推移（35年固定）と長(zhǎng)期國(guó)債(10年)

※長(zhǎng)期國(guó)債(10年)：月末終値
※賃貸住宅融資：繰上返済制限制度無(wú)、35年固定

長(zhǎng)期國(guó)債（10年）：財(cái)務(wù)省、賃貸住宅融資：住宅金融支援機(jī)構(gòu)データより作成

上図は、2006年からの賃貸住宅融資金利（35年固定、繰り上げ返済なし）と長(zhǎng)期國(guó)債（10年）の推移を示したものです。これらをみると、ほとんど同じような動(dòng)きを示しています。2つの関係の強(qiáng)さを表す相関係數(shù)は0.93となっており、これは極めて強(qiáng)い相関関係にあると言えます。
アパートローン（あるいは住宅ローンも同じですが）、たいてい30年以上の長(zhǎng)期間の借り入れとなります。金融機(jī)関は、大量に長(zhǎng)期國(guó)債を購(gòu)入しており、國(guó)債の金利に金融機(jī)関の利益やリスク分を金利に反映させて融資金利を決めているわけです。

このように考えると、アパートローン金利の今後を予測(cè)するためには、長(zhǎng)期國(guó)債がどのように動(dòng)くか次第ということになります。國(guó)債金利を下げるために、日銀は大量に國(guó)債を購(gòu)入しています。このような日銀の現(xiàn)在の金融政策(低金利政策)は、少なくとも今年は続くと予想されていますので、2018年中は大きな金利上昇はないと思いますが、アメリカや歐州は今利上げ基調(diào)になっていますので、來(lái)年以降は金利上昇の可能性は否定できません。注意が必要だと思います。