建替組合インタビュー

●建替えにいたるまでの経緯

まず始めに、複雑だと思われがちな「マンション建替え」の流れを教えてください。

おおまかに流れを抜粋すると、準(zhǔn)備?検討段階として、建替え準(zhǔn)備を組合として実施する（1）「建替え推進(jìn)決議」、そして（2）建替えの合意を得る「建替え決議」。それをもって建替組合が設(shè)立されます。
次に計(jì)畫段階として、わたしたちが行ったことは（3）建設(shè)會(huì)社を決定する「工事契約」を経て、（4）「権利変換計(jì)畫」が認(rèn)可され、施工段階として、「明渡し（引越し）」「著工」といった流れです。

デベロッパー確定のタイミングや選定経緯はどうだったのでしょう。

（1）「建替え推進(jìn)決議」の前段階で、ダイワハウスさんを事業(yè)協(xié)力社として選定しました。時(shí)期としては2011年11月ごろです。
選定経緯は、住民內(nèi)で勉強(qiáng)會(huì)は実施しつつ、前の理事長(zhǎng)が十?dāng)?shù)社ほど直接電話なども含めリサーチした上で聲がけし、手を挙げていただいたのが數(shù)社でした。

手を挙げた數(shù)社からどんな選定をされたのですか。

その數(shù)社に住民総會(huì)で、いわゆるプレゼンと質(zhì)疑応答を行っていただきました。その上で住民投票を行い、選んだのはダイワハウスさんでした。2位の會(huì)社とは本當(dāng)に僅差です。

ダイワハウスが選定された決め手は何だと考えられていますか。

住民同士がどのデベロッパーに投票したかは知ることのできないルールでの投票なので分析はできませんけど、私自身はダイワハウスさんに投票しました。理由は床（保留床）の買取価格條件が良かったことと、建替え前と同様の配棟計(jì)畫＝住民視點(diǎn)に立った設(shè)計(jì)に好感を持ちました。

●最も考えさせれた悩みや不安の克服

一番大きな出來事は何だったでしょうか。

當(dāng)初の想定と還元率が変わったことですね。還元率が決まる仕組みを住民のみなさんに理解してもらいたいと思い、ダイワハウスさん、コンサルさんと協(xié)議を始めました。すると、問題點(diǎn)があらためて見えてきました。

その問題點(diǎn)とは何でしょうか。

ふたつあり、一つ目は、還元率の低下＝住民負(fù)擔(dān)が増えることをできるだけ食い止めることです。?
もう一つが、こちらの方が重要でしたが、住戸確定（「権利変換計(jì)畫」）時(shí)に示される住民負(fù)擔(dān)額は、おおよその金額であり、新しいマンションの完成後に清算される際、大幅に負(fù)擔(dān)が増える可能性が當(dāng)時(shí)はあったことです。ここでまた、仕組みの理解が必要でした。

その問題點(diǎn)はどのように対処したのでしょうか？

理事會(huì)が目指したことは、個(gè)々の住民負(fù)擔(dān)額を住戸選定時(shí)にほぼ確定させることと、できるだけ好條件を引き出すことです。そして、住民にていねいに説明し、総會(huì)で判斷を仰ぐことにしました。
これらは、イコール、すべてダイワハウスさんへの要求です。無(wú)茶な要求もしましたが、いろいろと建替えの仕組みを教わりつつ、対応していただきました。

●経験したからこそ得られた建替えのポイント

建替えプロジェクトで重要だと感じた點(diǎn)はありますか。

何と言っても、住民が、特に理事會(huì)メンバーが、マンション建替えにおいては自分が「事業(yè)主體者」という、共通認(rèn)識(shí)を持てたことです。
あるとき、「大工さんや材料の値段が上がったから、工事費(fèi)が上がった。それを払わなきゃいけないのは建主ってこと？こういう理解であっているの？」とある住民さんが聲をかけてくれました。そうした理解なしには事業(yè)は進(jìn)まなかったと思います。

ご自身が理事長(zhǎng)として印象に殘っていることは何でしょう。

建替えするかどうかを決定する総會(huì)直前の説明會(huì)ですね。こんなこと言いました。
「建替えをするかどうか、広い目長(zhǎng)い目でご判斷いただければと思います。現(xiàn)狀マンションを今売卻することや修繕を積み重ねる未來などとも比較してもらえれば幸いです。」
ダイワハウスさんと理事會(huì)が歩み寄った條件をみなさんはどう判斷するのだろうか？
いまでも何とも言えない気分になります。

これから建替えを検討される方々にアドバイスはありますか。

マンション建替えの段取りだけでなく、その仕組みを理解することです。デベロッパーにおまかせという意識(shí)は不安や不信のもとになると思います。
そして住民はそれぞれに「意見の表明?集約?決定」と「決定事項(xiàng)の順守」を?qū)g行すること。
この點(diǎn)は大宮高鼻町ハイツの住民さんはとてもしっかりされていたと思います。

●ダイワハウスを選択して感じたメリット

ダイワハウスからのサポートでうれしかったポイントはありますか。

意思決定や決定事項(xiàng)の順守の住民サポート、そしてそれ以外の実務(wù)はすべて擔(dān)っていただきました。
個(gè)々のご擔(dān)當(dāng)者の力量、ご努力に感謝していますが、大和ハウスグループという組織スケールを活かした仕事の進(jìn)め方にも感心しました。
このクラスの事業(yè)だと信用って大事ですから。その上グループ內(nèi)だけにとどまらず、コストパフォーマンスなどのメリットがあれば、積極的にグループ外の企業(yè)も活用される姿勢(shì)。ビジネスの上でも住民視點(diǎn)だと思います。

この度は貴重なお話をいただき、ありがとうございました。