相続稅の基礎控除額が平成27年より40％引き下げられたことから、対策としての二世帯住宅が注目を浴びています。
今回は、稅制とお金の視點から二世帯住宅を考えます。
親からの相続が発生した時、一定の要件を満たすと、被相続人の自宅敷地の相続稅評価額を抑えて相続稅を軽減できる「小規模宅地等の特例」が適用されます。亡くなった親と相続する子どもが別々の家に住んでいる場合は、親の敷地だけが対象になり、相続稅の評価額が最大80％減額されます。一方、二世帯住宅の場合は敷地全體に適用されるため、とても有利なのです。
さらに2015年1月からは、相続稅改正による影響の緩和措置として特例適用要件(面積に関して)が拡大されました。
二世帯住宅の住宅ローンとしては「親子リレーローン」と「親子ペアローン」が代表的です。「親子リレーローン」は親が借り入れて、同居する子どもがその債務を受け継ぎます。一般の住宅ローンに設定されている親の完済時の年齢制限（80歳まで）がなく、子どもが連帯債務者になります。
「親子ペアローン」は1棟の二世帯住宅購入に、親と子どもが別々に借り入れます。住宅ローン控除などの稅制優遇措置は親?子それぞれが受けられます。親世帯の方が年収が高い場合、ローン比率を上げることで稅務対策にもなります。
「省エネ住宅ポイント」は省エネ住宅の新築やエコリフォームの普及を図るため、実施されている制度です。一定の省エネ性能を有する住宅の新築やエコリフォームに対して、さまざまな商品などと交換できるポイントが発行されます。1ポイント１円相當で、新築は一律30萬ポイント。二世帯住宅なら2住戸分発行される可能性があります。
このように、今は二世帯住宅がとても建てやすい時代です。さまざまな稅制や仕組みを理解することで、より快適な住まいが実現できるようになったのです。
二世帯住宅は一般的に、(1)玄関やキッチン、浴室、トイレなど自室以外の全てを共用する「共用（同居）」タイプ、(2)一部を共用する「部分共用」タイプ、(3)すべてを別々に設ける「完全分離」タイプの3つに分かれます。これまでは(1)と(2)のタイプでなければ小規模宅地等の特例が適用されませんでしたが、2014年1月より(3)の完全分離タイプでも適用されるようになりました。これにより、二世帯住宅のプランバリエーションが増えました。將來親が亡くなった時に親世帯のスペースだけを賃貸に出して家賃収入を得るような資産活用も可能になったのです。また、居住用の宅地（特定居住用宅地等）の限度面積が240㎡から330㎡に拡大されたことで、広い家が建てやすくなりました。
（1）共用（同居）タイプ
玄関、キッチン、浴室、
トイレなどの全てを共用
（2）部分共用タイプ
玄関、キッチン、浴室、
トイレなどの一部を共用
（3）完全分離タイプ
玄関、キッチン、浴室、
トイレなどがすべて別々
限度面積が拡大（2015年1月1日以降に相続、または遺贈により取得する財産）
一定の省エネ性能を満たすエコ住宅※の新築の場合は一律30萬ポイント（1ポイント＝1円）発行される「省エネ住宅ポイント」ですが、二世帯住宅なら、要件を満たすことで2住戸分60萬ポイントが発行される可能性があります。主な要件としては、右表の內容が挙げられます。
なお、2015年3月10日よりポイント発行申請の受け付けが始まっており、予算額に達すると終了するため、早めの申し込みがおすすめです（発行申請期限は予算の執行狀況に応じて発表されますが、遅くとも2015年11月30日には締め切られます）。
二世帯住宅の省エネ住宅ポイント主な要件
- 住戸として2住戸と認められる
- 玄関ドアが2つ ?水回りが2つ
- 二世帯住宅の各世帯の住戸面積が55m2以上
- 建物名義人に各世帯の名義が含まれている
など
※一定の省エネ性能を満たすエコ住宅 とは下記のいずれかを満たす新築住宅。ダイワハウスのxevoは、標準仕様で適用されます。
（1）トップランナー基準などを満たす住宅 （2）斷熱等性能等級4などを満たす木造住宅
親子リレーローンや親子ペアローンは、世代をまたいでローンを組むことで、借入資金を増やせるメリットがあります。一方で、親世帯の退職による収入減、親子間のトラブルや、相続時の兄弟とのトラブルなど、想定外の事態が起こることも。返済計畫は慎重に考える必要があります。
親子リレーローンと親子ペアローンの違い
※金融機関や個人の狀況によって一部內容が異なる場合があります。
アドバイス
住まいる総合研究所 井口 克美先生（住宅評論家）
1987年株式會社リクルート入社。SUUMO（舊週刊住宅情報）及びSUUMOカウンターにて、営業及び企畫を擔當。
マンションから注文住宅まで幅広い領域で活躍。2014年「住まいる総合研究所」を設立し、セミナー講師及び執筆活動に取り組んでいる。
2015年7月現在の情報となります。
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